Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Panama), 1ª de lo Civil, 13 de Octubre de 2014

VISTOS: Corresponde a esta Sala Civil resolver el recurso de Casación formalizado por el Licenciado ISAIAS BARRERA ROJAS, en su condición de apoderado judicial de R.E.S. y G.M.M. de SQUIRES, contra la sentencia de 15 de marzo de 2013, proferida por el Primer Tribunal Superior del Primer Distrito Judicial, dentro del Proceso Ordinario propuesto contra ICAZA TRUST CORPORATION (ITC), PANAMA LAND COMPANY, S.A. y GRUPO PROVIVIENDA, S.A. A través del presente proceso de conocimiento, los demandantes solicitan las siguientes declaraciones: "1. Que las sociedades Icaza Trust Corporation (ITC), Panamá Land Company, S.A. y Grupo Provivienda, S.A. le vendieron a los señores R.E.S.W. y G.M.M. de S., la Finca 233363, inscrita al Documento Digitalizado 596596, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá, la cual se identifica como el lote F-3 de la Finca 6014, inscrita al Tomo 194, Folio 62, actualizada al documento 107508, de la Sección de Propiedad, Provincia de Panamá, ubicada en el Corregimiento José Domingo Espinar, cuya superficie supuestamente era 350 metros cuadrados con 25 decímetros cuadrados; 2.- Que sobre la Finca 233363, inscrita al Documento Digitalizado 596596, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá, la cual se identifica como el lote F-3 de la Finca 6014, inscrita al Tomo 194, Folio 62, actualizada al documento 107508, de la Sección de Propiedad, Provincia de Panamá, ubicada en el Corregimiento José Domingo Espinar, se edificó y construyó mejoras consistente en una casa residencial, Modelo Alicante, de un solo piso, estructura de concreto, etc., para su uso residencial la cual forma parte del Residencial Quintas de Gratamira; 3.- Que las empresas Icaza Trust Corporation (ITC), Panamá Land Company y Grupo Provivienda, S.A. le vendieron a los señores R.E.S.W. y G.M.M. de S., la Finca 233363, inscrita al Documento Digitalizado 596596, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá, a un precio de venta de B/.62,500.00 suma está (SIC) que fue cancelado (SIC) mediante el préstamo con garantía hipotecaria que les otorgó el Banco General, S.A. a los señores S.; 4.- Que las empresas Icaza Trust Corporation (ITC), Panamá Land Company, S.A. y Grupo Provivienda, S.A. al momento de la celebración del contrato de compraventa se comprometieron al saneamiento en caso de evicción; 5.- Que los señores R.E.S.W. y G.M.M. de S., desde el momento que adquirieron la Finca 233363, inscrita al Documento Digitalizado 596596, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá, han estado sufriendo una serie de inconvenientes en la residencia que le compraron a las empresas Icaza Trust Corporation (ITC), Panamá Land Company, S.A. y Grupo Provivienda, S.A. ya que en la misma existe un talud rocoso que no estaba contemplado en el contrato de compraventa y forma parte del área superficial del terreno adquirido, además mantienen problemas de drenaje de aguas, también existe una gran cantidad de agua que fluye debajo del lote, el talud rocoso fue cubierto de concreto lo que desmejora la residencia y su valor, las aguas que se encuentran en el lote o finca busca salir por algún lado y en este caso sale por debajo de la casa y por la escalera, hay saturaciones de aguas, el mobiliario instalado en la residencia y que forma parte de las mejoras de la residencia (cocina) han sufrido deterioro por la humedad y por el agua que existe en la residencia, se construyó una (SIC) canal de hormigón dentro de la superficie del terreno, todos estos incovenientes hacen que la residencia o finca adquirida no pueda ser utilizada en la forma que se pretendía y la hacen impropia para su uso; 6.- Que los señores R.E.S.W. y G.M.M. de S., desde el inició (SIC) de la adquisición de la finca le han puesto en conocimiento a las empresas vendedoras Icaza Trust Corporation (ITC), Panamá Land Company, S.A. y Grupo Provivienda, .S.A. todos los inconvenientes y los problemas que mantienen y que están sufriendo en la residencia adquirida, razón por la cual la hacen impropia para su uso, y esta últimas no han dado una respuesta satisfactorias (SIC) a la problemática; 7.- Que las empresas Icaza Trust Corporation (ITC), Panamá Land Company, S.A. y Grupo Provivienda, S.A., están obligadas al saneamiento en caso de evicción y a indemnizar todos los daños y perjuicios por los vicios ocultos que hacen imposible e impropia la utilización de la finca o residencia adquirida por los señores R.E.S.W. y G.M.M. de S.,; 8.- Que las empresas Icaza Trust Corporation (ITC), Panamá Land Company, S.A. y Grupo Provivienda, S.A., están obligadas a pagarle a los señores R.E.S.W. y G.M.M. de S., todos los daños y perjuicios que se les han causado, que han sufrido y que vienen sufriendo por todos los inconvenientes que están padeciendo desde el momento en que adquirieron la finca Finca (SIC) 233363, inscrita la Documento Digitalizado 596596, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá; 9.- Que las empresas Icaza Trust Corporation (ITC), Panamá Land Company, S.A. y Grupo Provivienda, S.A., están obligadas a pagarle a los señores R.E.S.W. y G.M.M. de S., la suma de B/.500,000.00 en concepto de capital (salvo mejor tasación pericial) por todos los daños y perjuicios que le han causado y por los padecimientos que han sufrido y que vienen sufriendo por los inconvenientes que están pasando desde el momento en que adquirieron la finca Finca (SIC) 233363, inscrita al Documento Digitalizado 596596, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá; 10.- Que las empresas Icaza Trust Corporation (ITC), Panamá Land Company, S.A. y Grupo Provivienda, S.A., además están obligadas a pagarle a los señores R.E.S.W. y G.M.M. de S., todos los gastos del proceso, los intereses legales causados y los que se causen en el futuro y las costas judiciales." (fs. 3-5) Adicional a las declaraciones antes transcritas, la parte actora peticiona también en su libelo "se declare resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las empresas Icaza Trust Corporation (ITC), Panamá Land Company, .S.A. y Grupo Provivienda, S.A. con los señores R.E.S.W. y G.M.M. de S. y que se hizo contar en la Escritura Pública No.7765 del 29 de diciembre del 2003". Luego de agotados los trámites inherentes al proceso ordinario, la Juez Segunda de Circuito Civil del Segundo Circuito Judicial de Panamá, a través de la Sentencia N°1 de 5 de enero de 2010 (fs. 616-639), resolvió: "1. DECLARA NO PROBADA la EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA (pasiva) e INEXISTANCIA DE LA OBLIGACIÓN QUE SE RECLAMA alegadas por las sociedades demandadas GRUPO PROVIVIENDA, S.A. e ICAZA TRUST CORPORATION (ITC). 2. DECLARA NO PROBADA LA EXCEPCIÓN DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN alegada por las demandadas PANAMA LAND COMPANY, S.A., GRUPO PROVIVIENDA, S.A. e ICAZA TRUST CORPORATION (ITC). 3. DECLARA NO PROBADA la pretensión incoada por la parte demandante R.E.S. y G.M.M. de S. y en consecuencia, se abstiene de hacer las declaraciones y condenas solicitadas dentro de la presente causa, absolviendo a las empresas demandadas de todos los cargos. 4. En atención a lo previsto en el artículo 1071 del Código Judicial se exonera a los demandantes del pago de costas, por las razones expresadas en esta resolución. Calcule la Secretaría los gastos del proceso que correspondan, según lo establece el artículo 1070 del Código Judicial." (fs. 638-639) Contra lo resuelto por la Juez A-quo, tanto la parte actora como la demandada ICAZA TRUST CORPORATION anunciaron recurso de apelación y la presentación de pruebas para la segunda instancia, las que fueron aducidas dentro del término establecido en las normas del procedimiento civil. Luego de evacuada la fase probatoria y de alegatos en segunda instancia, esta última en la cual los recurrentes sustentaron sus alzadas, el Primer Tribunal Superior del Primer Distrito Judicial, por conducto de la sentencia de fecha 15 de marzo de 2013 (fs. 691-728), reformó la sentencia de primera instancia en los siguientes términos: "DECLARA NO PROBADA la pretensión incoada por la parte demandante R.E.S. y G.M.M. de S. y en consecuencia, se abstiene de hacer las declaraciones y condenas solicitadas dentro de la presente causa, absolviendo a las empresas demandadas de todos los cargos. En atención a lo previsto en el artículo 1071 del Código Judicial se exonera a los demandantes del pago de costas, por las razones expresadas en esta resolución. Calcule la Secretaría los gastos del proceso que corresponda, según lo establece el artículo 1071 del Código Judicial." En la parte motiva de su resolución, el Tribunal Ad-quem consideró, que si bien la parte actora acreditó la existencia de un talud rocoso en la finca objeto del contrato de compraventa suscrito con las demandadas, no logro probar las irregularidades, defectos y vicios alegados en la demanda: "....vemos que obran en el expediente de foja 165 a la foja 179, ciertas pruebas, y específicamente, el informe de Inspección realizada en el proyecto Urbanización Quintas de Gratamira, por el Ministerio de Vivienda, el día 16 de noviembre de 2006, visible a foja 173. Si bien dicha inspección realizada por el Ministerio de Vivienda da cuenta sobre la existencia de filtraciones y acumulación de agua en el bien inmueble propiedad de los actores, en dicho informe también se señala que la empresa constructora atendió las disconformidades de los actores, construyendo una media caña de hormigón para el desague. Ahora, es cierto que en reunión de 6 de diciembre de 2006, la señora G. de S. señaló que no estaba satisfecha con las cunetas porque las mismas permanecían con humedad, y que los problemas aún persistían; sin embargo, en el informe presentado por el Ingeniero Acosta, del 5 de mayo de 2007, el mismo señaló a foja 191 del expediente, según información suministrada por los propietarios, lo siguiente: '1. Ante las sucesivas quejas que han hecho ante la empresa promotora, la misma procedió, en varias ocasiones, a solucionar la situación planteada. Inicialmente colocó un drenaje francés a lo largo del lateral izquierdo. Luego instaló una especie de drenaje 'subterráneo' y las medias cañas, con el fin de canalizar las aguas emergentes hacia el cordón-cuneta de la calle. Este drenaje incluye la parte posterior del lote (Entrada la terraza y las medias cañas), y la parte lateral derecha se realizó dentro del lote del vecino, que consiste en una malla (con tubo), y después, un tubo de PVC coterrado hasta el cordón-cuneta. Indican que no se percataron de que haya un tubo involucrado en la parte posterior, que sólo está la malla. 2. La empresa promotora también colocó los llorones y el 'zampeado', o resane de repello, en el talud y meseta rocosos.' Por tanto, si las reparaciones llevadas a cabo por la empresa constructora no solucionaron las irregularidades, defectos y vicios alegados por los actores, entonces, la parte actora debió acreditar que las irregularidades, defectos y vicios ocultos aún continuaban en el bien inmueble. Tal como señalamos con anterioridad, los demandantes en el presente proceso adujeron una prueba pericial sobre la finca No.233363, propiedad de los actores. Dicha inspección se llevó a cabo con la intervención de tres peritos idóneos designados cada uno por las partes y por el Tribunal. Entre los puntos que debían determinar los peritos en sus informes estaban los siguientes: en qué consistían los problemas y desde cuándo datan los mismos; determinar si hay y a qué se deben las filtraciones de aguas que padecen los señores S. en su residencia; y qué trabajos realizaron los vendedores para minimizar los problemas que están y vienen confrontando los señores S. respecto de la finca o residencia. Sobre el particular, y luego de analizar cada uno de los informes presentados al Tribunal de cada uno de los peritos designados, esta Superioridad observa que, si bien los tres peritos fueron contestes en señalar que existen problemas en la propiedad de los actores, no es menos cierto que, a excepción de la existencia del talud rocoso, en ninguno de los informes periciales se acreditan o confirman la existencia de los problemas alegados por los actores en los hechos de su demanda. ........................................................................................................................................................................................................................................... Lo anterior, también corrobora lo señalado de que la compañía constructora hizo algunos trabajos en atención a las quejas de los actores. Recordemos que los problemas que alegan los actores en la finca adquirida son: existencia de talud rocoso; drenaje de aguas; agua que fluye por debajo del lote, la cual sale por debajo de la casa y de las escaleras; y, el deterioro de los muebles de la cocina. Ahora, y retomando el tema de los problemas encontrados por los peritos en el bien inmueble de los actores, vemos que aún sí consideráramos acreditadas las irregularidades y defectos alegadas por la parte actora, observa este Tribunal que, aunque el perito de la parte actora, Ingeniero R.O., no respondió de manera clara la pregunta con respecto a si el bien inmueble adquirido por los actores imposibilitaban el uso del bien, en el informe presentado (ver.f.469), el perito del Tribunal, I.C. sí señaló que el bien no presenta problemas en su estructura. ............................................................................................................................................................................................................................................ Con respecto a la Existencia del Talud Rocoso, alegado por los actores como uno de los vicios encontrados en el bien inmueble adquirido, esta Superioridad observa que los demandantes al momento de adquirir el inmueble conocían el estado de la mencionada finca. Así en la Cláusula Primera de la mencionada Escritura Pública No.7765 se señala, lo siguiente ................................................................................................................ Por todo lo expuesto, y como quiera que la parte actora no acreditó que las irregularidades y defectos imposibilitaban el uso del bien para el cual fue adquirido, tal como lo preceptúa el artículo 1254 del Código Civil, lo prodecente era negar la pretensión, tal como lo hizo la Juez primaria en la Sentencia apelada." (fs. 719-724) RECURSO DE CASACION Y DECISION DE LA SALA Al recurrir en casación, los demandantes invocaron solamente una causal de fondo: Infracción de normas sustantivas de derecho, en concepto de error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba, lo cual ha influido de modo sustancial en lo dispositivo del fallo recurrido. Los casacionistas fundamentan la modalidad de la causal de fondo invocada en cuatro motivos: "Primer Motivo: El Tribunal de la Alzada, no valoró correctamente los dictámenes periciales rendidos por los peritos R.C. (Perito del Tribunal -fojas 303 a 452 e (SIC) ), R.O.G. (Perito de la parte actora - 453 a 485) y E.O.O. (Perito de los demandados -fojas 486 a 491), ni la diligencias de preguntas y repreguntas formuladas a los mismos (507 a 519 - 520 a 522 - 523 a 527), quienes determinaron todas las irregulares (SIC), vicios y defectos que tiene la finca 233363, la cual había sido adquiridas por los demandantes, señalándolas tales como (existencia de un talud de roca que forma de (SIC) la superficie vendida, la cual le resta utilidad a la misma, -la emanación de agua en el talud o roca, -la emanación de agua en la pared lateral lado oriental, - la altura de la pared lateral lado oriental es superior al permitido por la ley, -los retiros laterales incorrectos, la cual le resta también el área superficial vendida -la acumulación de sedimentación en los canales recolectores de agua, -el área superficial útil es menor a lo vendido, -las fundaciones del muro lateral lado oriental se encuentran dentro de la finca de los demandantes, -la existencia de agua subterránea debajo de la propia residencia a 0.50 metros, -la emanación de agua constante, -la inseguridad en el futuro de daños estructurales en la vivienda, debido a la filtración y existencia de agua subterránea, -la dificultad de precisar una solución a los problemas de la residencia de los señores S., debido a lo difícil de los mismos), todas estas irregularidades, fueron reconocidas por el propio Tribunal de la Alzada en la sentencia recurrida, a pesar de ello, decidió declarar no probada las pretensiones de los demandantes, al sostener que las mismas no imposibilitan que la residencia sea habitada, ya que no presentaba problemas estructurales, desvalorando el contenido de los informes periciales rendidos por los peritos, quienes señalaron claramente que los problemas que confronta la residencia de los señores S. son delicadas y permanentes, y, que en el futuro pueden dar motivos a futuras reclamaciones, que era muy difícil precisar soluciones, y que cualquiera solución pudiera ocasionar daños secundarios estructurales, inclusive a la propia residencia, por lo que, al desvalorar dichos informes, y negar las pretensiones de los demandados a pesar de haberse probado todas las irregularidades, vicios y defectos, obviamente que dicho error influyó en lo dispositivo del fallo recurrido, ya que sostiene que la misma puede ser habitada. Segundo Motivo: El Tribunal de la Alzada, le dio un valor que no le corresponde a la Escritura Pública No.7765 del 29 de diciembre de 2003, que corre a fojas (115 a 126), al sostener que los señores S. conocían el terreno sobre la cual se había construido la residencia donde viven, y que por ello, aceptaron a satisfacción las condiciones en que se encontraba dicho terreno, manifestando con ello, que los demandantes sabían de las (SIC) existencia de dichas irregularidades, defectos y vicios, de allí que no le asistía el derecho de reclamar lo pretendido en este proceso, por lo que, el error de apreciación de dicha prueba, influyó en lo dispositivo del fallo recurrido, ya que pasa por alto, que los demandantes no son peritos que pudieron determinar las irregularidades, defectos y vicios del terreno, al momento de la firma de dicho instrumento público. Tercer Motivo: El Tribunal de la Alzada, tampoco valoró correctamente las imágenes fotográficas que fueron aportadas al proceso las cuales corren a fojas 39 a 55, que dan cuenta y demuestran con claridad las condiciones de la residencia de los señores S., en donde se aprecia el talud rocoso, las filtraciones de aguas, el desmejoramiento de la finca o residencia, la afectación visual de la residencia (estética), el área inútil de la finca por los problemas de las cunetas, roca, y filtraciones de agua, etc., por lo que al no apreciar correctamente dichas imágenes fotográficas, llevó al Tribunal de la Alzada a concluir que las mismas no eran contundentes para acceder a las reclamaciones de los demandantes, de allí que decidió negar las mismas, a pesar de que en autos consta un sin número de pruebas que corroboran las irregularidades, vicios y defectos de la finca objeto de este proceso, y que el Tribunal de la Alzada las reconoce en el fallo recurrido. Cuarto Motivo: El Tribunal de la Alzada, tampoco valoró correctamente los documentos públicos que corren a fojas 165 a 179, que demuestren que los señores S. estaban reclamándole a los vendedores, ante las autoridades correspondientes todos las irregularidades, vicios y defectos que presentaba la residencia donde viven, especialmente el Informe de Inspección realizada por el Ministerio de la Vivienda (f.172-173), donde se hizo constar la existencia de los problemas que confrontan los señores S., así como aquellos trabajos realizados por los demandados, los cuales no eran suficientes para eliminar dichos problemas, documentos estos que fueron desvalorados por el Tribunal de la Alzada, ya que solo consideró que los demandados habían realizados trabajos, y que por ello, decidió declarar no probada las pretensiones de los demandantes, a pesar de que dichos trabajos no resolvieron las irregularidades, defectos y vicios que confronta la residencia de los demandantes, tal cual lo señalaron los peritos que participaron en la experticia en este proceso." (fs. 738-739) Los recurrentes citan como normas infringidas los artículos 781, 832, 835, 966 y 980 del Código Judicial, y los artículos 976, 1105, 1109, 1215, 1254 y 1255 del Código Civil. Como punto de partida, es necesario acotar que el error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba se origina cuando el juzgador le otorga a un medio probatorio un valor que no tiene por Ley. En el primer motivo, los recurrentes consideran indebidamente apreciados los informes perciales presentados por los ingenieros R.C. (fs. 303-452), R.O.G. (fs. 453-485) y E.O.O. (fs. 486-491), así como lo expresado por estos al momento de ser interrogados por los apoderados judiciales de las partes (fs. 507-519, 520-522 y 523-527). Los casacionistas arguyen que los peritos determinaron las "irregularidades, vicios y defectos" con los que cuenta la finca N°233363, entre los que están la existencia de un talud de roca de donde se desprende agua; emanación de agua en la pared lateral del lado oriental, cuya altura supera al permitido por la Ley; retiros laterales incorrectos; acumulación de sedimentación en los canales recolectores de agua; área superficial útil menor a lo vendido; agua subterránea debajo de la residencia a 0.50 metros; e inseguridad en el futuro de daños estructurales en la vivienda por motivo de la filtación y existencia de agua subterránea. Los dictámenes periciales en comento fueron analizados en la sentencia de segunda instancia en los siguientes términos: "Tal como señalamos con anterioridad, los demandantes en el presente proceso adujeron una prueba pericial sobre la finca No.233363, propiedad de los actores. Dicha inspección se llevó a cabo con la intervención de tres peritos idóneos designados cada uno por las partes y por el Tribunal. Entre los puntos que debían determinar los peritos en sus informes estaban los siguientes: en qué consistían los problemas y desde cuándo datan los mismos; determinar si hay y a qué se deben las filtraciones de aguas que padecen los señores S. en su residencia; y qué trabajos realizaron los vendedores para minimizar los problemas que están y vienen confrontando los señores S. respecto de la finca o residencia. Sobre el particular, y luego de analizar cada uno de los informes presentados al Tribunal de cada uno de los peritos designados, esta Superioridad observa que, si bien los tres peritos fueron contestes en señalar que existen problemas en la propiedad de los actores, no es menos cierto que, a excepción de la existencia del talud rocoso, en ninguno de los informes periciales se acreditan o confirman la existencia de los problemas alegados por los actores en los hechos de su demanda. Sobre el particular, el Ingeniero R.C., perito del Tribunal señaló: 'Res: En la inspección judicial realizada el día miércoles dos (2) de septiembre y en visita de campo realizada los días lunes siete (7), martes ocho (8), miércoles nueve (9), días lunes siete (7), martes ocho (8), miercoles nueve (9) (SIC), sábado diecinueve (19), domingo veinte (20) y martes veintidós (22) de septiembre del año en curso, pudimos apreciar que no se puede determinar si fluyen aguas debajo del lote o no, lo que si podemos mencionar, es que en conversación sostenida con la señora G.M.M. de S., nos informó que inicialmente sí existían aguas subterráneas, y estas salían por los muros frontales del garaje. Sin embargo, que esta situación ya no existe, después de que la vendedora hiciera los trabajos de drenaje en su propiedad.' Lo anterior, también corrobora lo señalado de que la compañía constructora hizo algunos trabajos en atención a las quejas de los actores. Recordemos que los problemas que alegan los actores en la finca adquirida son: existencia de talud rocoso; drenaje de aguas; agua que fluye por debajo del lote, la cual sale por debajo de la casa y de las escaleras; y, el deterioro de los muebles de la cocina. Ahora, y retomando el tema de los problemas encontrados por los peritos en el bien inmueble de los actores, vemos que aún sí consideráramos acreditadas las irregularidades y defectos alegadas por la parte actora, observa este Tribunal que, aunque el perito de la parte actora, Ingeniero R.O., no respondió de manera clara la pregunta con respecto a si el bien inmueble adquirido por los actores imposibilitaban el uso del bien, en el informe presentado (ver.f.469), el perito del Tribunal, I.C. sí señaló que el bien no presenta problemas en su estructura. Así vemos que el I.R.G.C.P., Perito del Tribunal, en el informe presentado al Tribunal, entre otras cosas señaló. '...En el estudio de suelo realizado por la empresa ingenieros geotécnicos S.A., se pudo apreciar existe un grado de compactación del subsuelo en el perímetro de la propiedad. Igualmente, su material es de arcilla con tosca y caliche. Por tanto, podemos señalar que la propiedad de los señores R.E.S.W. y G.M.M. de S., no tienen problemas escructurales...' (ver f.345)" (fs. 721-723) Luego de revisar los informes periciales presentados por R.G.C. PULIDO (perito del Tribunal), R.O.G. (perito de la parte actora) y E.O.O. CASTILLO (perito de las demandadas), así como las diligencias de examen rendidas por los referidos ingenieros, la Sala comulga con la apreciación del Tribunal Superior, en cuanto a que si bien el inmueble reúne una serie de irregularidades, vicios y defectos, no está acreditado que todo esto conlleve la imposibilidad de que la vivienda sea inhabitable. Esta Superioridad estima necesario acotar que la acción redhibitoria ejercida por los recurrentes, a través de la cual persiguen poner fin al contrato de compraventa de la finca N°233363 -celebrado con ICAZA TRUST CORPORATION (ITC), PANAMA LAND COMPANY, S.A. y GRUPO PROVIVIENDA, S.A.-, la devolución del precio de venta y el reconocimiento de daños y perjuicios, tiene lugar cuando la cosa vendida tiene vicios ocultos de tal envergadura, que la vuelven impropia para el uso que se le tiene destinado, o si disminuyen de tal modo este uso que de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o hubiese dado un precio menor (artículo 1254 y 1255 del Código Civil). D.A.C. precisa que "debe tratarse de un vicio de tal magnitud que autorice al comprador para desistir del contrato y obligar al vendedor a que se haga nuevamente de la cosa vendida y le devuelva el precio que pagó por ella" (Contratos Civiles, Tomo I, pág. 186). El vicio, además de ser oculto y preexistente al momento de la venta, debe tener tal gravedad que haga inútil total o parcialmente la cosa para el uso a que se le tiene destinado. Dentro de las irregularidades, vicios y defectos que los recurrentes alegan como reconocidos por los peritos, tenemos que el perito del Tribunal, el I.R.G.C.P., corrobora en su dictamen que dentro de la superficie de la finca N°233363 se ubica una roca o talud, la cual ocupa 17.77 metros cuadrados del inmueble. (fs. 336 y 339). Identifica como problemas en la finca y en sus mejoras: filtraciones de agua en el talud o roca y en la pared lateral (lado oriental) colindante con el parque; altura de la pared lateral que colinda con el parque superior al permitido por la Ley; retiros laterales incorrectos; acumulación de sedimentación en los canales recolectores; y las fundaciones del muro oriental colindante con el parque se encuentran dentro de la propiedad de los demandantes (f. 330-331). En torno a la existencia de agua subterránea por debajo de la casa, el ingeniero CARRILLO, al ser interrogado indicó "como ya explicamos la perforación No. H2, que realizó la empresa Ingenieros Geotécnicos, s.a, efectivamente confirma que hubo un nivel freático a 50cm de profundidad desde la superficie del suelo, por consiguiente esto confirma que efectivamente existen filtraciones en el área del talud o roca. En lo referente al muro colindante en el área oriental del muro F3 propiedad de los señores S., podemos observar en las fjs.164 fisuras y rajaduras, manchas de humedad tipo moho, que tal como expresamos indican la acumulación o paso del agua a través de esa estructura." (fs. 512-513). Ahora bien, dentro del informe presentado, el perito manifestó no poder determinar si debajo del lote fluyen aguas, sin embargo asegura que la demandante G.M.D.S. le reveló que al inicio habían aguas subterráneas, las que salían por los muros frontales del garaje, empero dicha "situación ya no existe, después de que la vendedora hiciera los trabajos de drenaje en su propiedad" (f. 351). El I.R.G.C.P. también dejó consignado que con las reparaciones realizadas por la "vendedora" a la vivienda de los recurrentes, se "disminuyeron las filtraciones subterráneas, sin embargo, no han sido eficaces para eliminar el problema"; y que el muro oriental colindante con el parque contiene fisuras, rajaduras y una gran cantidad de moho, y de no repararse oportunamente pudiera generar problemas posteriores (f. 344). Asimismo, el perito del Tribunal destaca que la propiedad de los demandantes no presenta rajaduras ni fisuras, no tiene problemas estructurales, pero las filtraciones de agua persisten, por lo que "de no tomarse los correctivos pudiesen agravarse dando lugar a futuras reclamaciones" (f. 345). Por su parte, el perito de la parte actora, el I.R.O.G., señala que dentro del área de la finca de propiedad de los casacionistas se ubica un talud de 13.53 metros cuadrados (f. 467), del cual se filtra el agua (f. 455). Al igual que el perito del Tribunal, menciona la existencia de filtraciones en el muro que colinda con el parque (f. 462), y que éste fue construido de manera que su "zapata" se encuentra dentro del fundo de los demandantes (f. 464). Asegura que a pesar de los trabajos efectuados por las demandadas, el problema persiste (fs. 465-466); y tanto el talud de roca como la emanación de agua no tienen fácil solución, constituyéndose en una preocupación constante el que la filtración de agua se agrave. (f. 459). En cambio, el perito de las demandadas, el I.E.O.O.C., salvo la existencia del talud, manifiesta en su dictamen no haber encontrado evidencias de filtraciones, y asevera que la casa de los demandantes es habitable, sin que tenga algún defecto que la haga impropia o inútil (fs. 487, 488 y 490). Del contenido de los informes presentados por los peritos R.G.C.P. y R.O.G., se colige, a juicio de la Sala, que la finca de propiedad de los demandantes tiene filtraciones en dos áreas específicas, el talud situado en la parte posterior de la casa y en el muro oriental que colinda con un parque; y que los trabajos realizados por las demandadas para corregir las filtraciones han disminuido el problema, pero no lo han suprimido. Esta Superioridad debe resaltar que a pesar de las filtraciones, el perito del Tribunal manifestó no poder determinar si debajo del lote fluye el agua, pero que la propia demandante G.M.M.D.S. le comunicó que al principio existían aguas subterráneas, pero que con los trabajos efectuados por las demandadas "ya no existe". En esa línea de pensamiento, y a pesar de estimar el Ingeniero CARRILLO que las filtraciones en el talud y en el muro oriental pueden agravarse y generar futuras reclamaciones, esto sin explicar la incidencia de las filtraciones en el uso del inmueble, no menos cierto es que dictamina que la casa no tiene rajaduras ni fisuras, y no cuenta con problemas estructurales. El perito R.O.G. también hace referencia a la posibilidad de que las filtraciones, en los dos sitios antes especificados, se agraven. No obstante, la posibilidad de que se de un empeoramiento en las filtraciones existentes en el talud y en el muro oriental de la casa que colinda con un parque, los informes periciales no reflejan que tales irregularidades sean de tal relevancia que hagan inútil el inmueble, supuesto requerido para que se de la resolución de contrato por vicios ocultos. Incluso, los informes dan a entender de la posibilidad de un agravamiento del problema a futuro, y no algo que esté aconteciendo en el presente. En todo caso, los peritos tampoco explican cómo pudiera incidir la gravedad posterior de las filtraciones en el uso de la residencia, esto es, si las mismas pueden hacer imposible su ocupación. Por ende, el cargo probatorio formulado en el primer motivo debe ser descartado. En el segundo motivo, los recurrentes aseguran que no fue debidamente ponderada la Escritura Pública N°7765 de 29 de diciembre de 2003 de la Notaria Segunda del Circuito de Panamá (fs. 115-126), por cuyo conducto se celebró contrato de compraventa entre los señores R.E.S. y G.M.M. de SQUIRES con ICAZA TRUST CORPORATION, sobre un lote de terreno distinguido como f-3, el que después se constituyó en la finca N°233363. Según la censura, el Tribunal Superior no otorgó el valor que corresponde a la referida prueba documental, al considerar que la parte actora conocía el terreno sobre el cual se construyó la residencia, con lo que aceptaron las condiciones en que se encontraba el terreno, de allí que sabía de sus irregularidades, defectos y vicios, razón por la cual no tienen derecho a reclamar en el negocio de marras, soslayándose el hecho que los demandantes no son peritos, por tanto no eran capaces de determinar las irregularidades, defectos y vicios del terreno. A fin de examinar el cargo, veamos lo expuesto por el Tribunal Ad-quem al valorar el documento en cuestión: "Con respecto a la Existencia del Talud Rocoso, alegado por los actores como uno de los vicios encontrados en el bien inmueble adquirido, esta Superioridad observa que los demandantes al momento de adquirir el inmueble conocían el estado de la mencionada finca. Así en la Cláusula Primera de la mencionada Escritura Pública No.7765 se señala, lo siguiente: '______Que los COMPRADORES conocen el terreno sobre el cual está construida la vivienda y acepta a satisfacción las condiciones en las que dicho terreno se encuentra, así mismo reconoce que dentro del precio de venta no se ha incluido ningún muro de retén por lo que de requerirse será por cuenta de LOS COMPRADORES...' (ver f. 117)" (f. 724). Como se puede apreciar, el Tribunal de Segunda Instancia consideró que a través de la cláusula primera del contrato de compraventa, por el cual los demandantes declararon conocer el terreno sobre el cual está construido la casa, sabían de la existencia del talud rocoso. Es decir, la referida declaración contenida en el contrato de compraventa elevado a escritura pública, llevó al Tribunal Ad-quem a concluir que los demandantes estaban enterados de la existencia del talud, mas no de las "irregularidades, defectos y vicios del terreno", como erradamente se asevera en el cargo. Además, un talud no puede calificarse como un vicio oculto, elemento necesario para que tenga el carácter de redhibitorio, pues se trata de algo que está a la vista, máxime cuando los señores R.E.S. y G.M.M. de SQUIRES expresaron en el contrato de compraventa conocer y aceptar las condiciones del terreno. Desechado el cargo de injuricidad contenido en el segundo motivo, vemos que en el tercer motivo, la disconformidad de los casacionistas radica en la valoración de las imágenes fotográficas que reposan de foja 39 a 55 del expediente, las cuales consideran, en su opinión, demuestran con claridad las condiciones de la residencia. Esta M., al igual que el Tribunal Superior, considera que las referidas fotografías, por sí solas, "no acreditan las alegadas irregularidades, defectos y vicios que alegan los actores" (f. 717), debido a que las mismas no muestran que la casa sea inútil para su uso. La Sala reitera que la obligación de sanear vicios ocultos requiere que éstos hagan inútil total o parcialmente la cosa para el uso a que se le tiene destinado, que en el caso que nos ocupa sería hacer la vivienda impropia para ser habitada, hecho que no aparece confirmado con las fotografías a las que aluden los recurrentes. En el cuarto y último motivo se arguye la indebida valoración de documentos públicos (fs. 165-179), por cuyo conducto, afirman los casacionistas, se demuestran los reclamos presentados por los demandantes ante las autoridades correspondientes por motivo de las irregularidades, vicios y defectos que presentaba la residencia, en especial el Informe de Inspección efectuado por el Ministerio de Vivienda (fs. 172-173), el cual contiene los problemas de la casa y los trabajos ejecutados por las demandadas, mismos que no bastaron para su solución. Se trata de copia de queja presentada por la señora G.M.M. de SQUIRES ante el Ministerio de la Vivienda, así como de trámites y diligencias llevados a cabo por la Oficina de Promoción de la Inversión Privada de dicho ministerio, que incluye un Informe de Inspección realizado a la residencia de los demandantes. En la queja se indica el problema de filtración de agua existente en la vivienda, y se sostiene que los trabajos realizados por la parte demandada no solucionaron el problema. Mientras, en el Informe de Inspección se menciona que los trabajos efectuados por la compañía constructora para mitigar la filtración, la colocación de caña de hormigón, no ayudaron al desalojo de las aguas pluviales. Ahora bien, aún cuando del informe en comento se desprende que las reparaciones realizadas por la parte demandada no solventaron las filtraciones, no menos cierto es que de dicho documento no se colige que la casa sea inapropiada para ser habitada, es decir, que el vicio revista de tal gravedad que haga el bien inútil para el uso a que se le tiene destinado. Valga resaltar que los informes periciales rendidos en la presente causa por los ingenieros R.G.C.P. y R.O.G., examinados al momento de atender el primer motivo, muestran que la finca de propiedad de los demandantes tiene filtraciones en dos áreas determinadas, el talud situado en la parte posterior de la casa y en el muro oriental que colinda con un parque. Entre la inspección realizada por la Oficina de Promoción de la Inversión Privada del Ministerio de la Vivienda, fuera de proceso, y la prueba pericial evacuada en el negocio de marras, ésta última cuenta con mayor peso probatorio. Descartado el último cargo que sustenta la infracción de normas sustantivas de derecho por error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba alegado por los recurrentes, la Sala concluye que resultan infundadas las presuntas infracciones a los artículos 781, 832, 835, 966 y 980 del Código Judicial, y los artículos 976, 1105, 1109, 1215, 1254 y 1255 del Código Civil. Por todo lo anterior, LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA,SALA PRIMERA DE LO CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de 15 de marzo de 2013, proferida por el Primer Tribunal Superior del Primer Distrito Judicial, dentro del Proceso Ordinario propuesto por R.E.S. y G.M.M. de SQUIRES contra ICAZA TRUST CORPORATION (ITC), PANAMA LAND COMPANY, S.A. y GRUPO PROVIVIENDA, S.A. La condena en costas contra los recurrentes se fija en la suma de B/.100.00. N., (fdo.) H.A. DE LEÓN BATISTA (fdo.) HARLEY J. MITCHELL D. (fdo.) O.O.D. (fdo.) SONIA F. DE CASTROVERDE Secretaria