Sentencia Civil de Supreme Court (Panama), 1ª de lo Civil, 12 de Noviembre de 2013

PonenteOydén Ortega Durán
Fecha de Resolución12 de Noviembre de 2013
EmisorPrimera de lo Civil

VISTOS: Ingresa a esta S. de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, para resolver en el fondo, sendos Recursos de Casación interpuestos por el Licenciado M.V.O. en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Anónima AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. y la firma de abogados ALFARO, FERRER & RAMÍREZ, en su condición de apoderada judicial de las Sociedades Anónimas BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTROSISTEMAS DE PANAMÁ, S.A.; ambos interpuestos en contra de la Resolución de 23 de septiembre de 2009, proferida por el Primer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial, la cual reforma la Sentencia No. 37 de 30 de mayo de 2007, emitida por el Juzgado Decimoséptimo de Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá, dentro del Proceso Ordinario incoado por BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMA, S.A. en contra de las Sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. y DAIMLER-BENZ AG. Los respectivos Recursos de Casación fueron admitidos por esta S. mediante Resoluciones de 3 de septiembre y 28 de diciembre de 2010. ANTECEDENTES Las Sociedades Anónimas BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTROSISTEMAS DE PANAMA, S.A., a través de apoderado judicial, interpusieron formal Demanda Ordinaria Corregida en contra de las Sociedades Anónimas AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A., IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. y DAIMLER-BENZ AG, con la finalidad que una vez culminado el Proceso respectivo, se realizasen las siguientes Declaraciones: "PRIMERO: Que, las sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. e IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. son representantes exclusivos de DAIMLER-BENZ AG en la República de Panamá. SEGUNDO. Que, las empresas AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. e IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. integran la cadena especial de comercialización en la República de Panamá de los automóviles, vehículos, furgones, camiones, autobuses y motores industriales de la marca MERCEDES BENZ en la República de Panamá. TERCERO: Que, la sociedad BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. es la propietaria de la Finca No. 22478, registrada al Documento 0, Asiento 1, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá del Registro Público, consistente en un terreno ubicado en Calle 50 y Calle 16 con una superficie de 2523 metros cuadrados. CUARTO: Que, las sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. e IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A., en adelante denominados conjuntamente EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL, por conducto de AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A., convino con el señor E.G., en su condición de P. y R.L. de la sociedad BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. en celebrar un contrato de Arrendamiento sobre la finca 22478 y las mejoras que sobre ella se construirían con el objeto de establecer EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL la nueve sede de su negocio en la República de Panamá, la cual se denominaría Edificio MERCEDES BENZ. QUINTO: En vista del claro compromiso asumido por EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL por conducto de la empresa AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. en el sentido de arrendar la Finca número 22478, registrada al Documento 0, Asiento 1, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá del Registro Público y las mejoras sobre ella construidas, ésta última suscribió el día 3 de agosto de 1999 el contrato de arrendamiento que establecía toda una serie de términos y condiciones con respecto a el arrendamiento en referencia. Dicho contrato, a partir del día 3 de agosto de 1999 se encontraba en proceso de ser devuelto a la empresa BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. para su debida firma por parte de esta última. SEXTO: Que, nuestras representadas con apoyo en la propuesta formulada por EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL, iniciaron las inversiones y pasos necesarios para la ejecución del Proyecto que cistalizaría en la Construcción del Edificio MERCEDEZ BENZ, el cual albergaría el negocio de EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL por al menos diez (10) años. SÉPTIMO: Que, EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL por conducto de la sociedad AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. autorizó a la sociedad BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. para adelantar conversaciones con la firma de Arquitectos designada MALLOL & MALLOL Arquitectos, S.A., a fin de iniciar la construcción del Edificio MERCEDEZ BENZ. OCTAVO: Que, como parte de las relaciones de negocios entabladas, DAIMLER-BENZ AG participó activamente exigiendo y reclamando una serie de especificaciones que debía cumplir necesariamente el proyecto consitente en la construcción del Edificio MERCEDEZ BENZ AG. NOVENO: Que, teniendo como fundamento los hechos anteriores, la sociedad BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. suscribió en el mes de enero de 1999 con la firma de arquitectos designada MALLOL & MALLOL Arquitectos, S.A., un "Convenio de Servicios Profesionales de Arquitectura para Edificio de Oficinas para la MERCEDEZ BENZ", a fin de que ésta última firma diseñara los planos y especificaciones de oficinas del Edificio que sería la nueva sede de EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL . dicho Proyecto comprendía el diseño, desarrollo de planos y especificaciones del Edificio de oficinas en mención, que constaría de planta baja, mezanine, un nivel 200 de estacionamientos y oficinas en el nivel 300, con sus respectivos estacionamientos. DECIMO: Que la sociedad ELECTRO SISTEMAS, S.A., por cuenta de BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. asumió los costos y gastos que demandó la construcción del Edificio (mejoras) sobre la Finca No. 22478, incluyendo aunque sin limitar, los pagos efectuados por EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL a FASTONE DEVELOPMENT, S.A., sociedad constructora designada según contrato de fecha 4 de enero de 2000 suscrito entre ésta última y BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. así como los honorarios profesionales de la firma de arquitectura designada MALLOL & MALLOL Arquitectos, S. A. DECIMO PRIMERO: Que, las mejoras edificadas sobre la finca No. 22478 se ajustaron, en todo momento, a los estándares y criterios técnicos tanto por EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL por la sociedad DAIMLER BENZ AG, de Alemania. DECIMO SEGUNDO: Que, posteriormente y a pesar de los múltiples compromisos asumidos para dicha fecha, el día 15 de julio de 2000 EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL, por conducto del señor F.B.S., le comunicó al señor E.G. en su condición de P. y R.L. de las sociedades BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS, S.A. que EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL no honraría la obligación que había asumido consistente en el arrendamiento del terreno y las mejoras que se construirían sobre la finca de propiedad de la sociedad BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. DECIMO TERCERO: Que, para la fecha en que EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL comunica la decisión consistente en no honrar la obligación que había asumido de arrendar el inmueble descrito en líneas anteriores con las mejoras edificadas en ella, al R.L. de las sociedades BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMA, S.A., señor E.G., nuestras representadas habían ejecutado más del setenta por ciento (70%) del Proyecto consistente en la Construcción del Edificio MERCEDEZ BENZ (mejoras) sobre la finca No. 22478, la cual albergaría la nueva sede de EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL. DECIMO CUARTO: Que, en virtud de lo expresado, las sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A., IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. y DAIMLER BENZ AG deben responder solidariamente ante BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMA, S.A. por los daños y perjuicios causados a éstas últimas como consecuencia del incumplimiento por parte de las sociedades demandadas de la obligación asumida referente al arrendamiento de la finca 22478 y de las mejoras que sobre ella se construirían con el objeto de establecer EL ESTABLECIMIENTO COMERCIAL la nueve sede de su negocio en la República de Panamá, la cual se denominaría Edificio MERCEDEZ BENZ. DECIMO QUINTO: Que, las sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A., IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. y DAIMLER BENZ AG como consecuencia del incumplimiento del compromiso asumido por ella, están solidariamente obligadas a pagar a las sociedades BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMA, S.A. en concepto de daños y perjuicios la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS CIENCUENTA Y SEIS MIL BALBOAS (B/.2,556,000.00). DECIMO SEXTO: Que, las sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMA., S.A., IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. y DAIMLER BENZ AG deben pagar las costas y gastos que se causen por la promoción del presente litigio." La Demanda Corregida fue admitida mediante Auto No. 1835 de 14 de septiembre de 2000, emitido por el Juzgado Decimoséptimo de Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá, corriéndosele traslado a las Sociedades Demandadas, las cuales a través de sus apoderados judiciales en los escritos respectivos, niegan las declaraciones y todos los hechos en que se fundamenta la Demanda. Cumplida las etapas procesales correspondientes, el A quo resolvió la controversia a través de la Sentencia No.37 de treinta (30) de mayo de dos mil siete (2007), cuya parte resolutiva señaló lo siguiente: "En mérito de lo anteriormente expuesto, el suscrito JUEZ DECIMOSÉPTIMO DE CIRCUITO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DE PANAMÁ, RAMO CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Que, las sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. e IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS son representantes no exclusivos de DAIMLER-BENZ AG en la República de Panamá. SEGUNDO: Que, las empresas AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. e IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. integran la cadena especial de comercializadora en la República de Panamá de los automóviles, vehículos, furgones, camiones, autobuses y motores industriales de la marca MERCEDES BENZ en la República de Panamá. TERCERO: Que, la sociedad BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. es la propietaria de la finca No. 22478, registrada al Documento 0, Asiento 1, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá del Registro Público, consistente en un terreno ubicado en calle 50 y calle 16 con una superficie de 2523 metros cuadrados. CUARTO: Que, las sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. e IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A., por conducto de AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. convinieron con el señor E.G., en su condición de P. y R.L. de la sociedad BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. en celebrar un Contrato de Arrendamiento sobre la finca No. 22478 y las mejoras que sobre ella se construirían con el objeto de establecer las sociedades demandadas la nueva sede de su negocio en la República de Panamá, la cual se denominaría Edificio MERCEDES BENZ. QUINTO: En vista del claro compromiso asumido por las sociedades demandadas, por conducto de la empresa AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. en el sentido de arrendar la finca número 22478, registrada al Documento 0, Asiento 1, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá del Registro Público y las mejoras sobre ellas construidas, ésta ultima suscribió el 3 de agosto de 1999, el contrato de arrendamiento que establecía toda una serie de términos y condiciones con respecto al arrendamiento en referencia. Dicho contrato, a partir del día 3 de agosto de 1999 se encontraba en proceso de ser devuelto a la empresa BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. para su debida firma por parte de esta última. SEXTO: Que, las sociedades demandantes con apoyo en la propuesta formulada por las sociedades demandadas, iniciaron las inversiones y pasos necesarios para la ejecución del Proyecto que cristalizaría en la Construcción del Edificio MERCEDES BENZ, el cual albergaría el negocio de las sociedades demandadas por al menos diez (10) años. SÉPTIMO: Que, las sociedades demandadas por conducto de la sociedad AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. autorizo a la sociedad BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A., para adelantar conversaciones con la firma de Arquitectos designada, MALLOL & MALLOR Arquitectos, S.A., a fin de iniciar la construcción del Edificio MERCEDES BENZ. OCTAVO: Que, como parte de las relaciones de negocios entabladas, DAIMLER-BENZ AG, participó activamente exigiendo y reclamando una serie de especificaciones que debía cumplir necesariamente el proyecto consistente en la Construcción del Edificio MERCEDES-BENZ AG. NOVENO: Que, teniendo como fundamento los hechos anteriores, la sociedad BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. suscribió en el mes de enero de 1999, con la firma de Arquitectos designada, MALLOL & MALLOL Arquitectos, S.A. un "Convenio de Servicios Profesionales de Arquitectura para Edificio de Oficinas para la MERCEDES BENZ", a fin de que esta última firma diseñara los planos y especificaciones de oficinas del Edificio que sería la nueva sede de las sociedades demandadas. Dicho Proyecto comprendía el diseño, desarrollo de planos y especificaciones del Edificio de Oficinas en mención, que constaría de planta baja, mezanine, un nivel de 200 estacionamientos y oficinas en el nivel 300, con sus respectivos estacionamientos. DÉCIMO: Que la sociedad ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., por cuenta de BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. asumió los costos y gastos que demandó la construcción del edificio (mejoras) sobre la Finca No. 22478, incluyendo, aunque sin limitar, los pagos efectuados por las sociedades demandadas a la sociedad FAT STONE DEVELOPMENT, S.A., sociedad constructora designada, según contrato de fecha 4 de enero de 2000 suscrito entre esta última y BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A., así como los honorarios profesionales de la firma de arquitectura designada MALLOL & MALLOL Arquitectos, S.A. DÉCIMO PRIMERO: Que, las mejoras edificadas sobre la finca No. 22478 se ajustaron, en todo momento, a los estándares y criterios técnicos solicitados tanto por las sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. E IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. como por la sociedad DAIMLER BENZ AG, de Alemania. DÉCIMO SEGUNDO: Que, posteriormente, y a pesar de los múltiples compromisos asumidos para dicha fecha, el día 15 de julio de 2000 las sociedades demandadas, por conducto del señor F.B.S., le comunicó al señor E.G., en su condición de P. y R.L. de las sociedades BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., que aquellas no honrarían la obligación que habían asumido, consistente en el arrendamiento del terreno y las mejoras que se construían sobre la finca de propiedad de la sociedad BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. DÉCIMO TERCERO: Que, para la fecha en que las sociedades demandadas comunicaron la decisión, consistente en no honrar la obligación que habían asumido de arrendar el inmueble descrito en líneas anteriores con las mejoras edificadas en ella, al R.L. de la sociedades BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., señor E.G., éstas habían ejecutado más del setenta por ciento (70%) del proyecto, consistente en la construcción del Edificio MERCEDES BENZA (mejoras) sobre la Finca No.22478, la cual albergaría la nueva sede de las sociedades demandadas. DÉCIMO CUARTO: Que, virtud de lo anterior, las sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. y DAIMLER BENZ AG, deben responder solidariamente ante BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., por los daños y perjuicios causados a estas ultimas como consecuencia del incumplimiento, por parte de las sociedades demandadas de la obligación asumida referente al arrendamiento de la finca No.22478 y de las mejoras que sobre ella se construirían con el objeto de establecer, las sociedades demandadas, la nueva sede de su negocio en la República de Panamá, la cual se denominaría Edificio MERCEDES BENZ. DÉCIMO QUINTO: Que, las sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. y DAIMLER BENZ AG, como consecuencia del incumplimiento del compromiso asumido por ella, están solidariamente obligadas a pagar a las sociedades BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., en conceptos de daños y perjuicios la suma de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BALBOAS (B/.690,000.00), más los intereses legales causados a una tasa del 10% anual, desde la fecha de la notificación de la demanda corregida, es decir, desde el mes de mayo de 2001, hasta mayo de 2007, los cuales se fijan en la suma de CUATROCIENTOS CATORCE MIL BALBOAS (B/.414,000.00); más los intereses que se sigan generando hasta la cancelación total de la obligación. DÉCIMO SEXTO: SE CONDENA EN COSTAS a las sociedades demandadas las cuales se fijan, por disposición del artículo 1071 del Código Judicial, en la suma de CIENTO NOVENTA TRES MIL QUINIENTOS BALBOAS (B/.193,500.00). Se DECLARAN NO PROBADAS las Excepciones de Falta de Legitimidad Pasiva en la Causa y de Inexistencia de la Relación Contractual y de las Obligaciones, alegadas por las sociedades demandadas, en cada caso. SE CONDENA a las demandadas a pagar a favor de las demandantes, los gastos del proceso. En ese sentido, liquídese por Secretaría los gastos del proceso, una vez ejecutoriada esta resolución. Fundamento de Derecho: Artículos 973, 1105, y concordantes del Código Civil; artículo 223 del Código de Comercio y todas las disposiciones citadas en el Código Judicial. ..." En uso de sus derechos procesales, la parte demandada interpuso Recurso de Apelación contra la Sentencia de primera instancia, alzada que se surtió en el Primer Tribunal Superior del Primer Distrito Judicial, quien resolvió la misma a través de la Resolución de 23 de septiembre de 2009, cuya parte resolutiva se trascribe a continuación: "En mérito de lo expuesto, el PRIMER TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, REFORMA la Sentencia No. 37 de fecha 30 de mayo de 2007, dictada por el Juez Décimo Séptimo de Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá, en el sentido de que su parte resolutiva se lea así: DECLARA PROBADA la Excepción de Inexistencia de la Obligación Contractual en relación con las demandadas IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. y DAIMLER BENZ AG. y, en consecuencia, NIEGA las declaraciones solicitadas por la parte actora contra dichas demandadas, imponiéndose costas a cargo de las sociedades demandantes, las que, en trabajo en derecho para la primera y segunda instancia, se tasan en la suma de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS NOVENTA Y TRES BALBOAS CON 00/100 (B/.131,593.00). ACCEDE a las siguientes declaraciones: PRIMERO: Que las empresas AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. e IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. integran la cadena especial de comercialización en la República de Panamá de los automóviles, vehículos, furgones, camiones, autobuses y motores industriales de la marca MERCEDES BENZA en la República de Panamá. SEGUNDO: Que la sociedad BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. es propietaria de la finca No. 22478, registrada al Documento 0, Asiento 1, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá del Registro Público, consistente en un terreno ubicado en Calle 50 y Calle 16 con una superficie de 2523 metros cuadrados. TERCERO: Que las sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. convino con el señor E.G., en su condición de P. y R.L. de la sociedad BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. en celebrar un Contrato de Arrendamiento sobre la Finca No. 22478 y las mejoras que sobre ella se construirían con el objeto de establecer con AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. la nueva sede de su negocio en la República de Panamá, la cual se denominaría Edificio MERCEDES BENZ. CUARTO: En vista del claro compromiso asumido por AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. en el sentido de arrendar la Finca número 22478, registrada al Documento 0, Asiento 1, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá del Registro Público y las mejoras sobre ella construidas, esta última suscribió el 3 de agosto de 1999 el contrato de arrendamiento que establecía toda una serie de términos y condiciones con respecto al arrendamiento en referencia. Dicho contrato, a partir, del día 3 de agosto de 1999 se encontraba en proceso de ser devuelto a la empresa BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. para su debida firma por parte de ésta última. QUINTO: Que las sociedades demandantes iniciaron las inversiones y pasos necesarios para la ejecución del Proyecto que cristalizaría en la Construcción del Edificio MERCEDES BENZ, el cual albergaría el negocio de AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. por al menos diez (10) años. SEXTO: Que AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. autorizó a la sociedad BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. para adelantar conversaciones con la firma de Arquitectos designada MALLOL & MALLOL Arquitectos, S.A., a fin de iniciar la construcción del Edificio MERCEDES BENZ. SÉPTIMO: Que, teniendo como fundamento los hechos anteriores, la sociedad BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. suscribió en el mes de enero de 1999, con la firma de Arquitectos MALLOL & MALLOL Arquitectos, S.A., un "Convenio de Servicios Profesionales de Arquitectura para Edificio de Oficinas para la MERCEDES BENZ", a fin de que esta última firma diseñara los planos y especificaciones de oficinas del Edificio que sería la nueva sede de las sociedades demandadas. Dicho Proyecto comprendía el diseño, desarrollo de planos y especificaciones del Edificio de oficinas en mención, que constaría de planta baja, mezanine, un nivel 200 de estacionamientos y oficinas en el nivel 300, con sus respectivos estacionamientos. OCTAVO: Que la sociedad ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., por cuenta de BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A., asumió los costos y gastos que demandó la construcción del edificio (mejoras) sobre la Finca No. 22478, incluyendo, aunque sin limitar, los pagos efectuados a la sociedad FAT STONE DEVELOPMENT, S.A. sociedad constructora designada, según contrato de fecha 4 de enero de 2000 suscrito entre esta última y BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A., así como los honorarios profesionales de la firma de arquitectura designada MALLOL & MALLOL Arquitectos, S.A. NOVENO: Que las mejoras edificadas sobre la finca No. 22478 se ajustaron, en todo momento, a los estándares y criterios técnicos solicitados por AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. DÉCIMO: Que, posteriormente, y a pesar de los múltiples compromisos asumidos para dicha fecha, el día 15 de julio de 2000 AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. por conducto del señor F.B.S., le comunicó al señor E.G., en su condición de P. y R.L. de las sociedades BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., que aquélla no honraría la obligación que había asumido, consistente en el arrendamiento del terreno y las mejoras que se construirían sobre la finca de propiedad de la sociedad BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. DÉCIMO PRIMERO: Que, para la fecha en que AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. comunicó la decisión, consistente en no honrar la obligación que había asumido de arrendar el inmueble descrito en líneas anteriores con las mejoras edificadas en ella, al Representante legal de las sociedades BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A. señor E.G., éstas habían ejecutado más del setenta por ciento (70%) del proyecto, consistente en la construcción del Edificio MERCEDES BENZ (mejoras) sobre la Finca No. 22478, la cual albergaría la nueva sede de AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. DÉCIMO SEGUNDO: Que, en virtud de lo expresado, la sociedad AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. debe responder ante BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., por los daños y perjuicios causados a estas últimas como consecuencia del incumplimiento por parte de la sociedad demandada de la obligación asumida referente al arrendamiento de la finca No. 22478 y de las mejoras que sobre ella se construirían con el objeto de establecer, AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., la nueva sede de su negocio en la República de Panamá, la cual se denominaría Edificio MERCEDES BENZ. DÉCIMO TERCERO: Que la sociedad AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. como consecuencia del incumplimiento del compromiso asumido por ella, está obligada a pagar a las sociedades BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., en concepto de daños y perjuicios la suma de SEISCIENTOS NOVENTA MIL BALBOAS (B/.690,000.00), en concepto de capital, más los intereses legales causados a una tasa del 10% anual, desde la fecha de la notificación de la demanda corregida, es decir, desde el mes de mayo de 2001, hasta mayo de 2007, los cuales se fijan en la suma de CUATROCIENTOS CATORCE MIL BALBOAS (B/.414,000.00); más los intereses que se sigan generando hasta la cancelación total de la obligación. SE NIEGAN las otras declaraciones. Las costas de primera instancia entre la parte actora y AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. se entienden compensadas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1075 del Código Judicial. SE CONDENA a AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. a pagar a favor de las demandantes, los gastos del proceso. En ese sentido, liquídense por Secretaría los gastos del proceso, una vez ejecutoriada esta resolución." Es esta la Resolución sobre la cual esta S. se avoca a resolver el presente Recurso de Casación. LOS RECURSOS DE CASACIÓN Dentro del Presente Proceso, son dos los Recursos de Casación interpuestos en contra de la Resolución de 23 de septiembre de 2009 proferida por el Primer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial, razón por la cual esta S. procederá al análisis de cada uno de ellos en forma individual y de conformidad al orden en que han sido presentados. RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO POR AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. El Recurso de Casación es en el fondo y se invocan dos conceptos de la Causal de fondo que corresponde a Infracción de Normas Sustantivas de Derecho, siendo el primer concepto invocado el de error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba, el cual se fundamenta en tres M. que se exponen a continuación: "PRIMERO: El Primer Tribunal Superior a fs. 2835 equivocadamente le reconoció fuerza probatoria y validez jurídica al documento privado presentado en fotocopia por la parte actora, consultable de fs. 231 a 236, referente a un supuesto CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por la parte actora y mi representada sobre la Finca No. 22478, a pesar de que dicho documento fue oportunamente objetado por mi representada como consta a fs. 329, y no obstante que dicho documento no fue reconocido en el proceso, por lo que dicha fotocopia carece de valor probatorio, incurriendo en error de derecho en la apreciación de la prueba, influyendo sustantivamente tal error en lo dispositivo de la resolución recurrida, toda vez que equivocadamente dio por acreditada una inexistente obligación contractual, profiriendo condena en contra de mi representada. SEGUNDO: Igualmente el Primer Tribunal Superior le reconoció valor probatorio, sin tenerlo, a un documento privado presentado por la parte actora en fotocopia, como se lee a fs. 243 y 244, el cual consiste en la fotocopia de un contrato de arrendamiento del terreno supuestamente aprobado por la Junta Directiva de Auto Mercantil de Panamá, S.A., no obstante que dicho documento fue oportunamente objetado por nosotros durante el término probatorio, como consta a fs. 329, y que la firma que aparece en dicho documento no fue reconocida en el proceso, por lo que dicha fotocopia carece de valor probatorio. Por tanto, al reconocerle a dicha prueba el valor probatorio que no le reconoce la Ley el Primer Tribunal Superior incurrió en error de derecho en la apreciación de la prueba, influyendo tal error en lo dispositivo de la resolución recurrida. TERCERO: El Primer Tribunal Superior no apreció en su conjunto ni conforme a las reglas de la sana crítica los informes periciales rendidos por los expertos en construcción, ingenieros y arquitectos A.F. y N.Y., de la parte actora, (f. 507), R.C., (f. 596), J.A.J. (fs. 607), M.H.U.N. (fs.628), J.B.Q. (fs. 640). y J.E.M. (fs.645), quienes junto al T.E.G., cuyo Informe es consultable a fs. 599, coinciden todos en que los estándares utilizados en la construcción son los normales y corrientes en Panamá, que la edificación de la parte actora se encuentra sobre dos fincas: la No. 22478 y La No. 28976, La cual ésta última no está mencionada en el documento que se lee de fs. 231 a 236 referente al Contrato de Arrendamiento. Tampoco el Ad-Quem apreció en su conjunto y conforme a las reglas de la sana critica los Informes Periciales rendidos a fs. 927 por los peritos D.E.S.D., que consta a fs. 27 y 28, E.C.B.S. y R.A.I., consultable a fs. 676, quienes concuerdan, con relación al Certificado del Registro Público que obra a fs. 266, que la actora BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. al 3 de agosto de 1999, fecha del contrato de arrendamiento de la finca 22478, no era la propietaria de dicho inmueble, por haberla adquirido mucho tiempo después de dicha fecha, es decir el 22 de septiembre de 1999. Por tanto el Primer Tribunal Superior al apreciar erróneamente las mencionadas pruebas incurrió en error de derecho en la apreciación de la prueba, lo cual influyó sustancialmente en lo dispositivo de la resolución recurrida, toda vez que con base en dichos errores probatorios incurridos equivocadamente dio por probado que mi representada suscribió un contrato de arrendamiento con la demandante, estableciendo condena en contra de la demandada." Como normas de derecho consideradas infringidas, se citan los artículos 781, 843, 856, 857 y 862 del Código Judicial, al igual que los artículos 986, 997, 1102 y 1103 del Código Civil y los artículos 195 y 197 del Código de Comercio. El segundo concepto invocado corresponde al de violación directa, que se fundamenta en un Motivo único, el cual señala lo siguiente: "PRIMERO:El Primer Tribunal Superior al resolver el litigio estaba obligado a aplicar las normas sustantivas del Código Civil que prescriban la nulidad de los contratos cuando falta alguno de los requisitos esenciales para su formación o existencia, toda vez que el documento consultable a fs. 231 a 236 relativo a un Contrato de Arrendamiento, carece dc firma dc las partes, siendo la firma o aprobación de un contrato un requisito de la esencia para su existencia o validez. En consecuencia, el AD-Quem incurrió en Infracción de Normas Sustantivas de Derecho, por Violación Directa, la cual ha influido Sustancialmente en lo dispositivo de la resolución recurrida." Como norma de derecho considerada infringida, se cita el artículo 1142 del Código Civil. RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO POR BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTROSISTEMAS DE PANAMÁ, S.A. Este Recurso es igualmente en el fondo, en el cual se invoca un solo concepto de la causal de Infracción de Normas Sustantivas de Derecho, el cual corresponde al de violación directa, fundamentándose en tres M., cuya trascripción se realiza de la siguiente manera: "PRIMERO: La sentencia impugnada excluyó a las demandadas IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. y DAIMLER BENZ, AG. de la condena impuesta a AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A. de indemnizar solidariamente a las demandantes, infringiendo las reglas legales que estatuyen que las relaciones de comercio, contrario a lo que acontece en las obligaciones civiles, no requieren de formalidad alguna y se entiende que se ejecutan de buena fe, atendiendo más que a la letra de los pactos, a la verdadera intención de los contratantes. SEGUNDO: La sentencia atacada ha destacado que las solicitud indemnizatoria pretendida por las demandantes surge por dos situaciones: (i) de las mejoras realizadas a un bien inmueble de propiedad de una de ellas, y (ii) del arrendamiento de dicho inmueble luego de las mejoras realizadas, responsabilizando solamente a AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. de los cargos que formulan las demandante, habiendo de igual forma participado en dichas contrataciones las otras dos demandadas. TERCERO: Las anteriores infracciones incidieron sustancialmente en la parte dispositiva de la sentencia impugnada." En las normas de derecho consideradas infringidas, se citan los artículos 195 y 214 del Código de Comercio. CRITERIO DE LA SALA Como quiera que el Recurso de Casación interpuesto por la Sociedad Anónima AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., ha sido el primero en ser formalizado dentro del presente Proceso Ordinario, esta S. procederá en consecuencia a emitir en primer lugar, el análisis del mismo. Dentro del libelo de formalización del Recurso de Casación corregido interpuesto por AUTO MERCANTIL DE PANAMA, S.A., el primer concepto invocado de la Causal de fondo corresponde al de error de derecho en cuanto la apreciación de la prueba, el cual se configura cuando "un elemento probatorio se examina, se toma en cuenta, se le analiza, pero no se le atribuye el valor, la eficacia probatoria o los efectos, que conforme a la Ley le corresponde" (J.F.P., Casación y Revisión Civil, E.S.J., 2001). Así las cosas, se observa que dentro del primer Motivo en que se fundamenta este concepto probatorio invocado, el apoderado judicial de la Sociedad Anónima AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., denuncia el yerro cometido en cuanto a la valoración realizada por el Ad quem sobre la prueba documental que consta de fojas 231 a 236 del expediente, correspondiente a un contrato de arrendamiento, manifestando que el mismo a pesar de padecer de nulidad absoluta por falta de consentimiento y perfeccionamiento para su validez, no fue valorado conforme a las reglas de la sana crítica, restándosele valor al mismo. De igual manera se denuncia en el segundo Motivo, el yerro cometido en la valoración realizada del documento privado que consta de foja 243 a 244 del expediente, que corresponde a una carta emitida por una de las Demandadas, la cual señala el Recurrente fue objetada dentro del Proceso y cuya firma no fue reconocida y a pesar de ello sirvió como elemento probatorio al Ad quem, para determinar la existencia de la relación contractual suscrita entre las partes del Proceso y el consentimiento manifiesto del contrato respectivo. En el Motivo tercero se denuncian los yerros cometidos sobre pruebas periciales, las cuales al decir del Recurrente no fueron valoradas en conjunto, ya que de haberlo hecho, el Ad quem hubiese concluido que a la fecha de la inspección, una de las fincas no era propiedad de las D.s y que las mejoras construidas no coincidían con los estándares negociados por las Demandadas. En consecuencia, a fin de determinar si se configuran los cargos de ilegalidad denunciados a través del concepto probatorio invocado en la Causal de fondo del Recurso de Casación respectivo, esta S. debe proceder a la revisión de la Resolución recurrida con la finalidad de conocer cuál fue la valoración probatoria realizada por el Ad quem respecto de las pruebas señaladas, para lo cual se expone lo siguiente: "... Una vez atendido uno de los medios Exceptivos invocadas por las sociedades IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. y DAIMLER BENZ AG, el Tribunal deberá analizar el incumplimiento de la relación comercial que se le imputa a AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. Sobre este último particular, advierte esta C. que nos encontramos frente a una contratación eminentemente comercial, en virtud, principalmente, de las partes del proceso y los actos que como comerciantes realizan. De allí, entonces, que se debe señalar que en nuestra legislación patria para la validez de las relaciones de comercio, contrario a lo que acontece en las normas civiles, no requiere de formalidad alguna, tal como lo preceptúa el artículo 195 del Código de Comercio, pues, se entiende que se ejecutan de buena fe, "atendiendo más que a la letra de los pactos, a la verdadera intención de los contratantes", a tenor de lo dispuesto en el artículo 214 del citado cuerpo legal. Teniendo ello como necesario marco de referencia, al valorarse si hubo acuerdo de voluntades para que sea considerada como válida la relación contractual donde surge el incumplimiento reclamado por BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., el Tribunal considera que del cúmulo de pruebas obrantes en autos existe constancia fehaciente que evidencian las comunicaciones en dos vías entre las sociedades demandadas y AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. las cuales corroboran la oferta por parte de las demandantes para la construcción de un edificio y sus mejoras que albergaría el establecimiento comercial donde operaría la M.B. (marca de venta de vehículos de lujo). Y es que, adicional a ello, explica esta Superioridad que también debe entenderse una aceptación tácita de la sociedad AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. al entregar los estándares que exigen o requiere el agente de representación de la empresa M.B. para la construcción del edificio donde operaría la venta de vehículos M.B.. ... Observa esta C., que aún cuando la apoderada judicial de AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. haya sostenido que el contrato de arrendamiento sobre el cual se cimentó la construcción del Proyecto M.B. es nulo, dicha afirmación no es suficiente para restarle el valor que tiene, ya que el argumento principal de la censura es la inexistencia de la relación contractual que, como quedó dicho, está debidamente acreditada en autos, por lo que al no presentarse elementos de juicio que desvirtúen la cuantificación de la condena impuesta por el Juez a-quo a cargo de AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. a favor de las sociedades demandantes, la misma se ajusta a derecho." (Lo resaltado es de la S.) Ahora bien, observa esta S. que el presente Proceso Ordinario es incoado por las empresas BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. Y ELECTRO SISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., pretendiendo éstas el resarcimiento de los daños y perjuicios supuestamente ocasionados, producto del incumplimiento por parte de las Demandadas, de las obligaciones contraídas en un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cuyo objeto es una finca de propiedad de una de las D.s y sobre la cual se negoció la construcción de mejoras que se constituirían en la sede de oficinas de la Mercedez Benz. Dada la pretensión de las Demandadas, la cual versa específicamente sobre el incumplimiento de obligaciones contractuales, las cuales resultan ser, no solo específicas sino precisas en cuanto a un canon de arrendamiento establecido y la construcción de obras o mejoras sobre el bien inmueble determinado, no puede esta S. compartir el criterio de valoración realizado por el Ad quem dentro de la Resolución recurrida, cuando manifestó expresamente que la nulidad del Contrato de Arrendamiento resulta irrelevante a los efectos de declarar probado el incumplimiento de las obligaciones en él contraídas, cuya falla se le atribuye a las Sociedades Demandadas. Esto es así, toda vez que ante una pretensión como la que corresponde en el presente Proceso, la existencia, eficacia y validez del contrato respectivo, es de carácter esencial. El hecho que, como así se ha manifestado en las instancias anteriores, las partes del presente Proceso sean comerciantes o sujetos de comercio, por estar tal situación acreditada ya que todas ellas se dedican a realizar actividades propias de esta rama en forma permanente, no es razón para obviar que la prueba fundamental en la presente controversia, destinada a comprobar un incumplimiento de obligaciones que se derivan de un contrato de arrendamiento que incluye la construcción de mejoras del bien inmueble, lo sea específicamente el documento contentivo de dicho contrato de arrendamiento. Al parecer existió una confusión por parte del Ad quem en cuanto a las formalidades o solemnidades requeridas como prueba de la existencia de la relación contractual comercial entre sujetos de comercio y la pretensión reclamada en el presente Proceso, aspecto sobre el cual esta S. considera oportuno pronunciarse a continuación. Si bien, en las relaciones de contratación mercantil, se está sujeto a los usos y las costumbres de la plaza, siendo éstos desprovistos de mayor formalidad, tal como así lo contemplan los artículos 194 y 195 del Código de Comercio, también se exceptúa de estas relaciones contractuales, aquellos contratos que por su condición o regulación específica, requieran formas o solemnidades necesarias para su eficacia. Así, vemos entonces que dentro del primer concepto probatorio invocado en el Recurso de Casación interpuesto por AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., el Recurrente denuncia la infracción de los artículos 195 y 197 del Código de Comercio, producto del yerro de valoración cometido sobre las pruebas descritas en los M.. El texto de las normas citadas señala lo trascrito a continuación: "Artículo 195. Los contratos de comercio no están sujetos para su validez a formas especiales. Cualquiera que sea la forma y el idioma en que se celebren, las partes quedarán obligadas de la manera y en los términos que aparezca que quisieron obligarse. Exceptúense de esta disposición los contratos que, con arreglo a esta Código o a leyes especiales, deban reducirse a escritura pública o requieran formas o solemnidades necesarias para su eficacia. Artículo 197. Los contratos que por disposición de la ley deben consignarse por escrito, serán firmados a mano por los contratantes. Si alguno o algunos de ellos no pudieren firmar, lo hará otra persona a su ruego y la firma será en tal caso legalizada por dos testigos. Si la ley dispusiere otra cosa, las cartas o telegramas equivaldrán a la forma escrita, con tal que la carta o el original del telegrama estén firmados por el remitente o que se pruebe que han sido expedidos por éste." Señala el Recurrente que la violación de las normas previamente citadas, se dio por parte del Ad quem por omisión, toda vez que el Tribunal Superior desconoció el derecho consagrado en ellas a su favor, cuando debió considerar la relación contractual reclamada por la parte D., como aquellas que en virtud del derecho contemplado en dichas normas, son excepciones a la falta de formalidades que gozan las contrataciones comerciales, situación que al desconocerse, llevó al Tribunal Superior a restarle valor probatorio al contrato de arrendamiento presentado y sobre el cual manifestó que resultaba irrelevante si el mismo estuviese firmado o fuese nulo. Esta S. coincide con el Recurrente respecto a la violación por omisión del artículo 195 del Código de Comercio y en consecuencia considera probado el cargo de ilegalidad expuesto en el Motivo primero que denuncia el yerro de valoración cometido sobre la prueba documental que consta de fojas 231 a 236 del expediente, correspondiente a un Contrato de Arrendamiento. Esto es así, toda vez que la pretensión de la parte D. en el presente Proceso, se fundamenta específicamente en el incumplimiento de las obligaciones derivadas de un arrendamiento de bien inmueble, siendo el Contrato de Arrendamiento, de aquellos que se encuentran regulados de forma especial y específica en nuestra legislación, por lo que tal situación corresponde a una de las excepciones señaladas en el referido artículo 195 del Código de Comercio. Como bien hemos señalado anteriormente, el Contrato de Arrendamiento es de aquellas relaciones contractuales que se encuentran reguladas de forma específica en el Código Civil y en cuanto al arriendo de bienes inmuebles particulares, dicha materia específicamente es regulada además por la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, la cual originalmente tenía como ámbito de aplicación el arriendo de inmuebles particulares destinados para el uso de habitación, al igual que para el uso de establecimientos comerciales, tal como así lo señala su artículo primero, modificado a través de la Ley 28 de 12 de marzo de 1974, cuyo texto señala lo siguiente: "ARTÍCULO 1. Es de orden público el arrendamiento de bienes inmuebles particulares destinados para habitación, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docentes. Salvo lo dispuesto en los artículos 4, 5, 6, 7, 8, 10, 13, 16, 19, 20, 65, 66 y 68, el Órgano Ejecutivo podrá excluir del ámbito de aplicación de esta Ley, por medio del Decreto y en base a tramos de arrendamientos y otras características, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles que se regirán por la libre contratación." Si bien el Decreto Ejecutivo No. 7 de 10 de enero de 1995, excluyó del ámbito de aplicación de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles particulares destinados para establecimientos comerciales, mantuvo la vigencia parcial de ciertos artículos específicos de esta Ley para dichos arriendos de bien inmueble, tal como así lo indica el artículo 1 del referido Decreto Ejecutivo, el cual se trascribe a continuación: "Artículo 1: Excluir del ámbito de aplicación de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, tal como quedó modificado por la Ley 28 de 12 de marzo de 1974; salvo lo dispuesto en los Artículos 4, 5, 6, 7, 8, 10, 13, 16, 19, 65, 66 y 68, el Artículo 1°, numeral 3 del Decreto No. 37 del 15 de mayo de 1974. a. Los contratos de arrendamiento de habitaciones amuebladas en bienes inmuebles particulares destinados a esta actividad en forma permanente u ocasional. b. Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares desocupados y destinados para habitación, que se celebren a partir de la vigencia de este Decreto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles particulares destinados para establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales o docentes." (lo resaltado es de la S.) En este sentido, se denota del artículo previamente expuesto que, algunas disposiciones legales de la Ley 93 de 1973 rigen actualmente para los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles destinados para establecimientos comerciales y siendo que en el presente caso, la controversia disputada en este Proceso Ordinario versa sobre esta clase de arrendamientos, es de interés de esta S. resaltar lo normado en el artículo 5 de la Ley respectiva, cuyo texto se expone a continuación: "ARTÍCULO 5. Todo contrato de arrendamiento deberá formalizarse por escrito en formatos suministrados por la Dirección General de Arrendamientos, y expresará: fecha, nombres, apellidos, números o cédula de identidad personal y domicilios de los contratantes; el bien inmueble o parte del que comprenda el arrendamiento con expresión del número, calle o plaza y corregimiento en que esté ubicado; número catastral de la finca, tomo y folio de su inscripción y cualesquiera otras indicaciones sobre la misma; valor en dinero que representa el canon de arrendamiento, aunque se convenga el pago en servicios o en especies distintas; el término de duración; y el destino que se le da al inmueble arrendado." (lo resaltado es de la S.) Asimismo, el Código Civil en su artículo 1131 exige una solemnidad específica a los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles cuya duración exceda los seis (6) años, la cual consiste en que deben constar en instrumento público cuando perjudiquen a terceros, situación que es indispensable para su perfeccionamiento y eficacia, tal como así lo establecen los artículos 1109 y 1130 del mismo cuerpo legal. El texto de los referidos artículos 1109, 1130 y 1131 citados, se expresa a continuación: "Artículo 1131. Deberán constar por instrumento público: 1. ...los arrendamientos de bienes inmuebles por seis o más años, siempre que deban perjudicar a terceros ..." Artículo 1109. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conforme a la buena fe, al uso y a la ley. Se exceptúan los actos y contratos enumerados en el artículo 1131, los cuales no se perfeccionan mientras no consten por escrito, con especificación completa de las condiciones del acto o contrato y determinación precisa de la cosa que sea objeto de él." Artículo 1130. Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura pública u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquellas formalidades desde que hubiese intervenido el consentimiento o la consignación por escrito, según el caso, y demás requisitos necesarios para su validez. Pero para que el contrato tenga existencia legal, se necesita que el consentimiento conste por escrito en los casos en que el contrato sea de los que enumera el artículo siguiente. (lo resaltado es de la S.) Así las cosas, resulta claro para esta S. la existencia de una normativa especial que regula los Contratos de Arrendamiento de bienes inmuebles particulares, destinados para establecimientos comerciales y que de esta normativa se desprende con claridad la solemnidad que debe existir en dichos contratos, que consiste en que deben constar mínimo, por escrito. Es por esta razón, que esta S. considera que se ha configurado el cargo de ilegalidad expuesto en el primer concepto invocado del Recurso de Casación interpuesto por la Sociedad Anónima AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., el cual consiste en error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba, toda vez que el Ad quem le restó valor probatorio al Contrato de Arrendamiento que consta dentro del presente Proceso de fojas 231 a 236 del expediente, justificando su criterio en la normativa comercial que contempla la falta de formalismo en las relaciones comerciales, obviando que las obligaciones cuyo incumplimiento reclama la parte D., emanan de una relación contractual regulada de forma específica por normativas especiales, las cuales exigen el cumplimiento de ciertas solemnidades para el perfeccionamiento del contrato per se. Como quiera que esta S. ha encontrado configurado el cargo de ilegalidad denunciado en el Recurso de Casación incoado por AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., y habiéndose producido la violación de las normas sustantivas citadas en el mismo, de conformidad a lo normado en el artículo 1195 del Código Judicial, esta S. se abstendrá de conocer del resto de las Causales invocadas en el Recurso de Casación interpuesto por AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. No pasa desapercibido por esta S. que, la parte demandante en el presente Proceso Ordinario que se encuentra constituida por las Sociedades BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTROSISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., también recurrieron en Casación contra la Resolución de 23 de septiembre de 2009, invocando en su Recurso dos conceptos distintos de la Causal de Casación en el fondo, los cuales corresponden al de violación directa y error de derecho en cuanto a la existencia de la prueba. Así, se observa que como cargo de ilegalidad en el primer concepto invocado que corresponde al de violación directa, se denuncia la violación del artículo 195 y 214 del Código Judicial, mereciendo ya una de estas normas, pronunciamiento y análisis previo por parte de esta S. dentro del presente fallo. En cuanto al concepto de error de hecho sobre la existencia de la prueba, se denuncia la no valoración por parte del Ad quem de pruebas periciales que evidencian una vinculación jurídica y económica dependiente entre las Sociedades Demandadas, que al decir de las Sociedades BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTROSISTEMAS DE PANAMÁ, S.A., produce una responsabilidad solidaria de todas ellas para con las obligaciones reclamadas en el presente Proceso. En virtud de que los cargos expuestos en el Recurso de Casación presentado por BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTROSISTEMAS DE PANAMÁ, S.A. guardan una relación estrecha y consecuente al cargo de ilegalidad denunciado dentro del concepto de error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba del Recurso de Casación incoado por AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., y habiéndose hecho ya un pronunciamiento por esta S. manifestando que el mismo se encuentra comprobado, se procede a Casar la Resolución impugnada y dictar la correspondiente Sentencia de reemplazo. Como bien hemos manifestado anteriormente, la pretensión de la parte demandante, como bien así se expone en los hechos en que se fundamentan su Demanda, consiste en que las Sociedades AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., IMPORTADORA EUROPEA DE VEHÍCULOS, S.A. y DAIMLER-BENZ AG, incumplieron en honrar un Contrato de Arrendamiento aprobado por éstas por el término de diez (10) años, prorrogable a quince (15) años, sobre la finca No. 22478 de propiedad de la Sociedad BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y sobre la cual se construyeron mejoras destinadas a constituirse en las oficinas para la Mercedez Benz, las cuales fueron sufragadas por las D.s, previa supuesta autorización e instrucción de las Demandadas. El Juzgado Decimoséptimo de Circuito del Primer Circuito Judicial de Panamá, que conoció en primera instancia del presente Proceso Ordinario, mediante la Sentencia No. 37 de 30 de mayo de 2007, accedió a las pretensiones de la parte D. y en virtud de ello, condenó a las Sociedades Demandadas de forma solidaria, al pago de los daños y perjuicios ocasionados, consistentes en los cánones de arrendamientos sobre la finca y sobre las mejoras que debían devengarse, más los intereses, gastos y costas del Proceso. Sobre la decisión del juzgador primario, las demandadas interpusieron Recursos de Apelación, dentro de los cuales se denuncia una serie de yerros de valoración probatoria endilgados a la referida Sentencia No. 37, manifestando de forma concreta, que no existe caudal probatorio específico que compruebe una relación contractual de arrendamiento de bien inmueble entre las D.s y la Sociedad AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., menos aún el reconocimiento solidario del resto de las Sociedades Demandadas, las cuales ni siquiera figuran en el supuesto contrato respectivo o bien, elementos probatorios que demostrasen la orden y aprobación de las Sociedades Demandadas, en consentir a su costo la construcción de mejoras sobre la finca No. 22478, objeto de arrendamiento. Así, se observa que el juzgador primario fundamentó su decisión en gran parte, en la valoración que hiciera sobre una prueba documental de fecha 25 de febrero de 1999, firmada por el Señor Ulrich Witte, en su condición de Gerente General de la Sociedad AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., en la cual comunica al señor E.G., Electrosistemas de Panamá, S.A., la aprobación para proceder al arriendo de la finca de propiedad de una de las Demandadas y construcción de mejoras para uso de oficinas. Sobre esta Prueba, el juzgador primario consideró constituía un consentimiento o "manifestación de voluntad" del contrato de arrendamiento propiamente, lo cual a consideración del juzgador, tiene su sustento jurídico en lo preceptuado en el artículo 1113 del Código Civil. En tal sentido, vemos que el contenido de la prueba documental que consiste en carta de fecha 25 de febrero de 1999 (fs. 243 a 244), el A quo desprende un supuesto consentimiento del contrato, criterio que discrepa esta S., por lo que en tal caso, se desprende claramente que las partes se encuentran negociando una contratación futura. El contenido de dicha prueba documental, se expone a continuación: "Señor E.G.c/o Electrosistemas E. S. M. Panamá, 25 de febrero de 1999. Estimado señor G.: Nos referimos a nuestra conversación en el día de ayer en sus oficinas y nos complace confirmarle como sigue: 1. La Junta Directiva de Auto Mercantil de Panamá, S.A. ha aprobado en su reunión del 22 de febrero de 1999 el alquiler del terreno ubicado en la Calle 50 en un precio de US$ 7,500.00 por mes. 2. El periodo del contrato es por un plazo de 10 años. La Junta Directiva quisiera prolongar este periodo hasta 15 años, para lo cual nos confirmará a base de qué condiciones está dispuesto a concedernos este periodo adicional de contrato. 3. Estamos autorizados para entrar en conversaciones con los arquitectos M. designados por Usted para la elaboración de los planos para conversar sobre los detalles de nuestras necesidades y los elementos de la Identidad Corporativa requeridos por la DaimlerChrysler AG en la construcción de la S. de Ventas. 4. La construcción del edificio se efectuará por la compañía de construcción de su elección y nosotros cubriremos la carga de amortización por el espacio ocupado por nosotros en base de a una hipoteca de 10 años y con intereses competitivos de la plaza. En lo referente a la construcción Usted ha solicitado la construcción de un piso adicional para un futuro uso suyo. En principio estamos partiendo de un costo de construcción por asumir por nosotros de aprox, US 300,000.00 lo que equivale a una carga mensual de aprox. US$ 4,000 a base un interés del 10% p.a. 5. Todo las cifras exactas se definirán tentativamente en la presentación del Anteproyecto presentado por los arquitectos M. y M.. Estaremos redactando un contrato en conjunto con nuestros abogados, que estará listo en la semana del 8 de marzo de 1999. Asimismo tenemos provista una reunión con los arquitectos M. y M. para ultimar los detalles del Anteproyecto para el 9 de marzo de 1999. Muy atentamente Auto Mercantil de Panamá, S.A. (firma ilegible) Ulrich Witte Gerente General." (lo resaltado es de la S.) Luego del análisis del contenido de la nota previamente trascrita, no puede coincidirse que de ella se desprende un consentimiento expreso y manifiesto del contenido del Contrato de Arrendamiento que consta de foja 231 a 236 del expediente, toda vez que es claro que de la redacción utilizada y los datos expuestos en la prueba documetal, el hecho que existían ciertos elementos que aún estaban sujetos a negociación, como por ejemplo, los estándares en cuanto a la construcción de las mejoras, como el monto del canon de arrendamiento, al igual que la confección propia del documento de Contrato de Arrendamiento. Esta situación es corroborada igualmente por esta S., al refutar asimismo la valoración realizada por el A quo sobre la prueba documental que consta de fojas 237 del expediente y que consiste en correspondencia remitida a la parte D. por cuenta de la Sociedad AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., la cual contrario al criterio del juzgador primario, evidencia elementos importantes de la intención de contraer una relación contractual, que con fecha posterior al supuesto contrato de arrendamiento que consta de foja 231 a 236 del expediente, no se habían finiquitado. Para los efectos, el contenido de la carta aludida (fs. 237) y que fuera aportada por la parte D., se trascribe de la siguiente forma: "Panamá, 18 de Mayo de 2,000 Señor E.G. Electro Sistemas, S.A. E. S. D. Como lo establecimos en la reunión sostenida en el día de hoy, le solicitamos excluír (sic) el mezzanine (sic) de nuestro Contrato de Arrendamiento, e informarnos cuál será la consecuente rebaja de alquiler que conlleva sólo el alquiler de la Planta Baja. Sobre esta petición, le agradecería gentilmente nos remita su respuesta lo antes posible. Agradeciendo de antemano su colaboración y ayuda, quedo de usted, Atentamente, AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A. (Firma ilegible) BOSCO LOMBA Gerente Administrativo" (lo resaltado es de la S.) Asimismo, el A quo fundamentó su decisión en la valoración realizada a la prueba documental que consta de fojas 231 a 236 del expediente, el cual consiste en copia simple de un Contrato de Arrendamiento incorporado por las D.s, el cual se encuentra firmado únicamente por la arrendataria (firma que no fue reconocida en el Proceso), lo cual a su criterio, evidencia la relación contractual entre las D.s y Demandadas, cuyo objeto es el arrendamiento del bien inmueble objeto del Proceso y la construcción de las mejoras respectivas. Esta S. tampoco comparte la valoración realizada por el A quo sobre el supuesto Contrato de Arrendamiento (fs. 231 a 236), toda vez que del contenido del mismo resulta evidente su nulidad absoluta. Esto es así, ya que dicho contrato carece de las formalidades legales exigidas por la normativa específica que lo regula, careciendo del consentimiento de la partes, al ser claro en la Ley que el mismo debe constar por escrito y de forma expresa, tal como así lo establece el artículo 5 de la Ley 93 de 1973 y los artículos 1109, 1130 y 1131 del Código Civil, los cuales fueron anteriormente citados por esta S.. Esta Corporación de Justicia allega a la conclusión, que existe acervo jurídico en los cargos endilgados por las Sociedades Demandadas en sus escritos de impugnación contra la Sentencia primaria, al aseverar que de las pruebas que constan dentro del presente Proceso, no se concluye la existencia concreta de una relación contractual entre las Sociedad D.s y las Demandadas, toda vez que dichas pruebas no resultan suficientes, no solo por el hecho que con anterioridad ya se ha indicado que en materia de arrendamiento de bien inmueble, la Ley exige que el contrato debe constar por escrito, sino que además para la aprobación de este tipo de contrataciones en las que participan Sociedades Anónimas, el consentimiento debe encontrarse justificado a través de Actas de Junta de Accionistas, lo cual no se acreditó dentro del presente Proceso. Aunado a lo anterior, Las pruebas testimoniales rendidas por los Arquitectos I.M. (fs. 646 a 649) y W.E.C.M. (fs. 650 a 658), en las cuales ambos testigos manifiestan que se celebró un contrato para el diseño y construcción de obras a realizarse en la finca propiedad de la Sociedad BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A., contrario a lo valorado por el juzgador primario, que aseveró que tal proceder es "la lógica consecuencia del acuerdo de voluntades acordado con AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A.", solo puede desprenderse la existencia de la relación contractual establecida entre las Sociedades D.s y la firma de arquitectos aludida, mas no una relación contractual entre D.s y Demandadas en el presente Proceso. Reitera la S. en discrepar con el criterio de valoración esbozado en la Sentencia primaria por el A quo sobre las pruebas testimoniales rendidas por los Arquitectos de la firma M. &M., ya que estos testimonios no comprueban ninguna relación contractual más allá de la que existió entre la éstos y la Sociedad BIENES RACINES PANAMERICANA, S.A., en su condición de propietaria de la finca 22478, para la construcción de las mejoras o edificaciones realizadas en la misma. No considera este Tribunal Colegiado, que de dichos testimonios pueda demostrarse la existencia real de un contrato de arrendamiento de bien inmueble eficaz, y que haya sido suscrito entre las demandantes y las demandadas, lo cual es el objeto de discusión en el presente Proceso Ordinario. Del análisis valorativo de todo el caudal probatorio que consta dentro del presente Proceso, no puede este Tribunal Colegiado compartir el criterio esbozado por el juzgador primario al considerar que, aún cuando no haya sido incorporado en el presente Proceso Ordinario, un Contrato de Arrendamiento de bien inmueble debidamente perfeccionado y válido, se acceda a la pretensión de la parte demandante reconociendo un incumplimiento de obligaciones, bajo la premisa que la validez de esta relación contractual que exige el cumplimiento de solemnidades específicas para su eficacia de conformidad a una ley especial, resulta irrelevante, toda vez que la manifestación de voluntad se comprueba de pruebas documentales y testimoniales previamente analizadas por esta S. en párrafos precedentes, las cuales no evidencian más allá que negociaciones destinadas a concretar una relación contractual futura. Considera esta S. propicio de aclararse, que si bien se comparte el criterio establecido y fundamentado en el artículo 195 del Código de Comercio para determinar que la vinculación contractual entre sujetos de comercio que se deriva de las relaciones propiamente comerciales, puede comprobarse de los propios actos de comercio y no a formalismos y solemnidades, tal situación no puede ser aplicable a la presente controversia, cuando lo reclamado se deriva de un supuesto contrato de arrendamiento de bien inmueble, el cual se encuentra regulado por normativas especiales que exigen el cumplimiento de ciertas formalidades para su perfeccionamiento, lo que constituye una exclusión a la regla contemplada dentro del texto del referido artículo 195 del Código de Comercio. Así las cosas, esta S. al valorar el Contrato de Arrendamiento de bien inmueble presentado por la parte D. que consta de fojas 231 a 236 del expediente, se evidencia la nulidad del mismo, de conformidad a lo normado en el artículo 1141 del Código Civil, el cual expresa lo siguiente: 1. "Artículo 1141. Hay nulidad absoluta en los actos o contratos:cuando falta alguna de las condiciones esenciales para su formación o para su existencia;cuando falta algún requisito o formalidad que la ley exige para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza del acto o contrato y no a la calidad o estado de la persona que en ellos interviene;cuando se ejecuten o celebren por personas absolutamente incapaces, entendiéndose únicamente por tales, los dementes, los sordomudos que no puedan darse a entender por escrito y los menores impúberes." En consecuencia, al haberse presentado un Contrato de Arrendamiento que carece de las condiciones esenciales para su formación y existencia, al carecer de los requisitos y formalidades que exige la ley para su existencia, no puede esta S. considerar la existencia de una relación contractual, ni mucho menos el incumplimiento de obligaciones diamantes del mismo. En tales circunstancias, mal podría reconocerse la pretensión de la parte demandante y acceder a las declaraciones solicitadas en su escrito de Demanda, las cuales van dirigidas al resarcimiento por los daños y perjuicios ocasionados con motivo del incumplimiento de un Contrato de Arrendamiento de bien inmueble que es considerado nulo y consecuentemente carente de validez jurídica. De las pruebas que constan en el presente Proceso, esta S. concluye que efectivamente se dieron ciertas negociaciones entre las Sociedades BIENES RAICES PANAMERICANA, S.A. y ELECTROSISTEMAS DE PANAMA, S.A. por una parte, y por la otra, la Sociedad AUTO MERCANTIL DE PANAMÁ, S.A., para la celebración de un Contrato de Arrendamiento de bien inmueble futuro, el cual no llegó a perfeccionarse por disconformidades en cuanto a las obligaciones que debían contraer las partes respectivas, al igual que discrepancias en relación con las edificaciones a construirse y el canon de arrendamiento estipulado como consecuencia de éstas; mas no se evidencia de dichas pruebas, la existencia de un Contrato de Arrendamiento de bien inmueble eficaz y válido del cual se deriven obligaciones exigibles a alguna de las partes. No habiéndose acreditado debidamente la existencia de la relación contractual entre las partes, consecuentemente no puede esta S. concluir que ha existido incumplimiento de las obligaciones contraídas respecto de dicha relación contractual por parte de las Sociedades demandadas, arribando esta S. a la conclusión que no se ha comprobado la pretensión ejercida por las demandantes en el presente Proceso Ordinario. En mérito de lo expuesto, la CORTE SUPREMA, SALA DE LO CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CASA la Resolución de veintitrés (23) de septiembre de dos mil nueve (2009), proferida por el Primer Tribunal Superior del Primer Distrito Judicial y convertida en Tribunal de instancia, REVOCA Sentencia No. 37 de 30 de mayo de 2007, emitida por el Juzgado Decimoséptimo de Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá, y en consecuencia NO ACCEDE a las Declaraciones solicitadas por la parte D., BIENES RAÍCES PANAMERICANA, S.A. y ELECTROSISTEMAS DE PANAMA, S.A. Las obligantes costas se fijan en la suma de CIEN MIL BALBOAS (B/.100,000.00). C., N. y Devuélvase, OYDÉN ORTEGA DURÁN HERNÁN A. DE LEÓN BATISTA -- HARLEY J. MITCHELL D. SONIA F. DE CASTROVERDE (Secretaria)

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