Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Panama), 1ª de lo Civil, 9 de Octubre de 2006

Número de expediente20-04
Fecha09 Octubre 2006

VISTOS:

Para resolver el fondo se encuentra el recurso de casación propuesto por COMPAÑÍA ARROCERA RÍO CHICO, S.A. contra la sentencia de 16 de septiembre de 2003 pronunciada por el Tribunal Superior del Tercer Distrito Judicial, dentro del proceso ordinario instaurado por la recurrente contra BIENES RAÍCES EL CARMEN, S.A.

La sentencia recurrida en casación confirma la de primera instancia, dictada el 18 de junio de 2003, por el Juzgado Segundo del Circuito de Chiriquí, ramo civil, que declara nulo el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble celebrado entre COMPAÑÍA ARROCERA RÍO CHICO, S.A. y BIENES Y RAÍCES EL CARMEN, S.A. Además, ordena la restitución del dinero (B/.13,000.00) dado en concepto de garantía de celebración del contrato, de conformidad con el acápite duodécimo del contrato de compraventa.

Señala el Tribunal Superior que el contrato de promesa de compraventa no cumple con el requisito inherente al plazo de celebración del contrato de compraventa prometido que exige el artículo 1221 del Código Civil, de aplicación supletoria al presente caso, toda vez que no se indica con claridad en el contrato el momento en que ha de hacerse efectiva la compraventa del lote de terreno de 99 hectáreas con 4,132.93 mts2 que debía segregarse de la finca Nº 2149 del tomo 191, folio 326, sección de Propiedad del Registro Público.

En lo pertinente se transcribe el fallo impugnado:

"... el Tribunal ha examinado el documento que rola de foja 23 a la 26 del expediente concluyendo que de su contenido no se desprende la época en que ha de celebrarse el contrato prometido. Esta aseveración se fundamenta en el contenido de la cláusula tercera del contrato, en cuya parte final se lee:

"Respecto de la cantidad y el tiempo en que deben efectuarse cada uno de éstos tres pagos parciales, EL COMPRADOR, EL VENDEDOR Y LAAD PANAMA, S.A. convienen en realizar un acuerdo en el momento oportuno." (foja 23)

Es la opinión del Tribunal que tal señalamiento otorga al convenio una imprecisión sobre el momento en que se efectuaría el contrato prometido, es decir, la venta del inmueble, elemento esencial de todo contrato de promesa de compra y venta, el cual es determinante para poder deducir la exigibilidad del contrato.

El criterio de la Colegiatura atiende la jurisprudencia vertida por la Sala Primera de la Honorable Corte Suprema de Justicia,...

...nuestro mas Alto Tribunal declara que el uso y la costumbre no pueden suplir la ausencia de un requisito elemental como lo es el plazo o la condición que señalará la época en que debe celebrarse el contrato de venta. La ausencia de este requisito esencial de la naturaleza del contrato de promesa se evidencia al examinar la comunicación epistolar sostenida por los representantes legales de las sociedades anónimas, en las cuales emerge la duda respecto al tiempo en que las partes debían cumplir con las transacciones bancarias correspondientes para el aseguramiento de la deuda, respecto del promitente vendedor y del acreedor hipotecario del promitente vendedor.

En efecto, no es dable al juzgador subsanar la omisión de los aspectos esenciales para la validez de este contrato, por lo que aplicando lo dispuesto en el artículo 1140 del Código Civil, procede decreta la nulidad del contrato de promesa de venta..." (fs.430-432)

El fallo censurado también niega el pago de los gastos de ejecución del contrato, así como la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual reclamada por la recurrente. Sobre este particular señala el fallo recurrido lo siguiente:

"La Colegiatura advierte que los pagos alegados por la parte actora no están debidamente acreditados en el expediente, toda vez que, constan en documentos privados que no han sido reconocidos por sus suscriptores.

... lo impetrado por COMPAÑÍA ARROCERA RÍO CHICO, S.A. no se acredita con los documentos aportados con la demanda (foja 11 a la 44; 56-58); ni con los recibos aducidos en calidad de prueba que rolan de fojas 129 a 133 del expediente, cuya firma no fue reconocida por C.L.G. (fojas 213-220). Además de que la factura que rola a foja 136 del infolio no se sustenta en otro documento que la complemente al compararla con lo declarado por R.D.P.D. (fojas 202-204).

En este sentido se advierte que la parte actora pretende que se declaren gastos, los cuales intenta acreditar con los documentos privados que se leen de foja 137 a la 155 del expediente, las cuales adolecen del reconocimiento pertinente, en vista de que fueron emitidas por terceros, según lo ordena el artículo 863 del Código Judicial.

Empero, las declaraciones de COMPAÑÍA ARROCERA RÍO CHICO, S.A., impetradas en el proceso civil de marras se desvirtúan al comprobarse obligaciones acaecidas antes de la firma del contrato de promesa que esta Superioridad ha declarado nulo que emanan de contrato de arrendamiento suscrito por el doctor L.C.B.S., quien en calidad de persona natural convino el alquiler de globos de terreno entre los cuales coincide el enunciado como objeto del contrato de promesa de venta. Así se desprende de las diligencias de reconocimiento de documentos practicadas a L.C.B.S. (fojas 222-223). Consecuentemente, el consentimiento emitido por el doctor BARRÍA STANZIOLA no puede comprometer a la sociedad anónima, ya que, no se desprende...

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