Sentencia de Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial, 30 de Septiembre de 1999

VISTOS:

Ha concurrido ante la Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo de la Corte Suprema de Justicia, la firma forense P. y P., como apoderada judicial de EXPRESO PANAMÁ COLÓN CENTROAMÉRICA, S.A., para solicitar la declaratoria de nulidad de la Resolución de Gerencia No. 1195-96, fechada el 24 de octubre de 1996, dictada por el Gerente General del Banco Hipotecario Nacional.

La sociedad demandante pide que, como consecuencia de la nulidad del acto impugnado, se declare que el Banco Hipotecario Nacional está obligado a cumplir con el contrato de arrendamiento No. 25-93, a entregarle el inmueble arrendado, y a permitirle su goce pacífico, además, solicita que se condene al Banco Hipotecario Nacional a pagarle veintiséis mil quinientos balboas con 00/100 (B/.26,500.00), en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

Admitida la demanda se corrió en traslado al Gerente General del Banco Hipotecario Nacional y a la señora Procuradora de la Administración, por el término de ley (fs. 37).

HECHOS EN QUE SE FUNDAMENTA LA PRETENSIÓN

El 21 de abril de 1993 el Banco Hipotecario Nacional y Expreso Panamá Colón Centroamérica, S.A. celebraron el contrato No. 25-93, de arrendamiento con opción de compra de un lote, propiedad del Banco, ubicado en el Barrio El Marañón, Corregimiento de Calidonia, para destinarlo a la instalación de un estacionamiento para vehículos y a la construcción de una terminal de buses para uso exclusivo de los socios de EXPRESO PANAMÁ COLÓN CENTROAMÉRICA, S. A.

Las partes convinieron el pago de B/.1,000.00 mensuales en concepto de canon de arrendamiento, por el término de dos años, contados a partir del primero de mayo de 1993 (ver cláusula tercera a foja 14).

El contrato fue modificado, mediante Addenda No. 2, el 7 de diciembre de 1993, en el sentido de prorrogar su término a cinco años y de reservarle al arrendador el derecho a dar por terminado el contrato antes de su fecha de vencimiento, si el terreno se requería por razones de orden público o de interés social, concediéndole al arrendatario 120 días para el desalojo del terreno (fs. 11 y 12 del expediente administrativo).

El demandante alega que ha pagado al Banco la suma de B/.16,500.00 en concepto de canones de arrendamiento, y que hizo el último pago el 7 de abril de 1995, que corresponde al Recibo 17996.

Agrega el actor que aún cuando el Banco autorizó la ocupación del terreno arrendado, mediante la Nota No. 110-01-514 de 29 de julio de 1992, la arrendataria Expreso Panamá Colón Centroamérica, S.A. no pudo ocupar el bien, porque el Banco informó que habían surgido conflictos, no resueltos, con terceras personas que alegan ser propietarios del terreno arrendado, y los representantes de estas personas se apersonaron al terreno arrendado e impidieron a la arrendataria continuar con los trabajos de construcción que adelantaban.

En vista de lo anterior el demandante asegura que el Banco no ha cumplido con su obligación de garantizarle el uso y goce pacífico del bien arrendado.

Mediante Nota No. 96 (2000-01) 1816 de 27 de agosto de 1995, el Banco Hipotecario Nacional le formuló dos cargos de incumplimiento del contrato a la empresa arrendataria (fs. 49 y 50 del expediente administrativo), y la firma forense P. y P., en representación de la arrendataria, negó los cargos formulados, en escrito presentado el 5 de septiembre de 1996 (fs. 61 a 68 del expediente administrativo), acompañado de las pruebas que reposan de fojas 51 a 60 ídem.

Además, afirma la arrendataria que la administración no abrió el proceso a pruebas y, mediante Resolución de Gerencia No. 1195-96 de 24 de octubre de 1996, resolvió administrativamente el contrato de arrendamiento No. 25-93 de 21 de abril de 1993, sin ajustarse al procedimiento legal.

DISPOSICIONES QUE SE ESTIMAN VIOLADAS Y CONCEPTO DE LA

INFRACCIÓN

En primer término la parte actora considera infringido, por falta de aplicación, el artículo 106 de la Ley 56 de 1995, que señala el procedimiento que debe seguirse para la resolución administrativa de un contrato, cuando ha habido incumplimiento por parte del contratista, porque el contrato se resolvió sin practicar las pruebas presentadas por el contratista.

También estima conculcado por el acto impugnado, el artículo 782 del Código Judicial, que faculta al Juez de primera instancia para practicar todas las pruebas que estime convenientes para comprobar las afirmaciones de las partes y, al de segunda instancia, para practicar aquellas que sean necesarias para aclarar los puntos oscuros o dudosos del proceso. Igualmente faculta esta norma al Juez para repetir la práctica de cualquier prueba, cuando ésta sea insuficiente o deficiente.

Alega el demandante que atenta contra el contenido del artículo 782 del Código Judicial la decisión tomada por el Banco Hipotecario Nacional de resolver administrativamente el contrato de arrendamiento, sin haber practicado las pruebas necesarias para esclarecer los hechos expuestos por el contratista en su escrito de contestación a los cargos formulados por la entidad administrativa.

Además de las excertas legales mencionadas, el demandante considera conculcados los numerales 1 y 3 del artículo 1306 del Código Civil. Estas normas contemplan las obligaciones del arrendador de entregar la cosa objeto del contrato al arrendatario y de mantenerlo en el goce pacífico del bien arrendado por el tiempo pactado.

Según el impugnante, el "BANCO HIPOTECARIO NACIONAL no cumplió con sus obligaciones de entregar realmente el lote arrendado y mantenerle en el goce pacífico del mismo para que pudiere realizar la obra que era para él la causa del arrendamiento, ...".

Al exponer el concepto en que el acto impugnado viola el último inciso del artículo 985 del Código Civil, la parte actora manifiesta que esta disposición contempla la "exceptio non adimpleti contractus" aplicable a los contratos bilaterales, según la cual si una de las partes no cumple con su prestación, la otra, puede abstenerse de cumplir la suya.

Alega el actor que esta excepción es aplicable al presente caso, en el que no se puede resolver administrativamente el contrato de arrendamiento por mora en el pago del canon de arrendamiento, porque la institución arrendadora no cumplió con las obligaciones principales emanadas de dicho contrato, lo que permite al arrendatario abstenerse de cumplir las suyas.

INFORME DE CONDUCTA DE LA ENTIDAD DEMANDADA

El funcionario demandado manifestó que, actuando de conformidad con lo preceptuado en el numeral 1 del artículo 106 de la Ley 56 de 1995, y, ante el hecho notorio y público que el terreno arrendado a Expreso Panamá Colón Centroamérica, S.A. era utilizado por transportistas de otras rutas del interior, procedieron a investigar a través de una inspección ocular en el área. Comprobados los hechos anotados, se solicitó, mediante la Nota No. 96(2001-01)1653 de 24 de julio de 1996, a la Corregiduría de Policía de Calidonia el desalojo de los invasores.

De igual forma, se pudo constatar que la empresa contratista adeudaba la suma de B/.31,500.00, en concepto de 31 meses de canones de arrendamiento.

Ante tales hechos, el Banco procedió a comunicar al contratista que había incumplido con lo convenido en el Contrato 25-93, y le concedió cinco (5) días hábiles para contestar estos cargos y presentar todas las pruebas que tuviera a bien.

Afirma la entidad demandada, que tanto la mora comprobada en el pago del alquiler, como el hecho comprobado de la ocupación del terreno por transportistas ajenos a la ruta Panamá-Colón, son violaciones a las cláusulas del contrato.

El Gerente General y Representante Legal del Banco se pronunció sobre el alegado incumplimiento de su obligación de entregar el bien a la arrendataria y garantizarle el goce pacífico del mismo, en los siguientes términos:

Frente a los hechos acaecidos, el arrendatario alega que el Banco Hipotecario Nacional, no le ha permitido o facilitado la construcción del terminal, argumentando una serie de motivos o causas infundadas y alejadas de toda realidad, y que no ha probado como atribuibles o imputables a esta Institución, y es que en el contrato objeto de resolución administrativa, el Banco Hipotecario Nacional no asume ninguna obligación en cuanto a la realización o no de la obra por parte del arrendatario, riesgo que éste asumió por completo.

Tampoco es admisible la versión de que el terreno no fue puesto a disposición real y efectiva del arrendatario, cuando el mismo Contrato de Arrendamiento de pleno derecho le confería tal atribución, el terreno estaba totalmente valdió (sic) o desocupado y no hubo en ningún momento en el transcurso del tiempo ninguna perturbación por parte del Banco Hipotecario Nacional.

De allí que ante los sucesos expuestos anteriormente, la empresa EXPRESO PANAMA COLON CENTROAMERICA, S.A., como titular de un derecho...