Sentencia Civil de Supreme Court (Panama), 1ª de lo Civil, 30 de Octubre de 2014

PonenteOydén Ortega Durán
Fecha de Resolución30 de Octubre de 2014
EmisorPrimera de lo Civil

VISTOS:

El Licenciado R.G.G.F., en representación de FUNDACIONES DE INTERES PRIVADO CARODE y DENICA, interpuso Recurso de Casación corregido en contra de la Sentencia de 26 de octubre de 2011, proferida por el Primer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial, la cual revocó la Sentencia N° 41 de 21 de agosto de 2009, emitida por el Juzgado Séptimo de Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá, dentro del Proceso Ordinario que las Recurrentes le siguen a las Sociedades Anónimas VENTAS Y PROYECTOS, S. e INMOBILIARIA BELLA MARINA, S.

Esta S. de lo Civil, mediante Resolución de 18 de diciembre de 2012, admitió el Recurso de Casación corregido, interpuesto por las Recurrentes.

Una vez finalizada la etapa de alegatos, la cual fue aprovechada a bien por ambas partes del Proceso, tal como consta en escritos de fojas 383 a 399 del expediente, esta S. de lo Civil procede a resolver el fondo del presente Recurso de Casación con base a las siguientes consideraciones:

ANTECEDENTES

A través de apoderado judicial, las FUNDACIONES CARODE y DENICA, interpusieron formal Demanda Ordinaria en contra de las Sociedades Anónimas VENTAS Y PROYECTOS, S. e INMOBILIARIA BELLA MARINA S., en la cual solicitan que, luego de cumplidas todos las fases requeridas para este tipo de Proceso, se realicen las siguientes declaraciones:

  1. "Que el señor M.V., con cédula 8-457-28, actuando en nombre y representación de la sociedad VENTAS Y PROYECTOS, S., sociedad que actuaba en nombre y representación de la persona jurídica INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., firmó contrato de Promesa de Compra Venta con la FUNDACIÓN POLAR STAR EN ESPAÑOL por la compra de un apartamento en el edificio GRANDBAY TOWER que se construirá sobre la finca 73217, distinguido con el número 06, ubicado en el piso 26 del edificio GRANDBAY TOWER.

  2. Posteriormente, la FUNDACIÓN POLAR STAR EN ESPAÑOL cedió los Derechos Adquiridos en el contrato de Promesa de Compra Venta, firmado con VENTAS Y PROYECTOS, S. en representación de INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., a favor de la FUNDACIÓN CARODE EN ESPAÑOL, lo cual fue aprobado por la sociedad VENTAS Y PROYECTOS, S., quien actuaba por INMOBILIARIA BELLA MARINA, S.

  3. Que el señor M.V., con cédula 8-457-28, actuando en nombre y representación de la sociedad VENAS Y PROYECTOS, S., sociedad que actuaba en nombre y representación de la persona jurídica INMOBILIARIA BELLA MARINA, S. firmó contrato de Promesa de Compra Venta con la FUNDACIÓN WHITE STAR EN ESPAÑOL por la compra de un apartamento en el edificio GRANDBAY TOWER que se construiría sobre la finca 73217, distinguido con el número 07, ubicado en el piso 26 del edificio GRANDBAY TOWER.

  4. Posteriormente, la FUNDACIÓN WHITE STAR EN ESPAÑOL cedió los Derechos Adquiridos en el contrato de Promesa de Compra Venta, firmado con VENTAS Y PROYECTOS, S. en representación de INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., a favor de la FUNDACIÓN DENICA EN ESPAÑOL, lo cual fue aprobado por la sociedad VENTAS Y PROYECTOS, S., quien actuaba por cuenta de INMOBILIARIA BELLA MARINA, S.

  5. Que la sociedad VENTAS Y PROYECTOS, S., quien representa a INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., sin mediar causa justificada, se niega a cumplir los contratos de PROMESA DE COMPRA VENTA, por la compra de los dos apartamentos en el edificio GRANDBAY TOWER, cuyos derechos fueron cedidos a las fundaciones CARODE y DENICA.

  6. Que el ilegal proceder de las demandadas VENTAS Y PROYECTOS, S. e INMOBILIARIA BELLA MARINA, S. ha causado daños y perjuicios a las FUNDACIONES CARODE y DENICA, en la medida que invirtieron tiempo, hicieron abonos y gestiones bancarias para cumplir con los contratos firmados.

  7. Que los daños y perjuicios que han causado las demandadas VENTAS Y PROYECTOS, S. e INMOBILIARIA BELLA MARINA, S. deben ser resarcidos por éstas a las fundaciones CARODE y DENICA.

  8. Los daños y perjuicios ascienden a la suma de VEINTE MIL BALBOAS (B/.20,000.00) cantidad a la cual hay que agregarle las costas, gastos, del proceso y los intereses respectivos.

  9. Que los demandados INMOBILIARIA BELLA MARINA, S. y VENTAS Y PROYECTOS, S. están obligados a cumplir los contratos suscritos con las fundaciones DENICA y CARODE, y como consecuencia del cumplimiento del Contrato de Promesa de Compra y Venta poner a disposición de los demandantes los apartamentos número 26 del piso 6 (finca 82288) y el número 26 del piso 7 (finca 82289) ambos del P. GRANDBAY TOWER."

La Demanda respectiva se fundamentó en los siguientes hechos:

"PRIMERO: El día 11 de agosto del año 2005 se firmó contrato de Promesa de Compra Venta entre las Personas jurídicas VENTAS Y PROYECTOS, S. representada por M.V., varón, panameño, mayor de edad con cédula 8-457-28, quien actuaba en nombre y representación de la sociedad INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., por una parte; y por la otra, R.E.R.Z., mujer, panameña, mayor de edad, con cédula 8-222-1989, quien representa a la FUNDACION POLAR STAR EN ESPAÑOL, inscrita en el Registro Público.

SEGUNDO

El objeto del contrato era la promesa de compra y venta del apartamento N° 6, ubicado en el piso N° 26, del edificio GRAND BAY TOWER que se construiría en la finca N° 73217 inscrita en el Registro Público, Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá, al documento 732621.

TERCERO

El día 11 de agosto del año 2005 se firmó contrato de Promesa de Compra Venta entre las personas jurídicas VENTAS Y PROYECTOS, S. representada por M.V., varón, panameño, mayor de edad, con cédula 8-457-28, quien actuaba en nombre y representación de la sociedad INMBILIARIA BELLA MARINA, S., por una parte; y por la otra, R.E.R.Z., mujer, panameña, mayor de edad, con cédula 8-222-1989, quien representaba a la FUNDACIÓN WHITE STAR EN ESPAÑOL, inscrita en el Registro Público.

CUARTO

El objeto del contrato en la promesa de Compra y Venta del apartamento N° 7, ubicado en el piso N° 26 del edificio GRAND BAY TOWER que se construiría en la finca N° 73217 inscrita en el Registro Público, Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá, al documento 732621.

QUINTO

El 18 de julio de 2007, la FUNDACIÓN POLAR STAR EN ESPAÑOL cedió los Derechos Adquiridos en el contrato de Promesa de Compra y Venta firmado con VENTAS y PROYECTOS, S., quien actuaba en representación de INMOBILIARIA BELLA MARINA, S. a favor de la FUNDACIÓN CARODE EN ESPAÑOL, lo cual fue aprobado por la sociedad VENTAS Y PROYECTOS, S.

SEXTO

El día 18 de Julio del año 2007, la FUNDACION WHITE STAR EN ESPAÑOL cedió los Derechos Adquiridos en el contrato de Promesa de Compra y Venta firmado con VENTAS Y PROYECTOS, S., quien actuaba en representación de la sociedad INMOBILIARIA BELLA MARINA, S. a favor de la FUNDACIÓN DENICA EN ESPAÑOL, lo cual fue aceptado por VENTAS Y PROYECTOS, S..A.

SEPTIMO

Las cesiones de derechos, descritas en los hechos anteriores, fueron aprobadas por el I.eniero JOSE MANUEL BERN en representación de la sociedad VENTAS Y PROYECTOS, S.., quien actuaba en nombre y representación de la persona jurídica INMOBILAIRIA BELLA MARINA, S.

OCTAVO

Que las empresas VENTAS Y PROYECTOS, S. e INMOBILIARIA BELLA MARINA, S. se niegan a honrar su promesa de Compra y Venta en favor de las FUNDACIONES CARODE y DENICA, lo que impide que los apartamentos número 6 del piso 26 (finca 82288) y el número 7 del piso 26 (finca 82289) ambos en el P. GRANDBAY TOOWER ingresen al patrimonio de las demandantes, motivo por el cual se ejercita ésta pretensión real.

El presente Proceso Ordinario fue en primera instancia de conocimiento del Juzgado Séptimo de Circuito del Primer Circuito Judicial de Panamá, quien admitió la Demanda respectiva a través de Auto No. 1506 de 9 de octubre de 2008, corriéndole traslado a las demandadas, quienes en forma oportuna contestaron admitiendo todos los hechos de la referida Demanda salvo el octavo.

En primera instancia, el Juzgado Séptimo de Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá, mediante la Sentencia N° 41 de 21 de agosto de 2009, concedió en gran medida las declaraciones solicitadas por las Fundaciones demandantes, siendo que la parte resolutiva de dicha Sentencia señaló lo siguiente:

En mérito de lo expuesto, el suscrito, JUEZ SÉPTIMO DE CIRCUITO DE LO CIVIL DE PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DE PANAMÁ, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, formula las siguientes declaraciones y decide de la siguiente forma:

PRIMERO: Que el señor M.V., con cédula 8457-28, actuando en nombre y representación de la sociedad VENTAS Y PROYECTOS, S., sociedad que actuaba en nombre y representación de la persona jurídica INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., firmó contrato de promesa de compraventa con la FUNDACIÓN POLAR STAR por la compra de un apartamento en el Edificio Grandbay Tower que se construiría sobre la finca No. 73217, distinguido con el número 06, ubicado en el piso 26 del Edificio GrandBay Tower.

SEGUNDO: Que posteriormente, la FUNDACIÓN POLAR STAR cedió los derechos adquiridos en el contrato de promesa de compraventa, firmado con VENTAS Y PROYECTOS, S. en representación de INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., a favor de la FUNDACIÓN CARODE, lo cual fue aprobado por la sociedad VENTAS Y PROYECTOS, S., quien actúa por INMOBILIARIA BELLA MARINA, S.

TERCERO: Que el señor M.V., con cédula No. 8-457-28, actuando en nombre y representación de la sociedad VENTAS Y PROYECTOS, S., sociedad que actuaba en nombre y representación de la persona jurídica INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., firmó contrato de promesa de compraventa con la FUNDACIÓN WHITE STAR, por la compra de un apartamento en el Edificio GrandBay Tower que se construiría sobre la finca No. 73217, distinguido con el número 07, ubicado en el piso 26 del Edifico GranBay Tower.

CUARTO: Que posteriormente la FUNDACIÓN WHITE STAR cedió los derechos adquiridos en el contrato de promesa de compraventa firmado con VENTAS Y PROYECTOS, S., en representación de INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., a favor de la FUNDACIÓN DENICA, lo cual fue aprobado por la sociedad VENTAS Y PROYECTOS, S., quien actuaba por cuenta de INMOBILIARIA BELLA MARINA, S.

QUINTO: Que la sociedad VENTAS Y PROYECTOS, S., quien representa a INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., sin mediar causa justificada, se negó a cumplir los contratos de promesa de compraventa, por la compra de los dos apartamentos mencionados con antelación en el Edificio GranBay Tower, cuyos derechos fueron cedidos a las FUNDACIONES CARODE y DENICA, decidiendo de forma arbitraria la cancelación de los citados contratos.

SEXTO: Que el ilegal proceder de las demandadas VENTAS Y PROYECTOS, S. e INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., ha causado daños y perjuicios a las FUNDACIONES CARODE y DENICA, en la medida que invirtieron tiempo, hicieron abonos, gestiones bancarias y asumieron compromisos financieros, para cumplir con los contratos firmados.

SÉPTIMO: Que los daños y perjuicios que han causado las demandadas VENTAS Y PROYECTOS, S. e INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., deben ser resarcidos por éstas a las FUNDACIONES CARODE y DENICA.

OCTAVO: Que los daños y perjuicios causados a las demandantes ascienden a la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS CON SESENTA Y SEIS (B/.457,642.76) (sic), cantidad a la cual hay que agregarle las costas, gastos e intereses respectivos del proceso.

NOVENO: Que los demandados INMOBILIARIA BELLA MARINA, S. y VENTAS Y PROYECTOS, S., están obligados ha cumplir los contratos suscritos con las FUNDACIONES DENICA y CARODE y como consecuencia, del cumplimiento del contrato de promesa de compraventa poner a disposición de los demandantes los apartamentos No. 06 del piso 26 (finca 82288) y el No. 7 del piso 26 (finca 82289) ambos del P., GrandBay Tower o en su defecto, indemnizar a las demandantes por la suma de los perjuicios.

DÉCIMO: Que la demandada VENTAS Y PROYECTOS, S. recibió de parte de los demandantes la suma de CUATRO MIL OCHENTA Y SIETE CON 63/100 (B/.4,087.63) para ser aplicados a la propiedad No. 2607 y la suma de TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON 63/100 (B/.3,297.63) para ser aplicada a la propiedad No. 2606, en conceptos de los intereses correspondientes hasta la fecha del 15 de diciembre de 2007 y como lo dispone la cláusula séptima de los contratos y que dichos pagos constan en las facturas No. 0236, 0237 de 30 de noviembre de 2007 y además las sumas que constan en los estados de cuenta emitidos el 19 de junio de 2006 con respecto a la unidad 06, en las facturas No. 00897, No. 01119, No. 01437 y No. 02835 y del estado de cuenta del 20 de junio de 2006; con respecto a la unidad 2607, en las facturas No. 00898, No. 01120, No. 01438, No. 03066, No. 03111 y No. 03132, lo que hace un total recibido de OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE CON 76/100 (B/.85,689.76).

Las costas se fijan en la suma de cincuenta y tres mil seiscientos cincuenta y dos con cuarenta y nueve (B/.53,652.48) mas los gastos e intereses que deberán calcularse por secretaría en su momento oportuno.

En uso de sus derechos procesales, las Sociedades demandadas, VENTAS Y PROYECTOS, S. e INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., disconformes con el fallo del J. de primera instancia, interpusieron oportunamente Recursos de Apelación contra dicha decisión, siendo el Primer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial quien en conocimiento de la alzada, mediante Resolución de 26 de octubre de 2011, decidió revocar la Sentencia del Juzgado Séptimo de Circuito Civil y en su lugar declaró probada la Excepción de Contrato no Cumplido a favor de VENTAS Y PROYECTOS, S. e INMOBILIARIA BELLA MARINA, S., desestimando la pretensión formulada por las FUNDACIONES CARODE y DENICA y liberando a las demandantes al pago de costas por considerar que su actuación fue de buena fe.

Es contra esta Resolución que las demandantes, FUNDACIONES CARODE y DENICA, han interpuesto el presente Recurso de Casación, que esta S. se avoca a resolver.

RECURSO DE CASACIÓN

El Recurso de Casación es en el fondo y se invocan dos conceptos distintos de la Causal de Infracción de Normas Sustantivas de Derecho, siendo el primero el que corresponde al de error de hecho en cuanto a la existencia de la prueba, el cual se fundamenta a través de dos M. que se exponen a continuación:

PRIMERO: El Primer Tribunal Superior de Justicia, por conducto de la resolución recurrida, desconoció las cartas enviadas por el I.eniero J.M.B., calendadas el 17 de diciembre de 2007, visibles a fojas 33 y 34 del expediente y en las cuales este la comunicaba la rescisión del contrato a la señora ROSA RAMIREZ, alegando el incumplimiento del mencionado contrato de promesa de compra venta celebrado con VENTAS y PROYECTOS, S. de haber tomado en cuenta esta prueba el Primer Tribunal Superior no hubiera arribado a la errada conclusión que las Fundaciones demandantes habían incumplido el contrato de promesa de compraventa, cuando la realidad es que antes del plazo convenido VENTAS Y PROYECTOS, S. rescindió extemporáneamente el citado contrato, esta omisión ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo recurrido.

SEGUNDO: La resolución de 26 de octubre de 2011, proferida por el Primer Tribunal Superior de Justicia, desatiende el contenido objetivo del documento presentado por la parte demandada en la contestación de la demanda y visible a fojas 31 del expediente, consistente en el Permiso de Ocupación de fecha 25 de octubre de 2007. Este error le impide concluir correctamente que las demandantes no habían incumplido el contrato de promesa de compra y venta y por lo tanto no existía derecho por parte de VENTAS Y PROYECTOS, S. de rescindirles, como lo hizo, antes de tiempo el mencionado contrato, esta omisión ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo recurrido.

Como normas de derecho infringidas, las Recurrentes señalan los artículos 780 y 872 del Código Judicial, al igual que el artículo 1010 del Código Civil.

El segundo concepto de fondo invocado por las Recurrentes es el de violación directa, fundamentándose igualmente en dos M. que se trascriben de la siguiente manera:

"PRIMERO: El Primer Tribunal Superior, por medio de la resolución recurrida infringió normas sustantivas de derecho que en nuestro ordenamiento jurídico reconocen, que cuando los términos de los contratos son claros, se estará al tenor de las cláusulas y al señalar que las demandantes no habían cumplido lo previsto en la Cláusula Quinta del contrato de Promesa de Compraventa, desatiende que la misma no contiene un plazo fatal y que la Cláusula Séptima del mismo contrato, consagra la posibilidad de efectuar pagos después del evento establecido en la Cláusula Quinta, es decir, la emisión del Permiso de Ocupación, esta trasgresión ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo recurrido.

SEGUNDO

La resolución de 26 de octubre de 2011, al señalar que las demandantes habían incumplido con el pago de los interés previstos en la Cláusula Octava del contrato de Promesa de Compraventa, sin tener éstas la obligación contractual de efectuar ese pago, infringió normas sustantivas de derecho que en nuestro ordenamiento jurídico, señalan que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos, este yerro ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo recurrido."

Las normas de derecho que se denuncian como infringidas, lo son los artículos 1132 y 976 del Código Civil.

CRITERIO DE LA SALA

Tal como nos hemos referido anteriormente, el Recurso de Casación es en el fondo y el primer concepto que se invoca, es el que corresponde al de error de hecho en cuanto a la existencia de la prueba.

En el primer M. en que las Recurrentes fundamentan este primer concepto invocado, señalan el supuesto yerro de valoración cometido por el Ad quem dentro de la Resolución recurrida, al ignorarse la prueba documental que consta de foja 33 y 34 del expediente, la cual consiste en carta enviada por el señor J.M.B., calendada el 17 de diciembre de 2007 y dirigida a la Señora ROSA RAMÍREZ, quien fuese la persona con quien las demandadas suscribieron un contrato de promesa de compraventa y quien cedió su derecho de promitente compradora a las ahora demandantes.

Así también, se denuncia en el segundo M. en que se fundamenta el primer concepto invocado, la omisión en cuanto a la valoración de la prueba documental que obra a foja 31 del expediente que consiste en un permiso de ocupación sobre las fincas objeto del contrato en disputa en el presente Proceso.

Luego de revisada la Resolución recurrida, esta S. observa que dentro de las consideraciones expuestas por el Ad quem para concluir en la decisión de revocar la Sentencia de primera instancia, no se realizó valoración sobre las pruebas denunciada en los dos M. en que se sustenta el primer concepto invocado de la Causal de Casación en el fondo, es decir, que se configura el error de hecho en cuanto a la existencia de la prueba, al no haber sido las pruebas denunciadas objeto de valoración por parte del Tribunal Superior dentro de la Resolución recurrida. Sin embargo, resulta necesario que la valoración que esta S. realice ahora sobre dichas pruebas, se logre incidir en lo dispositivo del fallo recurrido, a fin de determinar si se consideran o no probada la infracción de la norma sustantiva denunciada.

Así las cosas, la prueba documental que consta de foja 33 a 34 del expediente y que consiste en carta enviada por el I.eniero J.M.B. a las Recurrentes el día 17 de diciembre de 2007, es del tenor siguiente:

"Panamá, 17 de diciembre de 2,007.

Señora

ROSA RAMIREZ

Ciudad

Estimada Sra. R.:

Por medio del siguiente documento, le informamos que la unidad 2606, del edificio GrandBay Tower, se encuentra en incumplimiento del contrato de compraventa, firmado por usted a los once (11) días del mes de agosto de 2005, específicamente en las cláusulas que le mencionaré a continuación:

"QUINTA:...El PROMITENTE COMPRADOR deberá cancelar:

3- B/.131,118.50 Al Permiso de Ocupación mediante cheque certificado o mediante Carta Promesa de Pago Irrevocable de una Institución bancaria de la localidad aceptable a LA PROMITENTE VENDEDORA.

OCTAVA

Las partes contratantes acuerdan que en caso de que EL PROMITENTE COMPRADOR no cumpla con alguna de las obligaciones contraídas en este contrato, LA PROMITENTE COMPRADORA podrá exigir el cumplimiento de la obligación que se trate o dar por terminado el presente contrato y a retener para sí, a manera de cláusula penal por incumplimiento del contrato y como pago por haber convenido en vender el apartamento en los términos y condiciones de este contrato, los abonos efectuados por EL PROMITENTE COMPRADOR".

Hasta la fecha han transcurrido sesenta (60) días y la misma no ha sido entregada todavía, por dichas razones, nos vemos en la posición de rescindir su contrato, y por tanto liberar dicha propiedad debido al actual incumplimiento del mencionado Contrato de Promesa de Compraventa celebrado con Ventas y Proyectos, S.

Atentamente,

(Fdo).

I.. J.M.B."

En este sentido señalan las Recurrentes, que de la valoración realizada sobre la prueba antes descrita, que corresponde a la correspondencia emitida por el Señor J.B., se desprende que el mismo da por terminada la relación contractual con las demandantes respecto al contrato de promesa de compraventa sobre unas unidades departamentales del Edificio GrandBay Tower, aduciendo el incumplimiento de la cláusula quinta de dicho contrato en el cual se estipula que la promitente compradora debe realizar unos abonos sobre el valor total de la finca.

Del análisis de la Resolución recurrida, consta que el Ad quem reconoce del caudal probatorio que obra dentro del presente Proceso Ordinario, que las Demandantes dieron en abono para la compra de las unidades departamentales respectivas, la suma total de ochenta y cinco mil seiscientos ochenta y nueve balboas con setenta y seis centésimos (B/.85,689.76) para la fecha de emisión de la nota que consiste en la prueba documental cuyo omisión de valoración es denunciada a través del presente Recurso de Casación; es decir, antes de que se venciera el término para el cumplimiento de las obligaciones de pago, según fecha de emisión del permiso de ocupación visible de foja 31, prueba documental ésta que es también denunciada como ignorada dentro del primer concepto invocado.

Observa además esta S. que dentro del caudal probatorio valorado por el Ad quem dentro de la Resolución recurrida, al igual que la valoración realizada por el A quo en la Sentencia primaria, se desprende de los informes periciales que de la suma reconocida como pagada por parte de las demandantes, se comprende una porción en concepto de intereses.

Resulta evidente para esta S., del análisis valorativo de la prueba documental denunciada en el primer M., que corresponde a la correspondencia enviada por el Señor J.B., que el mismo da por terminada la relación contractual con las Recurrentes, por razón de que no se ha cumplido con la obligación contemplada en la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa, la cual consiste en haber cancelado la totalidad de ciento treinta y un mil ciento dieciocho balboas con cincuenta centavos (B/.131,118.50), a la fecha de emisión del Permiso de Ocupación de la finca.

Así pues, observa la S. que con respecto al Permiso de Ocupación que figura de foja 31 del expediente, el mismo tiene una fecha de emisión que corresponde al 25 de octubre de 2007, fecha en la cual la Dirección de Obras y Construcciones Municipales del Municipio de Panamá, certifica que el bien inmueble está apto para ser ocupado. De la valoración de esta prueba documental, en concordancia con la nota emitida por el Señor J.B., de fecha 17 de diciembre de 2007, en donde da por terminada la relación contractual con las Recurrentes, podría inferirse que se incumple con la obligación estipulada en dicha nota, es decir, con el cumplimiento de la cláusula quinta del referido contrato de promesa de compraventa.

No obstante lo anterior, esta S. observa que del clausulado que conforma el contrato de promesa de compraventa objeto del presente Proceso (fs. 27 a 30), se desprende igualmente de la cláusula séptima del mismo, la obligación del promitente comprador de pagar en concepto de arriendo el uno punto cinco por ciento (1.5%) mensual del saldo adeudado durante los primeros sesenta (60) días calendarios, contados a partir de la expedición del Permiso de Ocupación.

De igual manera se desprende del aludido contrato, en el último inciso de su cláusula octava, que para considerar el incumplimiento de las obligaciones pactadas por parte del promitente comprador, a fin de que tal situación le sea imputable, deberá transcurrir el término de sesenta (60) días calendarios a partir de la expedición del Permiso de Ocupación, sin que se haya firmado el Contrato de Compra Venta definitivo, lo cual solo procede ante la cancelación del pago estipulado en la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa respectivo.

Así las cosas, esta S. coincide con las consideraciones jurídicas a las que arribó el juzgador primario, cuando consideró que del contenido de las cláusulas séptima y octava del contrato de promesa de compraventa, a los que se hace referencia en párrafos precedentes, se establece una extensión al cumplimiento de la obligación de pago contemplada en la cláusula quinta, requiriéndose el cumplimiento de un término específico para que pueda ser exigible por parte del promitente vendedor la rescisión del contrato, por causa del incumplimiento de las obligaciones que le corresponden al promitente comprador.

En este sentido, tomando en consideración que el Permiso de Ocupación que consta a foja 31 del expediente tiene fecha de emisión del 25 de octubre de 2007, el término fatal para que fuese exigible el cumplimiento total de las obligaciones del promitente comprador o la consecuente rescisión del contrato por parte del promitente vendedor, se cumplía el 25 de diciembre de 2007, es decir, a los sesenta (60) días calendarios contador a partir de la fecha de emisión del referido Permiso de Ocupación.

A fojas 94 y 95 del expediente, constan pruebas documentales que consisten en correspondencia emitida por las demandantes a las demandadas, donde comunican su intención de honrar las obligaciones contraídas a través del contrato de promesa de compraventa aludido. Estas pruebas fueron así valoradas tanto por el A quo en la Sentencia primaria, como por el Ad quem dentro de la Resolución recurrida y dejan de manifiesto para esta S., que existía por parte de las demandantes la intención de honrar las obligaciones que le corresponden en virtud de la relación contractual existente con las demandadas. En este sentido, esta S. concluye al igual que como así se consideró en la Sentencia primaria, que las demandadas debieron honrar el plazo de los sesenta (60) días contemplados en las cláusulas séptima y octava del contrato de promesa de compraventa respectivo, más aún si recibieron el pago de los intereses que en dichas cláusulas se contemplaba.

Resulta claro entonces que esta S. no comparte el criterio del Ad quem dentro de la Resolución recurrida, cuando al señalar la naturaleza de las obligaciones recíprocas propias de los contratos de promesa de compraventa, como es el caso que nos ocupa dentro del presente Proceso, consideró probada la excepción de contrato no cumplido por parte de las demandadas, atribuyéndole únicamente la obligación de pago contemplada en la cláusula quinta a los promitentes compradores y no reconociendo la obligación de las promitentes vendedoras y demandadas, de respetar el plazo de los sesenta (60) días contemplados en las cláusulas séptimas y octava del referido contrato, más aún cuando consta dentro del caudal probatorio que obra en el Proceso y valorado tanto por la Sentencia primara como la recurrida en Casación, que las demandadas recibieron pagos en concepto de intereses, honrando lo estipulado en las referida cláusula séptima.

Con fundamento en lo antes expuesto, esta S. coincide con las Recurrentes al denunciar la infracción por omisión del artículo 1010 del Código Civil, toda vez que la facultad de exigir por parte de las demandadas y promitentes vendedoras, el cumplimiento de las obligaciones estipuladas en la cláusula quinta del referido contrato de promesa de compraventa y la consecuente rescisión de dicha relación contractual, solo podía darse una vez cumplido el plazo de sesenta (60) días, respetando lo estipulado en las cláusulas séptima y octava del contrato respectivo. El contenido de artículo 1010 citado es del tener siguiente:

"Artículo 1010. Las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, sólo serán exigibles cuando el día llegue.

Entiéndase por día cierto aquel que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuando.

Si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional, y se regirá por las reglas de la Sección precedente."

Al entenderse que nos encontramos ante lo que nuestra legislación considera una obligación a plazo, esta S. considera propicio citar al A.D.A.C., quien en su obra "Contratos Civiles", Tomo I, al referirse ampliamente sobre los requisitos y solemnidades de los Contratos de Promesa de Compraventa y la exigibilidad las obligaciones en este tipo de contratos, señala lo siguiente:

"...

Ahora bien, es posible, cuando el contrato es bilateral, que la obligación de una de las partes sea pura y simple y que la de la otra esté sujeta a modalidad; v. gr. A plazo resolutorio. Puede ocurrir también que la obligación de una de las partes éste sujeta a plazo suspensivo y la de la otra a plazo resolutorio; o bien, si el contrato es unilateral, que el beneficiario tenga señalado un plazo resolutorio dentro del cual debe manifestar si desea celebrar o no el contrato principal. Cuando la obligación del promitente vendedor, por ejemplo, está sujeta a plazo suspensivo, la misma sólo será exigible al vencimiento de este. Mas en tal caso surge otro problema: ¿hasta qué momento es exigible dicha obligación?. Si para tal fin se ha estipulado un plazo resolutorio el asunto es claro, pues en ese caso se ha fijado la época en que debe celebrarse el contrato promedio. Pero si ello no ocurre, se habrá dado cumplimiento a esta exigencia legal?...

Tratándose de un plazo resolutorio el asunto depende de la manera como el mismo se estipule. Si una de las partes tiene su obligación sujeta a un plazo suspensivo, o si es pura y simple, una plazo resolutorio para la otra basta para cumplir la exigencia legal. Pero distinta es la situación cuando se trata de una promesa bilateral y se estipula un plazo resolutorio para ambas partes, como en el ejemplo de Chile que anteriormente vimos. Veamos las dificultades que el mismo ofrece en este caso. Si una de las partes le exige a la otra el cumplimiento de la promesa antes de que el plazo venza, ésta podría alegar que, por estar pendiente, su obligación no es aún exigible, pues no es de plazo vencido. Si por el contrario, deja vencer el plazo sin exigir del deudor el cumplimiento de la obligación, éste podría sostener, con toda razón, que por estar vencido el plazo su derecho se ha extinguido. Como se observa, el asunto ofrece dificultades. Por ello los tribunales de justicia de Chile, ante la serie de problemas que en este supuesto surgen, han estimado que en tal caso hay que atenerse a la actitud que han asumido las partes durante la vigencia del plazo, habida cuenta que en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no ha cumplido o ha estado llano a cumplir debidamente lo que le incumbe (V. el art. 985 del C.C.P.). Por consiguiente, consideran que la parte interesada en cumplir debe, dentro del plazo, requerir a la otra a que cumpla, y si ésta no lo hace debe utilizar los recursos legales adecuados para dejar constancia de que él ha cumplido o ha estado llano de cumplir, si la promesa es bilateral, o que ha manifestado su deseo de celebrar el contrato prometido, si es unilateral. En estas condiciones, si el plazo ha vencido sin que el deudor haya dado cumplimiento a su obligación, la otra parte podrá exigir ejecutivamente el cumplimiento de la promesa; de lo contrario se entiende que el derecho de las partes caduca, o sea, que el vencimiento del plazo, dado su carácter extintivo, le pone término al derecho de éstas." (D.A.C., "Contratos Civiles", Tomo I, Segunda edición revisada y actualizada, E.M.&.P., S., Panamá, 1997, Página 64 - 65) (lo Resaltado es de la S.)

Todo lo antes expuesto lleva a esta S. a concluir que no le asistía derecho aún a las demandadas de rescindir el contrato de promesa de compraventa que en virtud de cesión de derecho mantenían suscrito con las demandantes, toda vez que aún no se había cumplido el plazo contractualmente estipulado para ello.

Como quiera que esta S. ha encontrado fundado los cargos de ilegalidad expuestos dentro del primer concepto invocado de la Casual de Casación en el fondo, que consiste en error de hecho sobre la existencia de la prueba y que de la valoración realizada sobre las mismas se incide en lo dispositivo de la Resolución recurrida, no se procederá en virtud de lo normado en el artículo 1195 del Código Judicial, el análisis del segundo concepto invocado y se procederá a emitir el fallo de reemplazo.

Dentro del análisis propio del presente Recurso de Casación esta S. concluye que no se ha considerado probada la Excepción de contrato no cumplido alegada por las demandantes dentro del presente Proceso, ya que no se había cumplido con el plazo contractualmente estipulado para ello, procede consecuentemente esta S. en homologar la decisión expuesta por el juzgador primario dentro de la Sentencia de prima instancia, por considerar probados los daños y perjuicios ocasionados por la rescisión anticipada del contrato de promesa de compraventa, accediéndose únicamente al reconocimiento de las declaraciones solicitadas en la demanda, por las sumas que fueron así consideradas probadas por el A quo dentro del presente Proceso.

Por todo lo antes expuesto, la Corte Suprema de Justicia, SALA DE LO CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CASA la Sentencia de veintiséis (26) de octubre de dos mil once (2011), dictada por el Primer Tribunal Superior del Primer Distrito Judicial de Panamá, y convertida en tribunal de instancia, CONFIRMA la Sentencia N° 41 de 21 de agosto de 2009, dictada por el Juzgado Séptimo de Circuito del Primer Circuito Judicial de Panamá, Ramo Civil, dentro del Proceso Ordinario que las Recurrentes le siguen a VENTAS Y PROYECTOS, S. e INMOBILIARIA BELLA MARINA, S.

Las costas de segunda instancia se fijan en la suma de mil balboas (B/1,000.00).

  1. y N. y Devuélvase,

OYDÉN ORTEGA DURÁN

HERNÁN A. DE LEÓN BATISTA -- HARLEY J. MITCHELL D.

SONIA F. DE CASTROVERDE (Secretaria)