Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Panama), Sala 1ª de lo Civil, 23 de Noviembre de 2007

SANDRIA E.P. DE SANTIAGO, D.G.S. y ELOUISA ANITA POWELL GRANT, presentaron demanda ordinaria contra JULIO D.I.R., para que previos los trámites correspondientes, sea condenado al pago de B/.30.000.00 en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados con la compraventa de la Finca 142311, inscrita al Rollo 17299, Código 8601, Documento 7, Asiento 1, Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá, del Registro Público, celebrada mediante Escritura Pública No. 2742 de la Notaría Quinta del Circuito de Panamá.

Los hechos controvertidos por los cuales los actores solicitan la indemnización de daños y perjuicios por la compraventa mencionada, radican en los siguientes puntos:

1. Los actores le compraron al demandado la finca en cuestión debido a un anuncio de prensa escrita en el que se ofertaba una "finca con agua".

2. El precio acordado y pagado por la compraventa fue la suma de B/.40.000.00, pero en la Escritura Pública No. 2742de la Notaría Quinta del Circuito de Panamá, de 24 de marzo de 1995, se estableció un precio menor.

3. Que el plano utilizado para la Escritura Pública mencionada, no contaba con la aprobación del Instituto de Recursos Naturales Renovables (IRENARE), y que en dicho plano muestra entre los puntos 7 y 8 con rumbo noreste una quebrada con agua, que en realidad es un ojo de agua.

4. Una vez adquirida la propiedad, los demandantes mandaron hacer el diseño para construir una casa en la parte más alta de la finca, debido a que desde esa posición se divisa el Distrito de La Chorrera, pero dicha construcción no se pudo realizar debido a regulaciones del Instituto de Recursos Hidráulicos y Electrificación (IRHE), ya que no podían pasarse tendidos aéreos, la distancia del transformador eléctrico a la parte más alta de la finca era de casi 500 metros y dado que el tendido había que hacerse subterráneamente a un costo de instalación de B/.15.000.00.

5. Las partes acordaron verbalmente firmar un contrato para instalar energía eléctrica por la suma de B/. 13.000.00 con la compañía PANAMÁ ELECTRIC, es decir B/.6,500.00 cada parte y, al momento de firmar, el señor J.D.I.R. se negó a dicho acuerdo lo que incrementó el costo de la obra en B/. 7,500.00, a los demandantes.

6. El demandado le recomendó a los demandantes que la finca era apta para la reforestación de caoba africana y que el Estado tenía programas gratuitos para ello sin embargo, al año siguiente los demandantes se enteraron que el proyecto no se podía realizar debido al tendido eléctrico del IRHE, que pasa aéreamente por el lugar.

7. Los demandantes descubrieron en 1997 que entre los mojones 6 y 7 mediaba una distancia muy corta y no estaban de los mojones 8 en adelante.

8. Los demandantes tienen un conflicto con el plano utilizado en la compraventa, debido a que marca una servidumbre del centro de la carretera a los límites de la finca de 10 mts., y la medida real es de 20 mts.; adicional de una serie de controversias con los linderos de las fincas colindantes.

La indemnización por los daños y perjuicios debido a los hechos descritos, se desglosa en la demanda de la siguiente manera:

"DECIMO CUARTO (sic): que nuestro mandante por todos los perjuicios y daños causados han incurrido en los siguientes costos legales, materiales y perjuicios emergentes y morales:

Año 1997 ................. B/.3,943.00

Año 1998 ................. 1,223.62

Año 1999 ................. 7,356.20

Gastos Teléfono ........ 78.52

Contrato Eléctrico ..... 1,000.00

Costos Planos ............ 1,000.00

Daños/Lucro Cesantes (sic)

Reforestación .......... 6,389.66

Daño Moral ............... 9,000.00

TOTAL..............B/.30.000.00"

(F.8 reverso)

El proceso ordinario de mayor cuantía quedó radicado en el Juzgado Primero de Circuito de lo Civil del Tercer Circuito Judicial de Panamá, con sede en La Chorrera, donde previos los trámites correspondientes, se dictó la sentencia fechada 6 de febrero de 2004, en la que se condenó al demandado JULIO D.I.R. a pagarle sólo a la demandante SANDRIA ELVIRA POWELL DE SANTIAGO ya que no se acreditó la relación contractual con los otros dos demandantes, la suma de B/.15,000.00 en concepto de indemnización por daños y perjuicios causados en la relación contractual; y en B/. 3,750.00 en concepto de costas.

La sentencia antes mencionada fue apelada por ambas partes, correspondiéndole su conocimiento al Primer Tribunal Superior del Primer Distrito Judicial, el cual mediante resolución de 6 de agosto de 2004 revocó la decisión del a quo, declarando absuelto al señor JULIO D.I.R., por haber probado la excepción de prescripción de la acción. El Tribunal de segunda instancia motivó la mencionada sentencia de la siguiente manera:

"El dolo que en mayor parte se atribuye a JULIO ISAACS es conocido como dolo precontractual y viene a ser más bien '...todo artificio de que se valga uno de los negociantes para inducir en error al otro." (VALENCIA ZEA, A. y O.M., A.. Derecho Civil. Tomo I. Editorial Temis, S.A., 15ªed.. (sic) Santa Fe de Bogotá, año 2000, p.408). Está comprendido dentro del dolo principal, por cuanto recae sobre el consentimiento, que es uno de los requisitos esenciales del contrato. El Diccionario ya citado de C. define el dolo principal como 'El que versa sobre la esencia consensual de un acto o contrato jurídico, para resolver a la otra parte a hacer lo que sin ello no habría hecho, o a aceptar cláusulas que no habría admitido'.

Es ese el tipo de dolo que encuentra definición en el artículo 1120 del Código Civil, al decir. 'Hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho.'. Lo que predica de este tipo de dolo, siempre que sea grave y no haya sido empleado por ambas partes, es la nulidad del contrato, puesto que acarrea la nulidad del consentimiento (v. arts. 1112, 1116, 1121 y num. 1 del art. 1141 del Código Civil).

La exigencia de gravedad en el dolo precontractual se vincula al principio de conservación, que anima diversas disposiciones de la normativa civil. En materia de vicios o defectos ocultos, por ejemplo, el artículo 1255 preceptúa:

'En los casos de los dos artículos anteriores del comprador podrá optar entre desistir el contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional al precio, a juicio de peritos.

...Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no lo manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.' (Acción quanti minoris)

Los artículos 1254 y 1254ª , establecen:

'Artículos 1254. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se le destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.'

'Artículo 1254ª . El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios y defectos de la cosa vendida aunque los ignorase...'

Tratándose de inmuebles, se pueden presentar otras situaciones, en las cuales opera igualmente el mencionado principio de conservación. Así, el artículo 1239 preceptúa:

'La obligación de entregar la cosa vendida, comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes:

Si la venta de inmuebles se hubiere hecho a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero, si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que en este último caso no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se atribuyera al inmueble...'

En el caso de la evicción, que el vendedor está obligado a sanear, tiene lugar cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (art. 1245, C.C.), no obstante, dice el artículo 1249, 'Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida, de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato...'. SANDRIA POWELL de SANTIAGO no ha aportado prueba alguna de que el señor C.S. o cualquier otra persona le haya privado por sentencia firme de alguna parte de la finca que lo compró a JULIO ISAACS.

Por otro lado, cuando, sin mencionarlo la escritura, sobre la finca vendida recae una carga o servidumbre no aparente, '...de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiere conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.'(Art. 1252).

Entiéndase por servidumbre aparente, según C., 'La que cabe advertir por un signo exterior;...