Sentencia Civil de Supreme Court (Panama), 1ª de lo Civil, 5 de Agosto de 2015

Fecha de Resolución 5 de Agosto de 2015
EmisorPrimera de lo Civil

VISTOS: Esta S. mediante resolución de 16 de julio de 2014, declaró admisible el recurso de casación corregido presentado por I. SIERRA INVERSIONES, S.A. a través de apoderado judicial, en contra de la resolución de 5 de agosto de 2013 dictada por el Primer Tribunal Superior del Primer Distrito Judicial, dentro del proceso ordinario interpuesto en contra de D.F.E.A. y H.M.A.R. DE ECHEVERS, razón por la cual, se procede a dictar el fallo de fondo respectivo. El recurso de casación es en el fondo, y se anunciaron como causales "Infracción de normas sustantivas de derecho en concepto de error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba, lo que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo recurrido" e "Infracción de normas sustantivas de derecho en concepto de error de hecho sobre la existencia de la prueba, lo que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo recurrido", por lo que se procederá a fallar de acuerdo a la forma en que fueron presentadas. -"Infracción de normas sustantivas de derecho en concepto de error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba, lo que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo recurrido." A juicio del casacionista, el Ad-quem erró al otorgarle valor probatorio a las notas de fecha 5 de febrero de 2010, 8 de febrero de 2010, y 13 de febrero de 2010 (fs. 6,7,8-9, y 10), ya que de haberlo realizado correctamente hubiera concluido que I. SIERRA INVERSIONES, S.A. prestó a las demandadas un servicio, y por tal motivo hubiera confirmado la decisión de primera instancia. La causal infracción de normas sustantivas de derecho por error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba se produce cuando es examinada la prueba, es decir, se toma en cuenta, se analiza, pero no se otorga el valor que de conformidad a la ley le corresponde. En ese sentido, se hace necesario remitirnos a la valoración realizada por el Ad-quem con el fin de constatar si efectivamente fueron valorados los documentos señalados por el recurrente, y si en efecto no le fue otorgado el valor que les correspondía. En parte medular de la resolución recurrida en casación, se hizo referencia a lo establecido por el A-quo señalando que dio por estimado que la demandante participó como corredora de bienes raíces en la transacción de la compraventa de la finca, ya que fue del criterio que la señora Mercedes de E. en su declaración, al haber reconocido que recibió de parte de la demandante la nota de fecha 5 de febrero de 2010, así como, fue la primera en comunicar sobre la intención de las señoras Militina Long y A.W. de adquirir la propiedad, se concluyó que habían realizado diligencias, que a pesar de previas, eran destinadas a perfeccionar la compraventa. Igualmente, se hizo alusión, a que se puede constatar del documento a fojas 9, que las compradoras fueron las que contactaron a T. Real Estate Corp., ya que la demandante ofreció un precio más elevado la misma propiedad que la compañía antes mencionada. Tal referencia, es lo único que se desprende de la resolución de segunda instancia en lo que respecta a la nota de 5 de febrero de 2010, señalada como mal valorada por el recurrente, y como se puede constatar, no corresponde a una valoración realizada por el tribunal de segunda instancia, sino que se hace referencia a lo señalado y concluido por el tribunal de primera instancia. En cuanto al documento de fojas 9, no se desprende ningún compromiso por parte de las demandadas con relación al demandante, ya que se trata de un desglose de costo de venta que no se encuentra dirigido a nadie en particular. En cuanto a los otros documentos a que hace referencia como erróneamente valorados por el fallo de segunda instancia, no fueron tomados en cuenta para dictar el mismo, por tanto, no puede esta S. entrar a revisarlos, ya que lo que correspondía era invocar la causal error de hecho en cuanto a la existencia de la prueba. El otro cargo que se le endilga al fallo de segunda instancia corresponde a la errada valoración que otorgara el Ad-quem a las declaraciones del señor F.H. (fs.51 a 54) y señora Hersilia E. (fs.56-61), ya que a su juicio, de haberse valorado de manera correcta se hubiera determinado el derecho que le correspondía a su representada. De la resolución recurrida en casación únicamente se desprende, que se hizo alusión a la declaración de la parte demandada y del señor L.A.G.G., más no así del señor F.H.. Así, se señaló por parte del Ad-quem, que una vez corroborado de autos, que las representantes de la compradora fueron quienes contactaron a la corredora T. Real Estate Corp., y decidieron que se llevara a cabo la transacción de compraventa, y no únicamente por razones subjetivas indicadas por el testigo L.A.G.G., sino que igualmente por "la consideración económica que manifiesta la demandada (fs.60)", toda vez que la parte demandante "ofrecía la misma propiedad con un precio abultado, por más de B/.369,500.00 al que propuso la compradora T. Real Estate Corp.". Ahora bien, la señora H.M.A. RAMOS en su declaración señaló que siempre trató que las dos compañías involucradas se avinieran, ya que se trataba de un caso de ética que debía ser resuelto por ellos mismos, lo que fue imposible, razón por la cual siempre les preguntó si había alguna ley en la que podía respaldarse para poder decidir. (fs.58) Igualmente, indicó que consideraba "éticamente justo" que se dividiera la comisión para cada compañía en un 50%. Asimismo aceptó, que la parte actora fue la primera compañía que le dio información sobre las compradoras, y las llevó de primero al terreno de su propiedad. (fs.59) D. mismo modo afirmó estar consciente que la parte demandante se reunió con las compradoras, les entregó documentos y negoció precio; al igual que se hizo según ella, con otras corredoras y sus respectivos clientes. (fs.61) De lo antes constatado hace concluir a esta S., que la valoración que le otorgara el tribunal superior a dicha declaración, no se encuentra acorde con lo establecido por la ley. Ello es así, ya que la misma vendedora, señora H.M.A.R. admitió, que la primera compañía en llevar las compradoras fue la demandante, y también fue la primera que las llevó a conocer la propiedad en venta; es decir, que por IVASI es que conocen la propiedad que en su momento pertenecía a la demandada, y la que decidieron comprar. Ante tal posición, es oportuno la interrogante, ¿es justo que luego de conseguir el cliente, se presente la compradora a la vendedora, se lleve al lugar donde se encuentra la propiedad, para que al final a pesar que se cierra el contrato con otro corredor, no se hace merecedora de una parte de la comisión? Es claro, como lo señaló la señora H.M.A.R., que no contrató "con nadie, con ninguna corredora, nada por escrito, todo de palabra, no había exclusividad y siempre dije que cualquiera podía vender la finca." (fs.57) En razón de lo anterior, y debido a que no había una exclusividad con ningún corredor en especial, es que la demandante promocionó la venta de la propiedad, ya que se dio la oportunidad de manera abierta a todos los corredores que así lo quisieran, de ofrecerla en venta. Por lo que, lo lógico era, que si las compradoras habían sido presentadas originalmente por la demandante, cumplieron con enseñarles la propiedad, y aun cuando no se cerró con ella la venta, lo menos y justo que debía esperarse por parte de la demandada era que le pagara, ya que le asiste el derecho de cobrar una parte de la comisión, porque, precisamente por ella es que las compradoras se enteraron del inmueble en venta, y de todos los demás aspectos ya mencionados. Por las consideraciones antes expuestas es que concluye la S. en igual criterio con el recurrente, que el Ad-quem erró al otorgarle valor probatorio a la declaración rendida por al señora H.M.A.R., motivo por el cual, no se considerará la otra causal alegada por la demandante, se procederá a casar la resolución venida en casación, y como tribunal de instancia, a dictar el fallo respectivo. FALLO DE LA SALA ACTUANDO COMO TRIBUNAL DE INSTANCIA Como ya se dejó establecido, corresponde a esta Corporación de Justicia, convertida en tribunal de instancia, emitir el fallo respectivo, en virtud de la apelación presentada por la parte demandada, en contra de la resolución de primera instancia. El juzgado primario mediante Sentencia No.22 de 5 de abril de 2011 declaró no probada la excepción de ilegitimidad en la causa en su modalidad activa, declaró no viable la tacha del testigo F.H.C. presentada por el apoderado judicial de las demandadas y condenó en abstracto a las demandadas a pagar a la demandante la suma que arroje la liquidación tomando como base lo siguiente: "1, P. al proceso, documento idóneo que arroje la suma total, que en concepto de comisión debe percibir la sociedad I. SIERRA INVERSIONES, (IVASI), por su participación en etapas propias de la transacción de la compraventa de la Finca N°. 19250, inscrita al tomo 486, folio 254 actualizada a documento 732361, que en otrora fuere de propiedad de las demandadas. 2. El monto a liquidar, no puede exceder de la suma de OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTE BALBOAS CON 00/100) que es la suma pedida. ..." Por lo anterior, procede esta S. a revisar las argumentaciones presentadas en contra de dicha resolución con la finalidad que se deje sin efecto, y en su lugar se niegue lo pretendido por la demandante, así como los argumentos por parte de la defensa judicial de la parte actora en contra de dichos argumentos. RECURSO DE APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA El apoderado judicial de las apelantes sustenta su recurso en que la controversia que surgió entre los corredores de bienes raíces corresponde al pago de comisión por la venta de una propiedad, y en vista que se omite considerar en la sentencia, algunos aspectos procesales que a su criterio son significativos, los somete a la consideración, exponiendo que se trata de un asunto que se encuentra reglamentado en el Código de Ética del Corredor de Bienes Raíces, aprobado por la Junta Técnica de Bienes Raíces del Ministerio de Comercio e Industrias, el cual debe ser aplicado, porque se trata de una jurisdicción distinta y la que le corresponde solucionar, de acuerdo con lo establecido en su artículo 25, cuando se trate de controversias entre colegas. Explica, que de acuerdo con lo indicado por el perito del tribunal en la tercera pregunta, se hace referencia a la naturaleza de carácter reglamentaria de la controversia, que a su juicio es "en repudio a la injerencia de autoridades extrañas en el conocimiento y solución de los conflictos, como es el caso de este proceso ordinario". Asimismo, hace referencia que en base a dicha naturaleza reglamentaria del conflicto y a la norma antes señalada, la parte demandante consultó de manera interpersonal a la Junta Técnica de Bienes Raíces, con la finalidad de "evitar pleitos futuros entre las partes involucradas", de acuerdo con el documento # 6 que se aportó con la demanda. No obstante ello, explica que la parte actora desestima el ofrecimiento de mediación que fue ofrecida en la respuesta de la Junta Técnica, y decide cambiar de jurisdicción recurriendo a la vía judicial, pero en esta ocasión, en contra de las vendedoras que no formaban parte de la discrepancia. Se refiere el recurrente, a lo establecido en el inciso d, del artículo 27 del Código de Ética, que hace referencia a cómo debe compartirse la comisión, que a su juicio es donde se origina el reclamo, y que "constituye simplemente falta a la ética", lo que confirma la naturaleza de carácter reglamentaria que es la jurisdicción correcta, "realidad que el perito de la parte actora trató de subvertir con otra supuesta consulta, de la cual hay registro tan sólo parcial (folio 42, informe pericial)". A criterio de las apelantes, la demandante no realizó con ningún colega, negocio alguno como lo establece la norma antes señalada, por lo que a su juicio carece de legitimación activa la parte actora para judicialmente demandar a las vendedoras. Explica que, el supuesto título que ostentaba la representación de la finca para ofrecerla en venta, lo que es totalmente falso, sin sustento alguno, y que fue desmentido por la demandada cuando declara, con relación a que había hecho entrega de documentos que tenían relación con la finca, lo que es costumbre en esos negocios, como lo reconoció el señor H.C., testigo y empleado de la demandante, (según el recurrente, pendiente de resolver tacha por ser testigo sospechoso), que igualmente habían sido obtenidos por otros corredores, sin que ello implicara preferencia o exclusividad en la venta de la propiedad como pretende la demandante. Asimismo, hace referencia el apoderado judicial de la parte demandada, que la sentencia tomó de manera equivocada "como actos propios de la transacción, las diligencias previas realizadas tanto por IVASI, como por tantos otros corredores, cuando ellas no forman parte de la transacción, ni constituyen de manera alguna autorización de representación por parte de la demandada". Lo anterior a juicio del recurrente, es admitido por la demandante cuando reconoce que la representación de JIMÉNEZ ASESORÍA E INVERSIONES S.A. (las compradoras) fueron quienes contactaron a los corredores TRIBALDOS REAL STEATE CORP., quien asimismo como otras bienes raíces tenían la venta de la finca, por lo que quedó excluida IVASI por mandato de la compradora de participar en cualquier acto que se relacionara con la compraventa, lo que a su juicio, es un riesgo a la actividad de bienes raíces en virtud de los usos y costumbres cuando la venta de un bien se confía sin derecho a que sea exclusivo. Igualmente, hace referencia el apelante, en cuanto a que el actuar de la parte actora estaba viciado de nulidad, en virtud de la infracción del artículo 6 del Código de Ética del Corredor de Bienes Raíces, que dispone que el corredor no debe ofrecer, ni tampoco anunciar una propiedad sin que esté autorizado para ello. Se remite el recurrente, a la prueba testimonial del señor L.A.G.G., ingeniero agrónomo y corredor de bienes raíces, oficial de T., cuando señala que la compradora y la empresa donde trabajaba mantenían relación con las vendedoras tres años antes del proceso de compraventa, lo que a su juicio "aclara definitivamente la cuestión de la antigüedad de la relación de la compraventa, introducida por la actora". También considera relevante del testimonio antes señalado, cuando indicó que T. "cerró el negocio hasta el final. TRIBALDOS y cualquier otra compañía de bienes raíces comparten comisiones cuando se hace el trabajo en conjunto desde el inicio hasta el final", lo que según el apelante, dicho criterio fue compartido por ambos peritos. Sin embargo, hace la observación, que a juicio del perito del tribunal, los corredores comparten la comisión cuando "hayan participado en la negociación de la venta". En cuanto a lo señalado por el perito de la parte actora, se refiere el recurrente "no basta pues una simple distribución de papeles (casi un volanteo) para fundar el reclamo..."; y a su juicio, la parte demandante al promover el peritaje su único fin era el de dejar establecido "que le corresponde a la vendedora pagar la comisión", con lo cual se encuentra de acuerdo tanto el perito del tribunal, como el de la parte demandada. Por otro lado, llama la atención del recurrente de que se escoge la vía judicial para reclamar derechos que a su juicio no existen, y que se encuentra "huérfana de apoyo normativo, legal u otro cualquier", toda vez que la única normativa legal que la demandante se respalda lo constituye el artículo 15 del Decreto Ley No. 6 de 1999 que reglamenta la profesión de corredores de Bienes Raíces y crea la Junta Técnica de Bienes Raíces, y la que establece que en toda transacción que un corredor de bienes raíces participe, debe presumirse la obligación de quien lo contrate, de pagarle la comisión que esté imperando en el mercado en virtud de la prestación de servicios, a menos que exista pacto en contrario. Según el recurrente, se reconoce por parte de la demandante, su no participación en la transacción de la compraventa, de ninguna de las maneras que la Academia define, ya que, la compradora le asignó esa responsabilidad a T. Real Estate; y, no alega que fue contratada por la vendedora con esa finalidad, toda vez que tal situación nunca ocurrió. Respecto a la cuantía de la demanda, el apoderado judicial de la demandada considera, que se desprende por parte de la demandante, la falta a la ética en los que incurren algunos corredores, aspecto que fue resaltado en la sentencia de primer grado. Por otro lado, explica que en los hechos décimo cuarto y décimo quinto de la demanda, la demandante indica de manera reiterada que el reclamo es el 50% del monto de la comisión, situación que se desprende de igual manera de la carta que dirigió el 15 de marzo a la demandada, en la que señalaba que el monto corresponde a B/.32,500.00, sin embargo, en el presente proceso, reclama la suma de B/.82,820.00 más costas y gastos del proceso "en concepto de comisión", sin que exista una explicación o razonamiento lógico que valide tal cantidad. A juicio de la representación judicial de la demandada, la sentencia de primera instancia "denota falta de conocimiento de los usos y costumbres de la actividad comercial de bienes raíces", y exalta el hecho que no hubo participación conjunta, ambas agencias actuaron de manera separada e individual, realizando cada una gestiones propias de su profesión; y resalta que la compradora fue la que decidió realizar la compra con la empresa T. Real Estate Corp., reconociendo la vendedora con el documento de promesa de compra y venta, "la comisión que le correspondería a dicha empresa una vez se concretara la venta". También considera el recurrente, que los testimonios y peritajes no fueron valorados de conformidad con los principios de la sana crítica, ya que solamente se extrajo lo que convenía a la demandante, ya que a su juicio, hasta las preguntas que se formularon por los peritos estaban dirigidas a que se obtuviera un resultado que no se basa en lo que realmente sucedió. En cuanto a la negociación de la venta de la finca, a su juicio no participaron de manera activa las dos agencias como pretende la parte demandante, ya que una solamente fue la que realizó la transacción, que fue T. Real Estate Corp. Igualmente hace referencia a la consulta que se efectuó a la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces por parte del perito C., señalando que, en el expediente solamente aparece la respuesta, motivo por el cual, a su criterio no se cuenta con los elementos necesarios para valorar de manera correcta la respuesta a dicha consulta; y que a pesar de que se tomara en cuenta la misma, debe corroborarse si efectivamente participaron de manera conjunta ambas agencias en la venta, lo que a su juicio demostraron que no fue así, toda vez que IVASI no tuvo intervención en la operación que concluyó con la venta de la finca No. 19250. En ese sentido, el recurrente hace referencia al artículo 22 del Código de Ética que fuera aprobado por la Junta Técnica de Bienes y Raíces, que hace alusión a la figura de la transacción conjunta, sin embargo, a su juicio no ocurre en el presente caso, ya que, no actuaron de manera conjunta IVASI y TRIBALDOS. En razón de ello, considera el recurrente que IVASI al no estar conforme con la transacción y de considerar que le asistía el derecho, debió dirigirse a la Junta Técnica de Bienes Raíces y "presentar su disconformidad por tratarse precisamente, de una controversia entre dos agentes de bienes raíces, como lo establecen las normas que regulan la actividad de agentes de corredores de bienes raíces". Finaliza señalando que es evidente que la demanda es confusa, se encuentra mal enderezada, injusta, temeraria "deliberadamente engañosa" por lo que solicita se revoque la sentencia No.22 de 5 de abril de 2011 dictada por el Juzgado Undécimo de Circuito Civil, y se condene a la demandante a pagar la suma que consignó su representada para afianzar los perjuicios que le fueron ocasionados con el secuestro practicado, más las costas y gastos del proceso. OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN La apoderada judicial de la parte demandante se refiere a lo señalado por las apelantes en cuanto a que la controversia surge entre dos corredores de bienes raíces, aclarando que el reclamo no ha sido dirigido a T. Real Estate Corp., que es la otra compañía que tuvo participación en la venta de la finca de propiedad de las demandadas, si no, que se dirige en contra de la parte demandada por no pagar la comisión que a su juicio le correspondían a I.S. INVERSIONES S.A. En virtud de lo anterior, considera que la esfera que corresponde son los tribunales de justicia, por no ser dirigida la demanda en contra de otra empresa de bienes raíces, y a su juicio no merece respuesta lo alegado por el apoderado judicial de las demandadas; sin embargo, indica que no está de acuerdo con la opinión del perito del tribunal, ya que cuando se le preguntó quién decidía en la distribución de la comisión señaló que era a los corredores, lo que no es correcto, y se aleja de toda realidad, porque el vendedor es quien la paga, por ser la práctica del mercado de bienes raíces. Igualmente considera, que el apoderado judicial de la parte demandada de manera conveniente distorsiona lo que sucedió con la consulta que se elevó a la Junta Técnica de Bienes Raíces, porque la misma se elevó por solicitud de sus representadas al ignorar a quién le correspondía la decisión respecto al pago o división de la comisión, porque a su criterio y la de su esposo (su apoderado legal), no era decisión de la misma, sino de las empresas de bienes raíces, lo que no es correcto, y tampoco es la práctica en el mercado; y, recalca nuevamente, que la reclamación nunca se dirigió contra T., porque lo que se quería era que las demandadas "entendiera que era ella a quien correspondía tomar la decisión sobre la distribución de la comisión y no a las compañías de bienes raíces". Expresa la apoderada judicial de la demandante, que le llama la atención como se alega por la representación judicial de las demandadas, respecto a la legitimidad de la causa cuando se dejó establecido en la sentencia de primera instancia que no se probó la excepción de ilegitimidad de la causa activa; y que sobre dicho aspecto, "le resultará imprescindible a las demandadas y a su apoderado entender que el reclamo va dirigido directamente a las señoras E. por ignorar el trabajo realizado por IVASI, que la propia Sra. M.A. de E. reconoció...". Asimismo se refiere la apoderada judicial de la parte demandante, que insiste el Lic. E. en que se encuentra pendiente la tacha por sospechoso del testigo aducido por la parte demandante, el señor F.H., cuando la sentencia en su segunda declaración declara no viable dicha tacha, lo que considera lógico, ya que fue el corredor que en representación de IVASI mostró la propiedad. Igualmente hace referencia, a que la parte demandante en todo momento tuvo claro que no tenía la exclusividad de la propiedad de las señoras E., como también no la tenía otra compañía, por lo que, no se indicó en ninguna parte de su reclamo ningún derecho de exclusividad, razón por la cual no entiende por qué se le atribuye a su representado la reclamación de dicha exclusividad cuando eso no es así; no obstante ello se refiere a que, con exclusividad o no, no puede obviarse que la parte demandante prestó un servicio para las demandadas. En ese sentido, se refiere a la definición de la palabra representación según el Diccionario de la Real Academia Española, concluyendo que, de apegarse a la misma, tanto su representado como las demás compañías que mantenían la información de la finca, "sí tenían su representación, porque todas y cada una de ellas tenían intención de venderla, realizando el trabajo propio de un corredor de bienes raíces, es decir, mostrándola, entregando información o documentación y demás, que ninguna de las dos vendedoras realizó en forma personal". También se refiere la representación judicial de la parte demandante, en cuanto a la actuación que a su criterio se encontraba viciada de nulidad, debió alegarla en su momento "y no ahora"; en cuanto a que no estaba autorizada la demandante a ofrecer o anunciar la propiedad, no entiende cómo la señora E. dio autorización a IVASI y a Rapiventa que es otra compañía de bienes raíces, a que colocaran letreros en el terreno para anunciar su propiedad; y que además, fue la misma señora E. la que remitió al señor F.H., (quien llevó a la compradoras) un correo electrónico con copia simple de los planos, el que presentó como prueba en el presente proceso, por lo que nuevamente recalca que de no haber estar autorizado para anunciar la finca, "porqué realizaron todas estas actividades, que denotan anuencia y autorización?". Asimismo se hace referencia a que, si IVASI no contaba con la autorización para ofrecer la propiedad, resultaba difícil que las otras compañías lo tuvieran, porque de acuerdo a la señora A. de E. nunca dio la "representación" a ninguna persona o compañía y al ser preguntada cómo llegó IVASI a tener la propiedad en su base de datos, respondió: "Igual que cualquier otra corredora de Bienes Raíces, eso estaba en el Internet, no sé si me lo preguntaron como había tantas corredoras que tenían esa información y la obtenían ya sea en internet o llamando a mi casa". Se refiere también, a la respuesta que dio la demandada cuando se le preguntó si la finca se le había dado a la demandante por intermedio de la señora M.G., en la que señaló que a "nuestro entender, sí entregó la compañía a IVASI para su representación y estaba anuente a ello". En cuanto al tiempo que la compañía T. tenía la finca y que hizo referencia el apoderado judicial de la parte demandada considera la representación judicial de la parte demandante, que es irrelevante la relación que tuvieran las demandadas con dicha bienes raíces o cualquier otra, porque su reclamo no se dirige ni contra T., como tampoco a otra compañía de bienes raíces. Expresa igualmente la apoderada judicial de la demandante, que la representación judicial de la parte demandada realiza una relación de pago de la comisión con el cierre de la venta, no tomando en consideración las actividades "previas al cierre"; así, omite lo expresado por el perito en el interrogatorio y expone su punto de vista personal, para lo cual, y a manera de aclaración, remite a la respuesta dada por el mismo. Asimismo, detalla las actividades efectuadas por IVASI. En cuanto al compromiso adquirido que indicó el apoderado judicial de las demandadas en la que hace referencia a contrato de promesa de compraventa, lo que no presentó en su momento procesal, a su juicio no tiene certeza de que exista el mismo. Se refiere también a la cuantía de la demanda, la cual se estableció por la totalidad de la comisión, es decir, por la cuantía de $68,250.00, por la mala fe que mostraron las vendedoras. Se explica que, se envió la factura por el 50% de la comisión a las demandadas, asumiendo la demandante el 50% de la comisión y como señal de buena fe, IVASI asume el 5% del ITBMS y su intención de llegar a un acuerdo aceptable para todos, recalcando que IVASI en todo momento tuvo la mejor disposición para poder llegar a un acuerdo para el pago de la comisión, razón por la cual se le remitió una nota a la señora Mercedes de E., que fue suscrita por la misma dando fe del recibido. A juicio de la apoderada judicial de la parte demandante, el corretaje de bienes y raíces como es practicado, es un contrato de mandato, razón por la cual explica que a pesar que ninguna de las dos propietarias llevaron a cabo de forma personal las actividades para la venta del inmueble, por cuenta de las mismas lo realizaron otras personas. En ese sentido considera, que en virtud que se entregó la finca a la señora M.G.D., quien era intermediaria de IVASI, prima del señor I.S., presidente y representante legal de IVASI, y que estuvo casada con el hijo del esposo de la señora E., a pesar que no hay contrato escrito, hubo un contrato de mandato, y como lo indicó el Lic. E., IVASI "realizó una actividad propia de su quehacer cotidiano en este campo..." , lo que a su juicio implicó la aceptación de este contrato. A criterio de la representación judicial de la parte demandante, IVASI cumplió con realizar las actividades que son propias de ese medio, al llevar al terreno a las potenciales compradoras, se reunió con ellas, les entregó documentación, y negoció precio con la vendedora, situación que se puso en conocimiento de las compradoras, lo que de acuerdo con el perito del tribunal, constituyen actividades de venta. En esa línea igualmente considera, que si no querían las demandadas que IVASI mostrara la finca con el fin de venderla, de manera expresa lo debieron haber manifestado, con la desautorización de cualquier actividad, lo que nunca hicieron. Asimismo recalca la apoderada judicial de la demandante, que IVASI en ningún momento ha reclamado la exclusividad sobre la finca, y afirma que había obligación de pagar comisión, porque había contrato entre las partes. Expresa que es erróneo el punto de vista que mantiene el Licenciado E., en cuanto a que las dos compañías que estaban involucradas en la venta no tuvieron participación activa, sino que únicamente T.; y expone que a pesar que la apelante indica que no tiene derecho a la comisión, se hace la interrogante de por qué la señora Mercedes de E. le pasó por la mente dividir la comisión entre IVASI y T.. En virtud de todo lo antes esbozado, solicitan que se rechace la solicitud realizada por la parte demandada en cuanto a que se revoque la sentencia 22 del 5 de abril de 2011. POSICIÓN DE LA SALA CONVERTIDA EN TRIBUNAL DE INSTANCIA Corresponde a esta S. convertida en Tribunal de Instancia, referirse a la apelación anunciada y sustentada en contra de la resolución de primera instancia. Como quedó expuesto en párrafos precedente, considera la parte recurrente en apelación, que el presente caso no debe ser ventilado en la jurisdicción ordinaria, sino en la administrativa, en virtud de lo establecido en el artículo 25 del Código de Ética del Corredor de Bienes Raíces, que establece que el tribunal ventilará y sancionará las controversias surgidas entre colegas, porque a su juicio corresponde falta a la ética el no compartir la comisión, como se desprende del artículo 27 del Código de Ética. Esta Superioridad no comparte el criterio esgrimido por la parte demandada, ya que, lo que persigue la demandante es la condena por el no pago de la comisión que según la misma le asiste, porque como fue expuesto por la representación judicial de la parte demandante, lo perseguido no es el reclamo hacia la otra compañía de bienes raíces que tuvo participación en la venta del inmueble de propiedad de las señoras E., "si no en contra de las señoras E. por el no pago de la comisión a la que I. SIERRA INVERSIONES S.A. (IVASI) tiene derecho por el trabajo realizado". Tal criterio es compartido por esta S. convertida en Tribunal de instancia, toda vez que, como se desprende del artículo 10 del Decreto Ley 6 de 8 de julio de 1999, por el cual se reglamenta la profesión de corredor de bienes raíces y se crea la Junta Técnica de Bienes Raíces en el Ministerio de Comercio e Industria, las funciones de la misma son las siguientes: "1.Velar para que el ejercicio profesional de los corredores de bienes raíces se realice en forma profesional y ética, para lo cual se adoptará un código de ética. 2. Velar por el fiel cumplimiento de el presente Decreto Ley y promover su divulgación, así como también la superación profesional de lo corredores de Bienes Raíces, a través de programas de estudios continuos. 3. Velar para que el ejercicio profesional de los corredores de bienes raíces se realice en forma profesional y ética, para lo cual adoptará un código de ética. 4. Aprobar, programar y reglamentar los exámenes que han de presentar los aspirantes a corredor de bienes raíces, con el objeto de comprobar que éstos poseen la preparación y los conocimientos necesarios para el ejercicio de la profesión. 5. Tomar examen a los aspirante (sic) a corredor de bienes raíces y evaluar los resultados obtenidos. 6. Expedir, mediante resolución, las licencias de corredores de bienes raíces, que deberán ser firmadas del (sic) presidente de la Junta Técnica de Bienes Raíces y el Secretario respectivo. 7. Aplicar sanciones que se establecen el presenta Decreto Ley y en sus reglamentos, y el Código de la ética de los corredores de bienes raíces, aprobado por la propia Junta Técnica". Por otro lado, el artículo 13 de la referida ley, enumera aquellos casos en las que la Junta Técnica tiene facultad para sancionar, encontrándose las siguientes: "1. Amonestar, verbalmente o por escrito, por faltas a la ética profesional. 2. Imponer multas de cien balboas (B/.100.00) hasta diez mil balboas (B/.10,000.00) a favor del Tesoro Nacional, por infracciones de el presente Decreto Ley. 3. Suspender temporal o definitivamente la licencia otorgada, dependiendo de la gravedad de la actuación. 4. Sancionar con una multa de diez mil balboas (B/.10,000.00) a las personas naturales o jurídicas que, en cualquier forma, se dediquen al negocio de corretaje de bienes raíces sin estar autorizadas para hacerlo de conformidad con este Decreto Ley. Esta multa se aplicará perjuicio de la acción penal correspondiente. 5. Remitir al Ministerio Público la actuación, tanto de los corredores como de aquellos que infrinjan el presente Decreto Ley, que pueda ser considerada como delito, para que se determine la posible responsabilidad penal del infractor. La Junta Técnica garantizará al afectado el debido proceso al imponer las sanciones autorizadas. Las sanciones aplicadas en virtud de este Decreto Ley serán publicadas en la Gaceta Oficial, pero sólo para fines de conocimiento público". Como puede constatarse, la Junta Técnica de Bienes Raíces tiene como fin, velar para que el profesional de bienes raíces cumpla con lo establecido en el Decreto Ley 6 de 8 de julio de 1999, que realice en forma profesional el trabajo que se le encomiende, así como comprobar la preparación y conocimientos que tengan los corredores de bienes raíces para el fiel cumplimiento de su profesión, y sancionar a los mismos por las faltas en que incurran de acuerdo con las facultades que le otorga la Ley a dicha Junta Técnica. Es decir, van dirigidas dichas funciones de manera directa al corredor de bienes raíces, o aquellas personas que ejerzan dicha profesión sin estar autorizadas para ello, lo que no se constata de la demanda que nos ocupa. En ese sentido, se desechan las argumentaciones esgrimidas respecto a dicho aspecto, por el recurrente en apelación. Sumado a lo antes esgrimido, el apelante no comparte lo expresado por la demandante, en cuanto a que tenía la representación de la finca para la venta, hecho quinto que se desprende de la demanda; lo que a su juicio es totalmente falso, carece de sustentación, y no es aceptado por la demandada en su declaración, y a su juicio, la resolución de primera instancia tomó de manera equivocada, como si fueran actos propios de la transacción, las diligencias realizadas de manera previa por la demandante, así como de otros corredores, cuando de ninguna manera son parte de la transacción, como tampoco se autoriza la representación por parte de las demandadas. Como se puede apreciar, la disconformidad radica en que, los actos realizados de manera previa por parte de la demandante a juicio de la apelante, no constituyen actos propios de la transacción, como tampoco fue autorizada por parte de las demandadas para que la representara. Respecto a dicho punto, es necesario remitirnos a lo establecido en el artículo 15 del Decreto Ley No. 6 de 8 de julio de 1999, que dispone que "En toda transacción en que participe un corredor de bienes raíces se presumirá la obligación de quien lo contrate, de pagar la comisión imperante en el mercado por la prestación de sus servicios, salvo pacto en contrario". De la norma antes transcrita se puede constatar, que el corredor tiene derecho, por parte del que lo contrate, a que se le pague la comisión que impere en el mercado por sus servicios prestados, a menos que exista pacto en contrario. Visto lo anterior, se hace necesario establecer, cuándo debe entenderse que tiene derecho el corredor de bienes raíces a recibir la comisión. En primera instancia, es oportuno remitirnos a la definición de comisión, que no es más que la "Compensación pagada a un agente de bienes raíces (usualmente pagada por el vendedor) por los servicios prestados en relación con las ventas, intercambios o arrendamientos de propiedades" http.//arofla.com/default.asp.f-glossary_spanish.d-spanish. Como se puede apreciar, dentro de la comisión, se encuentran aquellos servicios que fueron prestados y que se relacionan con la venta; razón por la cual, se hace necesario revisar las pruebas aportadas al proceso, con el fin de determinar si la parte demandante como afirma, efectivamente brindó dicho servicio a las demandadas. De la misma parte demandada, señora H.M.A. DE ECHEVERS, al preguntársele desde cuando y cómo se les informó de las personas que compraron la finca de su propiedad contestó "La primera información que tuve vino de la compañía corredora IVASI, por una carta que recibí". (fs.56) (Lo subrayado es de la S.) Asimismo afirmó, que con la nota visible a fs.6, recibió la notificación de las compradoras (fs.56-57), y que pensó que "era éticamente justo" que se dividiera la comisión en un 50% para cada compañía (fs.58), aceptó que IVASI fue la compañía que primero le informó de las compradoras, y la primera que las llevó al terreno que le pertenecía (fs.59). Sumado a ello, se allegó al expediente, a través del informe pericial presentado por el perito I.C.S., nota de 23 de noviembre de 2010, de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces, suscrita por el señor A.B., fiscal de dicha asociación, donde da respuesta a la consulta elevada por el mencionado perito, señalando lo siguiente: "Si no existiese un documento formal donde quedan establecidas las condiciones entre El Propietario y El Corredor para el pago de la comisión, tenemos que referirnos a las prácticas de uso y costumbre del mercado en este sentido. Cuando más de un Corredor intervienen en una operación de venta de un Bien Raíz, se estima que la comisión correspondiente por esta transacción sera (sic) pagada por el dueño del Bien en parte iguales entre las partes involucradas" (fs. 85) Lo subrayado es de la S.. Como se puede constatar de parte de la nota suscrita por el fiscal de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces, cuando trabajen dos corredores en una venta de un bien inmueble, debe dividirse la comisión entre los dos, la cual debe ser pagada por el propietario de dicho bien. Se ha podido corroborar con las pruebas que obran en autos, en especial, con la declaración de la misma demandada, que la parte demandante brindó sus servicios hasta primero que la bienes raíces que confeccionó el documento de compraventa; es decir, las compradoras se enteraron de la venta del bien por IVASI S.A., las llevó a conocer el inmueble, les presentó a la vendedora, y le brindó la información relacionada con la venta del mismo. La S. cree conveniente resaltar, que no sería justo no reconocer el trabajo brindado por la parte demandante, ya que, por la misma, es que se entera la compradora del inmueble, e invierte tiempo y personal en atenderla, y es la que finalmente se decide comprar, pero a través de otro corredor de bienes raíces. No obstante ello, y a pesar que la demandada cuando se le preguntó si en algún momento tuvo la intención de dividir la comisión en 50% para cada compradora señaló "Pensé que era éticamente justo" (fs.58), no lo hizo, cuando era la que le correspondía resolver tal situación. Esta Corporación de Justicia considera oportuno indicar, que sería distinto si el inmueble a pesar que se haya mostrado por un corredor, y se haya otorgado toda la información referente al mismo, sea vendido por otro corredor pero a una persona distinta a la cual el primer corredor atendió. La demandada tenía pleno conocimiento que la demandante, al igual que otros corredores, estaban mostrando el inmueble que era de su propiedad, independientemente que no se le haya dado la exclusividad a la misma, ya que si su intención no era que lo hiciera, así debió hacérselo saber, sin embargo no lo hizo; igualmente, tenía conocimiento que las compradoras habían sido atendidas por IVASI S.A. en primera instancia, y que conocieron del inmueble por dicha compañía de bienes raíces. Respecto a dicho tema, han surgido interrogantes, los cuales se han dado explicaciones al respecto, concluyendo siempre en que, de ser mas de dos corredores que hayan participado en la venta de una propiedad, independientemente de quien haya cerrado la venta, debe el vendedor dividir la comisión entre los que hayan participado. Como se ha señalado, la anterior interrogante ha sido planteada por casos que se han presentado como consecuencia de haber participado dos corredores de bienes raíces, dejándose establecido lo siguiente: ¿ Qué parte del total de la comisión deberíaofrecerle a otro corredor que encuentre alcomprador de mi propiedad? Su corredor debería poder aconsejarlo sobre el monto o porcentaje de la comisión del segundo corredor.http://www.turlock.ca.us/pdf/documents/housingprogramservices/sellingyourhomeSpanis .pdf Con lo anterior se puede constatar, que siempre que haya participación por parte de más de un corredor debe ser dividida la comisión. Lo que resulta lógico, ya que, la venta se cierra por la participación de ambos. Como ocurre en el presente caso, ambas corredoras que participaron en promover la venta de la finca, debieron obtener por parte de la vendedora la comisión correspondiente por cuestión de lógica, máxime que la primera bienes raíces IVASI S.A., fue la que presentó la cliente en primera instancia a la vendedora, la que llevó a conocer la propiedad, y brindó toda la información respecto a dicho inmueble, situación que admite la vendedora, y que en su momento consideró justo que se dividiera la comisión, sin embargo no hizo nada al respecto. Esta S. considera prudente hacer referencia a las Prácticas Comerciales de Bienes Raíces en Panamá, respecto a lo que se considera como servicios que pueden prestar los corredores de bienes raíces, a saber: "Los corredores de bienes raíces en Panamá, están capacitados para ofrecer otros servicios que van más allá del mercadeo convencional de propiedades inmuebles, tales como: . Avalúo de Propiedades. . R. periódicos sobre acciones concretas de mercadeo . Asesoría en asuntos legales y financieros. . Servicios de asesoría general. . Negociación y cierre de transacciones comerciales. . Redacción y trámite de los documentos legales correspondientes . . Trámites posteriores al cierre de la transacción, tales como: cobros, pagos, inscripciones en el Registro Público, etc." www.panamarealtor.com/sobre-panama/articulo/42 Como puede constatarse de lo anterior, son diversos los servicios que puede prestar el corredor de bienes raíces, que no necesariamente tiene que ver directamente con que haya realizado la venta de la propiedad. En ese sentido, debe entenderse, que la participación de IVASI S.A., anterior a la venta del inmueble que le pertenecía a las demandadas, y que consistió en presentar a las demandadas la potencial compradora, llevarla a conocer el terreno en venta, etc., y la que, efectivamente fue la persona que terminó comprando el inmueble, forma parte de la transacción, razón por la cual, debe ser reconocida tal labor. Como ya se había hecho referencia anteriormente respecto a lo señalado en el artículo 15 de la Ley N ° 6 de 8 de julio de 1999, tiene derecho el corredor que participe en una transacción a que se le pague la comisión, a menos que exista pacto en contrario, derecho que le asiste por la prestación de su servicios. Considera esta S. convertida en Tribunal de instancia oportuno señalar, que a pesar que las demandadas infieren que la demandante se reunió con las compradoras, entregó documentos y negoció precios, al igual que lo hicieron otros corredores, lo cierto es que, a diferencia de las demás "corredoras", la cliente de la demandante fue la que finalmente compró la propiedad, por tal motivo dicha comparación no surte efecto alguno. Como lo asevera la defensa de la parte demandada, efectivamente no existe prueba en que se pueda constatar que tenía exclusividad con algún corredor, y ese es el motivo por cual, a juicio de esta Corporación de Justicia, permitió que todos los corredores que así lo quisieran, mostraran la propiedad en venta. No comparte la esta S. convertida en Tribunal de instancia el criterio esbozado pro el apelante en cuanto a que el actuar de la parte actora se encuentra viciado de nulidad por ofrecer en venta la propiedad sin que estuviera autorizado para ello, ya que, de manera tácita lo permitió, como lo aceptó la misma señora E. al señalar en su declaración "No tenía contrato con nadie, con ninguna corredora, nada por escrito, todo de palabra, no había exclusividad y siempre dije que cualquiera podía vender la finca". (Lo subrayado es de la S. convertida en Tribunal de instancia) En cuanto a la cuantía de la demanda, la cual no comparte el apelante, se considera certera la condena en abstracto establecida por el tribunal primario, toda vez que no se desprende de las pruebas allegadas al proceso, a pesar del derecho que le asiste a la demandante, que la suma pretendida sea la que en derecho le corresponde. Es por los aspectos antes esbozado, que se comparte el criterio establecido por el tribunal de primera instancia, razón por la cual, se procede al confirmar la resolución recurrida en apelación. Por lo expuesto, LA SALA CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CASA la resolución de 5 de agosto de 2013 dictada por el Primer Tribunal Superior del Primer Distrito Judicial, dentro del proceso ordinario interpuesto por I. SIERRA INVERSIONES, S.A.en contra de D.F.E.A. y H.M.A.R. DE ECHEVERS, y convertida en Tribunal de Instancia, CONFIRMA la Sentencia No. 22 de 5 de abril de 2011, dictada por el Juzgado Undécimo de Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá. Las costas de segunda instancia se fijan en OCHOCIENTOS BALBOAS CON 00/100 (B/.800.00). N., HARLEY J. MITCHELL D. OYDÉN ORTEGA DURÁN -- HERNÁN A. DE LEÓN BATISTA SONIA F. DE CASTROVERDE (Secretaria)

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