Civil de Primer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial, 16 de Enero de 2002

PonenteEVA CAL
Fecha de Resolución16 de Enero de 2002
EmisorPrimer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial

VISTOS:

Ha ingresado a esta Superioridad Jurídica el Proceso Ordinario interpuesto por MARIA DE LA CRUZ RODRIGUEZ contra LA BAMBINA, S.A., por razón de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante en contra de la Sentencia No.85 de 27 de septiembre de 1999, proferida por el Juzgado Séptimo de Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá.

Luego del reparto y saneamiento de rigor, y para los fines legales consiguientes, se concedieron a las partes los términos establecidos en el artículo 1268 del Código Judicial, antes del Texto Unico, contándose al finalizar los mismos con el escrito de sustentación de la apelación, presentado por el apoderado judicial de la parte actora, y con el escrito de oposición a la apelación, presentado por la apoderada judicial de la parte demandada.

Toca, pues, a este Tribunal conocer del recurso impetrado, para lo cual nos hemos de permitir adelantar las siguientes consideraciones.

LA PRETENSION DE LA ACTORA

Y LA DEFENSA DE LA DEMANDADA

De acuerdo con el libelo de la demanda, la parte actora pretende que se condene a la demandada a pagar la suma de B/.18,080.00, en concepto de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato, más los intereses legales, las costas y los gastos del proceso.

La parte actora fundamentó su demanda en los siguientes hechos relevantes: Que es propietaria de la finca No.29436 de la Provincia de Panamá, sobre la cual se encuentra construido un local comercial; que el día 20 de agosto de 1996 la demandante celebró con la demandada un contrato de arrendamiento sobre el local comercial de su propiedad, por el término de cinco años, contados a partir del 16 de agosto de 1996, y en el cual la arrendataria convenía en pagar en concepto de canon de arrendamiento la suma de B/.400.00 los primeros veinticuatro meses, y la suma de B/.480.00 a partir del vigésimo quinto mes y hasta la fecha de terminación del contrato; que en una nota del 25 de mayo de 1998 la demandada le comunica a la demandante que ha decidido unilateralmente dar por terminado el contrato de arrendamiento del local comercial, a partir del 26 de mayo de 1998, y añade que da los treinta días de anticipación, por lo que abandonaría el local el 25 de junio de 1998; que en ninguna de las cláusulas de dicho contrato se establece que el arrendatario tiene la facultad de dar por terminado anticipadamente el contrato de arrendamiento; que los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados para uso comercial están excluidos del ámbito de aplicación de la Ley 93 de 1973, por lo que se rigen por la libre contratación y, consecuentemente, se regulan por lo que las partes establezcan en el contrato, y no como erróneamente da a entender la demandada que tiene derecho a dar por terminado el contrato si da un anticipo de treinta días, pretendiendo aplicar una norma de la Ley 93 de 1973; al dar por terminado el contrato en forma unilateral la arrendataria le ha ocasionado graves perjuicios a la demandante, ya que ésta se programó para los siguientes cinco años, haciendo inversiones y demás erogaciones, tales como hipotecas, impuestos, servicios públicos, etc., y que pretendía pagar en un término de cinco años, con el importe del canon de arrendamiento; y que a consecuencia del incumplimiento de la demandada, la actora ha dejado de percibir en concepto de canon de arrendamiento la suma de B/.18,080.00, que corresponden a dos meses a razón de B/.400.00 cada mes, y treinta y seis meses a razón de B/.480.00 cada mes.

Por su parte, la firma PITTY Y ASOCIADOS, apoderada judicial de la parte demandada, al contestar la demanda se opuso a la pretensión y solicitó que se declare la temeridad y mala fe de la demandante, y se le condene en costas y gastos.

Respecto a los hechos de la demanda antes expuestos, la apoderada de la demandada únicamente aceptó el hecho que se refiere a la nota mediante la cual da por terminado el contrato de arrendamiento y, además, explicó lo siguiente: Que decidió dar por terminado dicho contrato porque su negocio de financiera no era rentable en el local arrendado, y estaba arrojando pérdidas; y que no le ha causado perjuicios a la demandante ya que luego de dejar el local el día 25 de junio de 1998, la demandante lo arrendó a la sociedad denominada CREDICORP FINANCIAL, INC., el día 21 de julio de 1998, por un canon mayor al que pagaba la demandada.

Adicionalmente, en el mismo escrito de contestación, la apoderada de la demandada invocó la excepción de fuerza mayor, fundamentándola en los siguientes hechos relevantes: Que la demandante le propuso a la representante legal de la demandada arrendarle el local comercial No.9132 que está exactamente al lado del G.Y.L., por el hecho de que su representada se dedicaba al negocio de préstamos personales, y le indicó que el local era atractivo para el negocio de financieras porque en dicho gimnasio se hacían pagos a los pensionados y jubilados de la CAJA DE SEGURO SOCIAL; que con posterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento la CAJA DE SEGURO SOCIAL cambió el lugar de pago a los pensionados y jubilados; que dicho cambio trajo como consecuencia que el negocio de la demandada sufriera una merma considerable que le provocó pérdidas, de manera que esta sucursal no podía mantenerse en esas condiciones en el mencionado local; y que por esto la demandada decidió terminar el contrato de arrendamiento, lo cual constituye un caso de fuerza mayor...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba