Sentencia Contencioso de Corte Suprema de Justicia (Panama), 3ª de lo Contencioso Administrativo y Laboral, 18 de Septiembre de 2003

VISTOS:

La Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia, conoce de la demanda contencioso administrativa de plena jurisdicción instaurada por el licenciado FRANCISCO LAY, en representación de PENINA S.A., para que se declare nula, por ilegal, la Resolución No. 56-98V de 8 de octubre de 1998, dictada por la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda.

1. EL ACTO ADMINISTRATIVO DEMANDADO

   Mediante la Resolución No. 56-98V de 8 de octubre de 1998, el Director General de Arrendamientos revocó en todas sus partes, la Resolución No. 27-98R de C. de 19 de mayo de 1998, expedida por la Comisión de Vivienda No. 3 (fs.8-10), que había aprobado la rescisión del Contrato de Arrendamiento No. 000969 suscrito por el seZor CARLOS LEON con Sebastián Sastre (Administrador), en relación al Apartamento No.3 de la Casa No. 32 ubicado en el corregimiento de Bella Vista.

   En su lugar, laResolución expedida por la Dirección General de Arrendamientos mantuvo la vigencia del contrato, seZalando básicamente, que aunque el arrendatario CARLOS LEON no se encontraba al día en sus pagos al momento de vencerse el contrato de arrendamiento (5 de febrero de 1998), sólo había transcurrido un día desde la fecha en que venció el término para pagar el canon respectivo. La autoridad de Vivienda resaltó además, que durante todo el tiempo en que el señor LEON habitó el inmueble (24 años), cumplió con el deber de realizar sus pagos de manera puntual.

   Finalmente, el acto acusado señala que el retraso en el cumplimiento de la obligación, fue posteriormente subsanado, con la consignación del canon de arrendamiento, ante el Ministerio de Vivienda.

   En estas condiciones, e invocando el interés social que se desprende del articulado de la Ley 93 de 1973, la Dirección General de Arrendamientos revocó la decisión de rescindir el contrato del seZor C.L., y en su lugar, mantuvo la vigencia de la relación contractual. (Ver considerandos a fojas 1-3)

2. CARGOS DE ILEGALIDAD QUE SE IMPUTAN AL ACTO DEMANDADO

   El propietario del inmueble arrendado, la sociedad PENINA S.A., solicita a la Sala Tercera que declare la nulidad de la Resolución No. 56-98V de 8 de octubre de 1998, arguyendo que se trate de un acto administrativo violatorio del ordenamiento legal, y que afecta los derechos subjetivos del propietario del inmueble.

   En este contexto, el activador judicial ha señalado que la resolución censurada infringe los artículos 9 y 32 de la Ley 93 de 1973, en concordancia con el artículo 1133 del Código Judicial. Los cargos endilgados, se explican de la siguiente manera:

   En relación al artículo 9 de la Ley 93 de 1973, que establece el derecho del arrendatario a que su contrato sea prorrogado, siempre que al vencerse el término respectivo, estuviere al día en sus pagos, se dice que la norma fue transgredida de manera directa, toda vez que la prórroga del contrato suscrito por el seZor LEON tenía como fecha de vencimiento el día 5 de febrero de 1998, fecha que también constituía el último día de pago del canon, y que trascurrió, sin que se realizara el pago correspondiente.

   De acuerdo a lo anterior, el demandante subraya que, inmediatamente vencido el contrato, y dentro del término de 15 días establecido en el artículo 1317 del Código Civil, el arrendador solicitó la rescisión del contrato, en vías de evitar la tácita reconducción. Esta solicitud, fue acogida en primer momento por la Comisión de Vivienda, instancia que reconoció que se habían cumplido los supuestos legales para que el contrato fuese rescindido. No obstante, esta decisión fue posteriormente revocada por la Dirección de Arrendamiento, sin ningún fundamento legal, y por razones meramente humanitarias.

   En directa conexión con estos señalamientos, el recurrente aduce la infracción del artículo 32 numeral 11 de la Ley 93 de 1973, que señala la obligación del arrendatario de pagar puntualmente el canon de arrendamiento estipulado, o depositarlo en la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda.

   A decir del impugnante, la resolución censurada contraviene directamente la norma en cita, toda vez que la autoridad acusada reconoció que el arrendatario no se encontraba al día en el pago de su canon de arrendamiento (requisito sine que non para que tuviese derecho a la prórroga de su contrato), y sin embargo, mantuvo la vigencia del contrato, con sustento en consideraciones carentes de sustento legal.

   Por último, el postulante alega que el acto proferido por la Dirección de Arrendamientos viola el principio de la reformatio in pejus contenido en el artículo 1133 del Código Judicial, al introducir una consideración relativa al interés social de preservar el contratoque no hacía parte del recurso impugnativo presentado por el arrendatario, y que nada tiene que ver con el derecho que le asiste al propietario de un inmueble, de no prorrogar un contrato de arrendamiento, si existe incumplimiento por parte del arrendatario, hecho éste, que quedó claramente establecido en autos.

   La parte demandante ha puntualizado, que las infracciones legales antes reseñadas se aprecian de manera ostensible y manifiesta en el acto impugnado, razón por la que solicitan su anulación, y el reconocimiento del derecho del arrendador a rescindir el contrato No. 000969 del señor C.L..

3. INFORME RENDIDO POR LA AUTORIDAD DEMANDADA

   El Señor Director General de Arrendamientos recibió traslado de la demanda presentada, en vías de que rindiese un informe explicativo de su actuación, lo que se materializó a través de la Nota No. 7100-168-99 de 11 de febrero de 1999.

   En el referido informe, la autoridad acusada reiteró los argumentos esgrimidos al momento de emitir el acto administrativo demandado, subrayando que, aunque el arrendatario efectivamente se encontraba en mora al momento de vencerse el contrato, había mantenido un historial de pago puntual por más de veinte años, lo que al amparo del interés social que reviste la Ley 93 de 1973, le hacía merecedor de la prórroga de la relación contractual.

4. INTERVENCIÓN DEL TERCERO INTERESADO

   El señor C.L., en su condición de arrendatario del Apartamento No.3 del Edificio No. 32, compareció al proceso en calidad de tercero interesado, solicitando al Tribunal que reconozca la validez legal de la resolución emitida por la Dirección General de Arrendamientos.

   En este contexto, la parte interesada señala que las motivaciones de la decisión acusadadestacan con meridiana claridad, que el historial del arrendatario C.L. evidencia el cumplimiento puntual de sus obligaciones contractuales, pese a que al momento de vencerse la prórroga de su contrato, adeudara un mes de arrendamiento.

   A propósito de lo anterior, el señor LEON ha subrayado, que la dilación en el pago del canon (que se verificó posteriormente el día 17 de febrero de 1998 por vía de consignación ante el Ministerio de Vivienda), era imputable precisamente a la administración y propietarios del inmueble, que se rehusaron a recibir el pago del canon correspondiente, sólo para que en un acto de mala fe, procedieran el día inmediatamente después de vencida la prórroga, a solicitar la rescisión del contrato. De allí, que en vías de proteger al arrendatario, como parte débil de una relación contractual regida por una Ley de interés social, la Dirección General de Arrendamientos haya decidido negar la rescisión del contrato.

   Por ende, el tercerista se opone a la declaratoria de ilegalidad solicitada por PENINA S.A., reiterando que durante los aZos de la relación contractual, había cumplido con las obligaciones dimanantes del contrato, por lo que tenía derecho a la prórroga del mismo.

5. OPINIÓN DEL MINISTERIO...