Sentencia Civil de Supreme Court (Panama), 1ª de lo Civil, 18 de Julio de 2003

PonenteAlberto Cigarruista Cortez
Fecha de Resolución18 de Julio de 2003
EmisorPrimera de lo Civil

VISTOS:

La firma T., L. y A., actuando en representación de INMOBILIARIA SUCASA, S.A. y BIENES RAÍCES SUCASA, S.A., interpuso recurso de casación contra la Sentencia de 2 de enero de 2002, proferida por el Primer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial, en el proceso ordinario de mayor cuantía promovido en su contra por C.A.V. REYES y M.T.G.D.V..

Admitido el recurso de casación, se fijó el término correspondiente para que las partes alegaran sobre el fondo del negocio, término que ambas aprovecharon, como consta de fojas 451 a 466 del expediente.

Por tanto, esta Sala de la Corte procede a decidir lo de lugar, previas las siguientes consideraciones:

ANTECEDENTES DEL CASO:

Mediante apoderado judicial legalmente constituido, los señores A.V.R. y M.T.G. de V. promovieron proceso ordinario contra Inmobiliaria Sucasa, S.A y Bienes Raíces Sucasa, S.A., para que sean declaradas responsables mancomunada y solidariamente, por el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito por los actores el 20 de octubre de 1987 y de las obligaciones que adquirieron como consecuencia de los actos jurídicos efectuados por los demandantes para la adquisición del apartamento Nº 312 del Condominio Residencial Costa de Oro en el Boulevard El Dorado en la Ciudad de Panamá; además, solicitaron que se les declare responsables del pago de B/.30,000.00 por daños y perjuicios y de las costas y gastos del proceso; por último, solicitaron al tribunal que declare la resolución del contrato de promesa de compraventa del apartamento antes identificado y de los efectos de los actos jurídicos y de las obligaciones derivadas del mismo.

El Juez Primero del Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá profirió la sentencia de 8 de marzo de 1999, visible de fojas 302 a 310, en la que no accedió a hacer las declaraciones solicitadas por los demandantes; porque llegó a la conclusión que "...un contrato sin firmar por parte de las demandadas, un recibo, con una manifestación de voluntad diferente a la expuesta por los actores, y de fecha distinta a la del contrato, constituyen la base de nuestra consideración, respecto a la inexistencia del alegado contrato de Promesa de Compraventa." (f. 308).

Apelada dicha decisión, el Primer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial de Panamá, dictó sentencia el 2 de enero de 2002, visible de fojas 406 a 418, revocando aquella decisión; declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble, suscrito el 20 de octubre de 1988 por los demandantes, por incumplimiento de las demandadas y las condenó a devolverle a los demandantes la suma de B/.1,000.00 y a pagarles la suma que en concepto de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato, resulte del procedimiento de liquidación establecido en el artículo 996 del Código Judicial, para lo cual dictó las bases de dicha condena. Contra esa decisión las demandadas han recurrido en casación, que a continuación esta S. examinará.

RECURSO DE CASACIÓN:

Dentro del presente recurso se invoca una causal de fondo: "Infracción de normas sustantivas de derecho por concepto de error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba" prevista en el artículo 1169 del Código Judicial.

Para sustentar dicha causal, el recurrente formula los siguientes cargos en los motivos que se citan a continuación:

PRIMERO: Dentro del Fallo impugnado, el Primer Tribunal Superior dio por probado que LOS PROMITENTES COMPRADORES podían invocar la resolución del contrato porque habían cumplido con la parte que les correspondía incluyendo abono inicial pactado en los literales B, C y D de la Cláusula Quinta del Contrato de Promesa de Compraventa y, para llegar a esa conclusión, realizó una errónea valoración de los documentos de fojas 115, y 122 - 123 contentivos, el primero, de la carta fechada 27 de junio de 1988 dirigida por los PROMITENTES COMPRADORES al agente del PROMITENTE VENDEDOR donde le comunican LA IMPOSIBILIDAD DE CANCELAR EL ABONO INICIAL DEL APARTAMENTO DENTRO DEL PLAZO PACTADO y LE OFRECEN COMO GARANTÍA O FIANZA PARA EL PAGO DE DICHO ABONO LA CUENTA Nº 260000302 DEL CITIBANK y, el segundo, de la carta de 16 de agosto de 1988 en donde los demandantes ofrecen cancelar el abono inicial en efectivo. Una correcta valoración de esos documentos habría llevado al Tribunal Superior a concluir que, según la Ley del contrato, la mera sugerencia de ceder los derechos de una cuenta bancaria restringida o congelada no equivale al pago de la obligación y, por otro lado, que la oferta de pago efectuada el 16 de agosto de 1988, era extemporánea; al no hacerlo así, se violó la Ley y ello ha influido en lo dispositivo de la Resolución recurrida.

SEGUNDO: Dentro del Fallo impugnado, el Primer Tribunal Superior dio por probado que LOS PROMITENTES COMPRADORES cumplieron con la obligación impuesta en la Cláusula Novena DE ENTREGAR AL PROMITENTE VENDEDOR, DENTRO DEL PLAZO PACTADO, LA CERTIFICACIÓN DE LA ENTIDAD BANCARIA QUE PAGARÍA A NOMBRE DE ELLOS, LA SUMA INSOLUTA DE CINCUENTA MIL BALBOAS (B/.50,000.00) y, para llegar a esa conclusión realizó una errónea valoración del documento de fojas 120, contentivo de la carta fechada el 12 de agosto de 1988 dirigida por el Gerente General de BANVIVIENDA a los PROMITENTES COMPRADORES donde les comunica la aprobación de un crédito hipotecario. Una correcta valoración de ese documento habría llevado al Tribunal Superior a concluir que, según la ley del contrato, la comunicación epistolar establecida entre el Banco y los Promitentes Compradores no equivale al cumplimiento de la obligación señalada en la Cláusula Novena, es decir, no equivale a la PROMESA IRREVOCABLE DE PAGO que la entidad bancaria tenía que hacerle directamente al Promitente Vendedor y que los Promitentes Compradores tenían que entregarle dentro del plazo pactado; al no hacerlo así, se violó la Ley y ello ha influido en lo dispositivo de la Resolución recurrida.

TERCERO: El Fallo impugnado concluyó, erróneamente, que el contrato de Promesa de Compraventa se mantuvo vigente hasta la presentación de la demanda toda vez que las demandadas no hicieron uso de la Cláusula Resolutoria que las facultaba para resolver el contrato sino que guardaron silencio respecto del requerimiento de los demandados manifestando en los documentos de fs. 115, y 122 - 123; si el Primer Tribunal Superior hubiera apreciado, razonado y concordado bien estos documentos con el contrato, que como prueba documental consta a fs. 104 - 109 y se repite a fs. 249 - 254, hubiera llegado a una conclusión distinta toda vez que las partes pactaron que la falta de pago de alguno de los abonos producía la inmediata resolución del contrato, sin necesidad de declaración judicial previa.

CUARTO: Los errores de derecho en que ha incurrido el Primer Tribunal Superior de Justicia, al apreciar las pruebas, trajo como resultado que el Fallo impugnado declarara RESUELTO el Contrato de Promesa de Compraventa por incumplimiento de las demandadas, condenándolas a indemnizar a los demandantes. Si las pruebas de fojas 115, 120, 122 - 123, y 104 - 109 se hubiesen apreciado correctamente, el Tribunal Superior hubiera negado la pretensión de los demandantes al advertir que, según la Ley del Contrato, el incumplimiento de la obligación pactada en la Cláusula Quinta producía la INMEDIATA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO SIN NECESIDAD DE DECLARACIÓN JUDICIAL PREVIA y, el incumplimiento de la Cláusula Novena equivalía a UN DESISTIMIENTO DE COMPRA.

Como disposiciones legales infringidas se citan los artículos 781 y 858 del Código Judicial y 976, 985, 1044 y 1053 del Código Civil. En cuanto a los conceptos en que fueron violadas dichas normas, el recurrente señaló lo siguiente:

El recurrente señala que fue violado el artículo 781 del Código Judicial, en el cual se establece lo siguiente:

"ARTÍCULO 781: Las pruebas se apreciarán por el Juez según las reglas de la sana crítica, sin que esto excluya la solemnidad documental que la Ley establezca para la existencia o validez de ciertos actos o contratos.

El J. expondrá razonadamente el examen de los elementos probatorios y el mérito que les corresponde."

...

No requieren prueba los hechos afirmados por una parte y admitidos por la contraria, respecto a los cuales la Ley no exige prueba específica, los hechos notorios; los que estén amparados por una presunción de derecho, y el derecho escrito que rige en la Nación o en los Municipios.

Los hechos claramente reconocidos en el curso del proceso por la parte adversa, no requieren prueba."

Afirma el recurrente que la violación se produce, porque el Tribunal Superior dejó de aplicar la regla de la sana crítica cuando consideró aptas, como prueba del cumplimiento contractual de los demandantes, las cartas que enviaron a las demandadas de 27 de junio (f. 115) y de 16 de agosto de 1988 (fs. 122 y 123), así como la carta de 12 de agosto de 1988 (f. 120) enviada por el Gerente de Banvivienda a los demandantes.

Según señala el recurrente, el Primer Tribunal Superior erró en su razonamiento valorativo al considerar que las dos primeras cartas citadas dan por probado el cumplimiento de la obligación de abono inicial que contrajeron los promitentes compradores contenida en la cláusula quinta del Contrato de Promesa de Compraventa; ya que a su juicio, una correcta valoración de ellas le habría llevado a concluir que no habían efectuado ningún pago al vencimiento del plazo señalado en la referida cláusula que establecía que debía hacerse al momento de firmarse la Escritura Pública contentiva del Contrato de Compra Venta o cuando el promitente vendedor obtuviera el permiso de ocupación, lo que ocurriera primero, constando en el expediente a fojas 255 y 301, que la expedición del permiso de ocupación sucedió primero, el 19 de julio de 1988 y para esa fecha, los demandantes no habían hecho ningún pago.

El recurrente asevera que el error de la sentencia atacada consiste en haber considerado que los promitentes compradores cumplieron con la obligación de pago efectivo del abono inicial, al ofrecer en su carta de 27 de junio de 1988, una "garantía o fianza"de una cuenta bancaria que por disposición legal, se encontraba restringida y además por haber considerado que la carta de 16 de agosto de 1988 era otra prueba de ello, sin tomar en cuenta que fue enviada luego de haberse obtenido el permiso de ocupación, cuando ya el contrato estaba resuelto de pleno derecho, según se había pactado.

El recurrente finaliza su explicación de la violación del artículo 781 del Código Judicial, indicando que el Tribunal Superior erró al considerar que el documento visible a foja 120 del expediente es una prueba del cumplimiento de la obligación de la cláusula novena del contrato de compraventa, que establecía que los promitentes compradores debían entregar al promitente vendedor una certificación de la entidad bancaria que pagaría a su nombre la suma insoluta pactada, lo que a juicio del recurrente es un error de valoración, porque dicha carta dirigida por el Banco a los promitentes compradores no tiene ninguna fuerza para probar el cumplimiento oportuno de la entrega al promitente vendedor de la promesa irrevocable de pago.

El casacionista indica que el desconocimiento del juzgador ad quem de las reglas de la sana crítica al valorar los documentos referidos, lo llevó a equivocarse y considerar que el promitente vendedor incumplió su obligación de otorgar la Escritura Pública para traspasar el dominio del inmueble, puesto que esta fase de ejecución del contrato debía estar precedida del pago del abono inicial y de la entrega de la certificación de la entidad bancaria correspondiente al promitente vendedor de la promesa irrevocable de pago a nombre de los deudores (fs. 430 a 432).

El artículo 858 del Código Judicial, que el recurrente estima violado, establece:

ARTÍCULO 858. El documento privado auténtico tiene el mismo valor que el público respecto de su contenido, para quienes lo hubiesen suscrito o sus causahabientes. Respecto de terceros, se estará a lo dispuesto en el artículo 871.

El casacionista indica que la violación de esta norma se produce, porque en la sentencia recurrida se valoró erradamente el documento visible a foja 115, relativo a la carta de 27 de junio de 1988, firmada por los demandantes y dirigida al gerente de Bienes Raíces Sucasa, S.A., de la cual el juzgador de segunda instancia debió concluir que los promitentes compradores dejaron de manifiesto su imposibilidad de cumplir con su obligación de pagar el abono inicial dentro del plazo pactado, como en efecto ocurrió. y cuyo incumplimiento ponía en vigencia la cláusula resolutoria del contrato de promesa de compraventa.

De igual manera el recurrente considera mal valorada por el juzgador de segunda instancia el documento visible de fojas 122 a 123, referente a la carta de 16 de agosto de 1988, en la que los promitentes compradores hacen una oferta de pago efectivo, que ya era extemporánea, puesto que el contrato ya estaba resuelto de pleno derecho (fs. 432 y 433).

Se cita como infringido el artículo 976 del Código Civil, según el cual:

ARTÍCULO 976. Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.

Según el casacionista la violación de esta norma se produce al permitirse en el fallo atacado que los demandantes incumplan las obligaciones literales que contrajeron en virtud del contrato de promesa de compraventa y que ya había producido su ruptura. Explica que la violación a la ley en que incurrió el Primer Tribunal Superior, se produce al considerar que la prueba consistente en una oferta no aceptada de una cesión de derechos sobre una cuenta bancaria restringida o la oferta extemporánea de pago efectivo, equivale al cumplimiento de la obligación de pagar en efectivo en una fecha preestablecida (f. 433).

En cuanto al artículo 985 del Código Civil, el recurrente manifestó que se violó su contenido, según el cual:

ARTÍCULO 985. Incurrirán en mora los obligados a entregar o hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente, el cumplimiento de su obligación.

No será, sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista:

1.cuando el deudor no ha cumplido la obligación dentro del término expresamente estipulado;

2.cuando la obligación o la ley declaran expresamente que no es necesaria la intimación;

3.cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación.

En las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro.

Sostiene el recurrente que esta norma fue violada, porque el permiso de ocupación se extendió el 19 de julio de 1988, como lo reconoce el propio fallo impugnado y para esa fecha los promitentes compradores no habían hecho ningún pago, por lo cual procedía el reconocimiento de la inmediata resolución del contrato por mora de los demandantes, sin embargo, el Primer Tribunal Superior no lo admite así (f. 434).

Otra de las normas que cita el recurrente como violada, es el artículo 1044 del Código Civil, cuyo texto señala:

ARTÍCULO 1044. No se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía.

El casacionista acusa al fallo recurrido de incurrir en vicios procesales de valoración probatoria que lo llevaron a desconocer que los demandantes incumplieron con sus obligaciones de abonar la suma de B/.8,500.00 a la firma de la Escritura Pública del contrato de compraventa o al obtenerse el permiso de ocupación, lo que ocurriera primero y de entregarle al promitente vendedor una certificación de la entidad bancaria que pagaría a nombre de ellos el saldo insoluto de B/.50,000.00. Señala que ninguna de las pruebas que existen en el expediente pueden acreditar el cumplimiento de los promitentes compradores del pago del abono exigido en la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa o de que hayan entregado la certificación de promesa irrevocable de pago contemplada en la cláusula novena de dicho contrato; porque en su opinión, un correcto análisis del documento visible a foja 120 (Carta de 12 de agosto de 1988, dirigida por el Gerente de Banvivienda a los promitentes compradores haciendo constar que en carta anterior se les manifestaron las condiciones de aprobación del crédito hipotecario y la apertura por parte de éstos de una cuenta de ahorros para sufragar los gastos generados por el referido préstamo y de una mensualidad) se desprende que éste hace referencia a una carta de Banvivienda Nº SGG-362-87 de 5 de diciembre de 1987 (visible de fojas 111 a 113), que no fue entregada al promitente vendedor ni equivale a una promesa irrevocable de pago en los términos de la cláusula novena del referido contrato.

El casacionista considera que fue violado el artículo 1053 del Código Civil, que a la letra señala:

"ARTÍCULO 1053. El deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aún cuando fuere de igual o mayor valor que la debida.

Tampoco en las obligaciones de hacer podrá ser sustituido un hecho por otro contra la voluntad del acreedor.

El propietario tiene acción contra el poseedor de la cosa para reivindicarla."

A juicio del recurrente, la violación de esta norma se produce al sostenerse en el fallo impugnado que el silencio del promitente vendedor en relación con las ofertas de pago hechas por los promitentes compradores, debe considerarse como una intención de mantener vigente el contrato sin ejercer el derecho de resolverlo automáticamente. Esta equivocación del juzgador, surge a juicio del casacionista, del hecho de que no consideró la falta de cumplimiento de las obligaciones por parte de los promitentes compradores de pagar el abono en el plazo contractual establecido. Agrega que ni la oferta de entregar cosa distinta al dinero en efectivo ni la de pagar el abono inicial extemporáneamente, pueden reactivar un contrato que quedó resuelto de pleno derecho quince días después de la obtención del permiso de ocupación del Condominio Costa de Oro.

DECISIÓN DE LA SALA DE CASACIÓN CIVIL:

Los motivos del presente recurso de casación, plantean cargos concretos de violación, que a juicio del recurrente son producto del error de derecho en la valoración que el Tribunal Superior hizo de las siguientes pruebas: 1. Carta de 27 de junio de 1988, dirigida por C.A.V.R. y M.T.G. de V. al Gerente de Bienes Raíces SUCASA, S.A., señor J.D. (f. 115); 2. Carta GG-154-88 de 12 de agosto de 1988, dirigida por el Gerente General de Banvivienda, señor M.L.F.A. a los señores C.A.V.R. y M.T.G.S. (f. 120); y 3. Carta de 16 de agosto de 1988, dirigida por los señores C.A.V.R. y M.T.G.S. al señor Á.D., Gerente de Bienes Raíces SUCASA, S.A. (fs. 122 y 123). Estas pruebas documentales fueron aportadas al proceso por los demandantes.

La carta visible a foja 115 es del siguiente tenor literal:

Reiteramos a usted nuestra preocupación como compradores del Apartamento Nº 3121 del residencial COSTA DE ORO, la cual comunicamos a usted verbalmente y que radica en el hecho conocido por su empresa, que en virtud del Acuerdo 8-88 los fondos de cuentas bancarias se encuentran congelados.

Ese es nuestro caso señor D., desde el momento que nos informaron que tentativamente nos iban a hacer entrega del apartamento, hemos agotado todos los recursos a fin de que nos fuese entregado nuestro dinero que se encuentra en la cuenta 260000302 del CITIBANK, sucursal Boulevar El Dorado, de manera que pudiese cancelar el abono inicial de nuestro apartamento, resultando hasta ahora infructuosos nuestros esfuerzos.

Queremos dejar plasmado señor D. que nuestra intención es cancelar esta cantidad, pero ante las restricciones y limitaciones que nos impone este Banco, se nos hace materialmente difícil en estos momentos pagar la cantidad que adeudamos, tal como señalamos por motivos no imputables a nosotros. Por esa razón es que ponemos como garantía o fianza, para el pago de dicho abono la cuenta ya mencionada, la cual excede de la suma debida a ustedes, de manera que una vez que se suspendan estas restricciones, su compañía pueda y tenga a su disposición la suma de dinero que será debitada de nuestra cuenta para la cancelación de nuestro abono inicial.

..." (f. 115)

El texto de la prueba documental epistolar visible a foja 120 es el siguiente:

"...

Acusamos recibo de sus notas fechadas 8 y 9 de Agosto, y damos a ustedes la información que nos solicitan, a saber:

  1. El día 5 de diciembre de 1987 emitimos nuestra carta SGG-362-87 comunicando las condiciones de aprobación de un crédito hipotecario a ustedes, por la suma de $50,000.00 (Cincuenta mil dólares), que iría garantizado por primera hipoteca y anticresis sobre la finca Nº 312, consistente en un Apartamento en el Condominio Costa de Oro ubicado en el Boulevard El Dorado.

  2. El día 12 de diciembre de 1987 ustedes establecieron una cuenta de ahorros distinguida con el Nº 4712, a nombre de ambos, aquí en BANVIVIENDA, en la cual consignaron la suma de $3,205.86, suma que estaría destinada a los gastos relacionados con esta transacción hipotecaria. De esta suma, el Banco debitó la suma de $1,500.00, para aplicarlo a la Comisión de Cierre, quedando a la fecha de hoy un saldo de $1,753.08, que sería aplicado estrictamente a gastos de operación y a mantener el saldo de retribución equivalente a dos mensualidades.

Aprovechamos para confirmarles que si los interesados desistieran de la operación, estaría disponible la opción de reembolso a ustedes por parte del Banco de la suma de $3,205.86 que se consignó, como antes se dejó indicado, para los gastos relativos a la transacción.

..." (f. 120)

Por último, la prueba o carta de 16 de agosto de 1988, visible de fojas 122 a 123, es del siguiente tenor:

"...

Por este medio reiteramos a usted se nos confirme la fecha de entrega del Apartamento Nº 322 del Residencial Costa de Oro ubicado en el Boulevard El Dorado objeto del contrato de promesa de compraventa suscrito entre su compañía y los abajo firmantes del día 20 de Octubre de 1987 y por el cual abonamos a ustedes la suma de B/.1,000.00 balboas al momento de firmarse el mismo tal cual lo estipula el contrato mencionado o bien se nos informe sobre la escritura pública que contenga el contrato de compraventa respectivo o el permiso de ocupación para cancelar la suma adeudada acorde al contrato celebrado.

Además, queremos manifestarle que con relación a nuestra nota de fecha 27 de junio de 1988 plasmábamos nuestra preocupación por tener congelados los fondos de nuestra cuenta bancaria la cual pusimos a su disposición en calidad de garantía prendaria para cancelar el abono inicial de dicho apartamento conforme a lo pactado.

Estamos en capacidad de indicarle que ya contamos con el dinero en efectivo (B/.8,250.00) para cancelar el monto de dicho abono los cuales hacemos efectivo a la firma de la escritura pública que contenga el contrato de compraventa respectivo o al obtener el permiso de ocupación, suma esta que hemos creído prudente tener bajo nuestra custodia debido a la inseguridad bancaria existente (posibles restricciones) en la actualidad, toda vez que tenemos un préstamo aprobado por el Banco Panameño de la Vivienda (BANVIVIENDA) como ya es de su conocimiento.

..." (fs. 122 y 123)

El Tribunal Superior señaló que le correspondía determinar la existencia o inexistencia del contrato de promesa de compraventa y en caso de comprobarse su existencia, determinar cuál de los contratantes lo incumplió (f. 411). Luego de llegar en su fallo a la conclusión de que el contrato de promesa de compraventa existe y es válido, el Tribunal Superior hace un análisis de las pruebas, visible de fojas 414 a 417, considerando que las pruebas o constancias procesales arrojan suficientes elementos de convicción para acceder a la pretensión de los actores en los términos que planteó en su demanda, pero remitiéndolos al proceso de liquidación de condena consagrado en el artículo 996 del Código Judicial, para lo cual dictó las bases.

Específicamente al referirse a las pruebas cuya valoración cuestiona el casacionista, el juzgador ad quem señaló que las misivas visibles a fojas 115, 120 y 122 demuestran que los señores C.V.R. y M.T.G., cumplieron al tenor del contrato de promesa de compraventa suscrito con Inmobiliaria Sucasa, S.A., quien actuaba en nombre y representación de Bienes Raíces Sucasa, S.A.

Concluye que aquéllos pagaron B/.1,000.00 de abono y luego, en carta de 27 de junio de 1988, antes de expedirse el permiso de ocupación de fecha 19 de julio de 1988 (cfr. f. 255) y después, en carta de 16 de agosto de 1988, "ponen a disposición de la vendedora la parte restante del abono de OCHO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA CON 00/100 (B/.8,250.00) sin mencionar que habían gestionado tal cual se había acordado el pago insoluto con la entidad bancaria de la localidad por CINCUENTA MIL BALBOAS CON 00/100 (B/.50,000.00) (fs. 120), no queda duda de la legitimidad que ostentan los actores para pedir la resolución del contrato, pues habían cumplido con la parte del contrato que les correspondía, lo que deja en evidencia el incumplimiento del contrato por parte de las demandadas quienes nunca suscribieron la escritura de compra venta." (Cita textual entre comillas del primer párrafo de la página 12 de la sentencia recurrida en casación, visible a foja 417 del expediente).

Según el juzgador, este análisis probatorio es concluyente del cumplimiento contractual de los demandantes y el mismo lo llevó a considerar que la disponibilidad de éstos estaba "sujeta a la forma como la situación del país lo permitía, -que no era imputable a ninguna de las partes--" y además, del hecho de que el silencio de las demandadas en cuanto a su derecho de resolver el contrato, porque los demandantes no cumplieron su parte en virtud de la mora, es un elemento de convicción que el contrato se mantuvo vigente hasta el último momento, por razones que sólo las demandadas conocen (parte final del penúltimo párrafo de la página 11 del fallo atacado, visible a foja 416).

En virtud de la causal de casación invocada, esta S. debe limitarse a examinar si el valor que le dio o negó el tribunal a las pruebas apreciadas está de acuerdo o no con el que le asigna el precepto legal respectivo y en el caso presente, se ha podido constatar que las pruebas no fueron valoradas conforme a los parámetros legales, ya que ellas no demuestran el cumplimiento contractual de los promitentes compradores ni el incumplimiento del promitente vendedor. Luego de un análisis de la sentencia recurrida se ha podido concluir que violó normas sustantivas de derecho por el error de derecho en la apreciación de la pruebas, lo cual influyó sustancialmente en la parte resolutiva de la decisión que se impugna.

Tal como lo establece el artículo 858 del Código Judicial, el contenido del documento privado tiene el mismo valor que el del documento público, para quienes lo han suscrito y sus causahabientes, entre otros. Por su parte, el artículo 781 del Código Judicial conmina a los jueces a practicar la sana crítica para valorar las constancias procesales. Siendo esto así, puede observarse cómo en el fallo recurrido se valoró erradamente el contenido de las cartas visibles a fojas 115, 120 y 122, llegando a la conclusión de que los demandantes cumplieron con la obligación de pagar en los términos establecidos en el contrato de promesa de compraventa y que por ello, podían reclamar el incumplimiento de las demandadas y solicitar la resolución del contrato y la indemnización por daños y perjuicios.

Corresponde determinar en qué consistían las obligaciones contraídas por los demandantes o promitentes compradores en el contrato de promesa de compraventa y si del contenido de las referidas cartas se observa que las cumplieron.

Entre las cláusulas del contrato de promesa de compraventa de 20 de octubre de 1987, se encuentran las siguientes:

"...

QUINTA

El precio de venta del apartamento # 312 es de B/.58,500.00 Cincuenta y Ocho Mil Quinientos balboas con 00/100 que será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR en la siguiente forma:

A.Un abono de Mil balboas con 00/100 (B/.1,000.00 ) que EL PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido de EL PROMITENTE COMPRADOR, al momento de firmarse este contrato,

  1. Un abono de Dos Mil Setecientos Cincuenta balboas con 00/100 (B/.2,750.00),

  2. Un abono de Dos Mil Setecientos Cincuenta balboas con 00/100 (B/.2,750.00),

  3. Un abono de Dos Mil Setecientos Cincuenta Balboas con 00/100 (B/.2, 750.00), a la firma de la Escritura Pública que contenga el contrato de compraventa respectivo, o al obtener EL PROMITENTE VENDEDOR el Permiso de Ocupación; lo que ocurra primero.

  4. El saldo insoluto de Cincuenta Mil balboas con 00/100 (B/.50,000.00), con el producto de un préstamo garantizado con hipoteca y anticresis sobre el lote y las mejoras objeto de este contrato, que EL PROMITENTE COMPRADOR; gestionará ante una entidad Bancaria o de crédito.

La mora en el pago de alguno de los abonos de que tratan los literales (A), (B), (C) y (D) de esta cláusula por un término mayor de quince días calendarios produce la inmediata resolución de este contrato, sin necesidad de declaración judicial previa, ...

NOVENA

EL PROMITENTE COMPRADOR está obligado a entregar al PROMITENTE VENDEDOR, dentro de los 210 días calendarios siguientes a la firma de este contrato, una certificación de la entidad bancaria o de crédito que pagará, a nombre de él, el abono de que trata la cláusula Quinta, literal (E), en el sentido de que ha convenido otorgar a EL PROMITENTE COMPRADOR el préstamo garantizado con hipoteca y anticresis correspondiente. El incumplimiento de esta cláusula por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR equivale a un desistimiento de compra y lo obliga a indemnizar al PROMITENTE VENDEDOR con la suma de

DÉCIMA PRIMERA

EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a traspasar a EL PROMITENTE COMPRADOR por medio de la Escritura Pública, el dominio del apartamento que se indica en la cláusula cuarta de este contrato, una vez que éste haya cumplido con todas las obligaciones consignadas en el mismo, quedando entendido que ..." (fs. 104 a 109 o 249 a 254)

La obligación de los promitentes compradores, en virtud del contrato citado, consiste en pagar un abono inicial de B/.1,000.00, al momento de firmar el contrato de promesa de compraventa y otros tres abonos iniciales por la suma de B/.2,750.00 cada uno, que debían ser cancelados en su totalidad a la firma de la Escritura Pública del contrato de compraventa o al obtener el promitente vendedor el permiso de ocupación, lo que ocurriera primero.

No se pactó fecha cierta para los abonos descritos en los literales B) y C), sino sólo para los descritos en los literales A) y D), por lo cual debe entenderse que aún cuando la intención evidente del desglose era que se pagaran escalonadamente, debieron serlo a más tardar, antes de la fecha en que debía entregarse el último abono coetáneo con la firma de la escritura pública del contrato de compraventa o al expedirse el permiso de ocupación. En el caso del literal E), el contrato fijó en la cláusula novena el plazo para cumplir con la entrega de una certificación de entidad bancaria o crediticia que pagaría el saldo insoluto de B/.50,000.00, al transcurso de 210 días calendarios contados desde la fecha del contrato (a partir del 20 de octubre de 1987).

La obligación de los promitentes compradores ha sido identificada como la de pagar una suma determinada de dinero en un plazo establecido y también la de entregar una certificación bancaria o crediticia de promesa de pago del saldo insoluto del valor a pagar por la futura venta del inmueble.

Entre los modos de extinguir las obligaciones, el artículo 1043 del Código Civil, que es aplicable a las de carácter mercantil, establece el pago o cumplimiento. El primero se entiende hecho cuando se entrega la cosa y el segundo, cuando se hace la prestación en la que consistía la obligación (artículo 1044 Código Civil). En el presente caso la cosa que debe entregarse es una suma determinada de dinero, mientras que la obligación de la cláusula novena, se extingue cumpliendo con la entrega de una certificación bancaria o crediticia de promesa de pago del saldo insoluto. Sólo el pago efectivo de dinero y la entrega de la certificación detallada dentro de los plazos convenidos, pueden ser considerados pago y cumplimiento de la obligación.

El incumplimiento de las obligaciones descritas en la cláusula quinta daban lugar a la resolución automática del contrato en virtud de la cláusula resolutoria expresa que contiene, mientras que el incumplimiento de la obligación contenida en la cláusula novena no, por no haberse pactado la misma.

Así pues, una referencia a los contenidos de las cartas o pruebas documentales antes transcritas, cuya valoración considera errada el casacionista, nos pone de manifiesto que no demuestran ningún pago de dinero en efectivo ni el cumplimiento de la entrega al promitente vendedor de la certificación bancaria o de entidad crediticia que prometa el pago del saldo insoluto del valor del bien inmueble. Todo lo contrario, el contenido de dichas pruebas documentales deja de manifiesto la imposibilidad de los promitentes compradores de hacer entrega efectiva al promitente vendedor del dinero en concepto de abono inicial en un plazo establecido. También se observa que la carta dirigida por Banvivienda a los demandantes no es una certificación de promesa de pago del saldo insoluto en favor del promitente vendedor, sino una carta en respuesta a dos solicitudes de información hechas por los demandantes y hace referencia a otra carta identificada como SGG-362-87 de 5 de diciembre de 1987 (Cfr. f. 111), donde ese banco comunica a los demandantes que fue aprobada su solicitud de préstamo hipotecario residencial bajo determinadas condiciones sujetas a la aceptación de los deudores hipotecarios, o sea de los señores V.R. y G. de V..

Lo anterior se constata claramente del contenido del siguiente párrafo de dicha carta, que a la letra dice:

"MINUTA DE CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES ACTUALES

Ustedes deberán facultarnos por escrito para emitir una Carta de Compromiso de Pago a favor de la institución que corresponda, con el objeto de que ésta emita la correspondiente minuta de cancelación de gravámenes. Esta minuta será adicionada a la minuta mediante la cual Banvivienda otorgará el nuevo préstamo para que todo forme parte de una sola escritura . La autorización que ustedes habrán de darnos para este fin, podrán suscribirla en un formato que les facilitaremos para tal fin, si así lo desean." (fs. 112 y 113).

De lo anterior se desprende diáfanamente la violación de los derechos consagrados en los artículos 976, 1044 y 1053 del Código Civil que son aplicables a las obligaciones de carácter mercantil por disposición de los artículos 5 y 194 del Código de Comercio. Cabe aclarar que es el artículo 232 del Código de Comercio la norma especial aplicable a la mora en el cumplimiento en los contratos y obligaciones mercantiles y no el artículo 985 del Código Civil que citan en su recurso las recurrentes. En materia mercantil la diferencia se observa en los efectos que tiene la morosidad por el simple vencimiento del plazo, sin necesidad de interpelación o intimación judicial o extrajudicial del acreedor, mientras que en el régimen civil sí se exige dicha intimación, salvo algunos casos.

Los hechos que pueden constatarse de las pruebas cuya correcta valoración cuestiona el recurrente, son que los promitentes compradores confrontaban problemas para hacerle frente al pago efectivo del abono inicial y por ello ofrecieron cederle al promitente vendedor sus derechos sobre una cuenta de ahorros en el Citibank que tenía restricciones legales; que los demandantes habían sido informados por el promitente vendedor, representado por el señor D., de la entrega tentativa del apartamento y por último, que los demandantes ofrecieron pagar el abono inicial en dinero efectivo con posterioridad a la expedición del permiso de ocupación de 19 de julio de 1988 (f. 255). Las pruebas valoradas no acreditan que hicieron el pago, como equivocadamente señaló el fallo impugnado. Finalmente, de las referidas pruebas se constata que se había aprobado el préstamo hipotecario residencial, pero sujeto a la aceptación de los promitentes compradores, más no que entregaron al promitente vendedor la certificación de promesa de pago que debía extender el banco Banvivienda.

La mala valoración de estas pruebas, en especial la de la carta de 27 de junio de 1988 (f. 115), llevó al juzgador a considerar que como el promitente vendedor no comunicó a los promitentes compradores su intención de resolver el contrato, esta resolución no se produjo, desconociendo que lo convenido entre las partes, es ley entre ellas.

Del contenido de la última carta de 16 de agosto de 1988, visible de fojas 122 a 123, se desprende que los promitentes compradores ofrecen pagar B/.8,250.00, con posterioridad al la fecha estipulada en el contrato para hacer el pago, pero no hay constancia que lo hicieron o de que entregaron la certificación bancaria en la que Banvivienda manifesta que pagaría el saldo insoluto de B/.50,000.00, con lo cual se observa nuevamente el error en la apreciación de la prueba, que llevó al tribunal a violar el artículo 1044 del Código Civil

En virtud de lo señalado, la Sala Primera de lo Civil considera que lo que procede es casar la sentencia de 2 de enero de 2002 del Primer Tribunal Superior de Justicia y como consecuencia de ello, convertida en tribunal de instancia, le corresponde resolver los recursos de apelación interpuestos por la firma T., L. y A. en representación de Inmobiliaria Sucasa, S.A. y Bienes Raíces Sucasa, S.A., y por el licenciado A.M. en representación de C.A.V.R. y M.T.G. de V., a lo que procede a renglón seguido.

DECISIÓN DE LA SALA COMO TRIBUNAL DE INSTANCIA

El primero de los recursos de apelación (fs. 379 a 382), está encaminado a dejar sin efecto la exoneración de condena en costas de los demandantes, fundamentada por el a quo, en el artículo 1057 del Código Judicial vigente entonces, actual artículo 1071 Código Judicial, por considerar que no actuaron de mala fe. Argumenta el apelante que no actuar de mala fe no es una excepción al principio de la condena en costas, sino que lo es actuar de buena fe, lo que a su juicio tampoco puede considerarse en este caso, porque es evidente la temeridad de los demandantes al sostener la existencia de un contrato de Promesa de Compraventa, que la ley expresamente exige que se manifieste por escrito.

Por su parte, los demandantes también interpusieron recurso de apelación (fs. 66 a 378), para enervar la decisión de fondo del juzgador de primera instancia, por considerar que es contraria a derecho al negar la condena pedida, a su juicio, con el equivocado fundamento de que el documento del contrato de promesa de compraventa no tiene la firma del representante del promitente vendedor y que la relación jurídica no existió por no constar por escrito.

Refuta la decisión del juzgador primario señalando que el vínculo jurídico contractual entre los demandantes y las demandadas existe, porque la ley sólo exige que la promesa de compraventa conste por escrito, no que sea suscrita por las partes, pero además, porque en el presente caso existen actuaciones de ambas partes que demuestran la intención real de comprometerse a vender y comprar futuramente un bien inmueble debidamente identificado en dicho contrato, como lo es el hecho de que el documento contentivo del contrato fue extendido o preparado por el promitente vendedor, quien además aceptó de parte de los promitentes compradores el pago de un abono de B/.1,000.00, para reservar el apartamento descrito en el contrato, tal como consta en el documento de recibo visible entre las pruebas presentadas que demuestran las diligencias y gestiones que hicieron éstos para obtener un préstamo hipotecario residencial que les fue aprobado en virtud del referido contrato de promesa de compraventa y que constan en el proceso.

En la apelación el apoderado judicial de los demandantes señala que la negativa de las demandadas a reconocer la existencia del contrato de promesa de compraventa es una actitud abusiva y contraria a la buena fe mercantil, que va en contra de sus propios actos. Agrega que en virtud de la existencia del contrato de promesa de compraventa, las demandadas debían cumplir con las obligaciones dimanantes del mismo, puesto que el silencio que mantuvieron luego que los promitentes compradores les notificaron que ponían a su disposición los fondos consignados para hacerle frente al pago, debe entenderse como un consentimiento tácito de esta oferta por parte del promitente vendedor.

Concluye el apelante que el comentado silencio de las demandadas, producía la ratificación del cumplimiento de los demandantes y por consiguiente, la obligación de aquéllas de honrar su parte del compromiso, por lo que debe revocarse la resolución de primera instancia, declararse la resolución contractual por incumplimiento de las demandadas y su condena al pago de daños y perjuicios, así como de las costas de ambas instancias.

Básicamente los demandantes solicitan la declaratoria de resolución del contrato de promesa de compraventa de bien inmueble y que se declare que tanto Inmobiliaria Sucasa, S.A. como su agente vendedor son solidariamente responsables de indemnizarlos por los daños y perjuicios inferidos como consecuencia de su incumplimiento contractual.

Un análisis de los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos por la defensa de las empresas demandadas pone de manifiesto la adopción de dos teorías o hipótesis en relación con la controversia: la primera relativa a que no se perfeccionó el contrato de promesa de compraventa, porque sus representadas no lo firmaron y la segunda, que en el evento de que se hubiese celebrado, no estaban obligadas a cumplirlo porque los actores tampoco lo cumplieron y para demostrarlo citan las correspondencias cursadas por éstos al Gerente de Bienes Raíces Sucasa, S.A. donde los promitentes compradores le hacen saber que obtuvieron la aprobación del préstamo hipotecario, pero que confrontaban problemas para disponer de los fondos necesarios para cumplir con los abonos iniciales establecidos en dicho contrato. El acuse de recibo y conocimiento del contenido de estas correspondencias lo hace el propio Gerente de Bienes Raíces Sucasa, S.A., señor J.Á.D.U., en su declaración testimonial rendida ante el Juzgado Primero del Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá el 21 de octubre de 1998, cuando expresó, entre otras cosas, lo siguiente:

"...El veintisiete de junio de mil novecientos ochenta y ocho los señores C.A.V. y MARÍA TERESA DE V., nos remitieron una carta dirigida a mí, en donde nos manifestaban la preocupación de ellos, en el sentido de que los fondos bancarios, estaban congelados y que el abono inicial que ellos disponían para la adquisición del apartamento, se encontraba, en (sic) City Bank, en una cuenta de ahorros y que todas las gestiones que ellos habían hecho con ese banco habían sido infructuosas, ya que por la situación bancaria en ese momento los fondos estaban congelados y no podían sacarse de la cuenta, para poder cumplir con el abono inicial. Quiero señalar que la carta que hago mención consta en el expediente (cuaderno de pruebas de la parte actora, a foja 24)...

PREGUNTADO: 'Diga el testigo, si en alguna ocasión B. le aprobó a los esposos V., el préstamo hipotecario, para la adquisición del apartamento Nº 312, del Edificio Costa de Oro'. CONTESTÓ: Correcto en diciembre de 1987, Banvivienda aprobó un préstamo por la suma de Cincuenta Mil Balboas.

PREGUNTADO: 'Diga el testigo si esta suma cubre la totalidad del precio, que Bienes Raíces Sucasa e Inmobiliaria Sucasa habían establecido para el apartamento Nº 312, del Edificio Costa de Oro'. CONTESTÓ: No, la suma aprobada cubría un porcentaje de aproximadamente el 80%, del valor del apartamento, el resto o sea la suma de B/.8,500.00 tenían que ser pagados por los señores V., de los cuales se le acreditarían mil balboas, que depositaron al momento de reservar. Esto se les acreditaría una vez que todas las partes estuvieran de acuerdo y firmaran el contrato de promesa de compraventa.

PREGUNTADO: 'Diga el testigo, si los esposos V. habían recibido de Banvivienda en diciembre de 1987 una aprobación de un crédito por cincuenta mil dólares, para la compra del apartamento Nº 312, ya descrito, por qué razones no se celebró el contrato de promesa de venta'. CONTESTÓ: Me remito a lo declarado anteriormente en el sentido de que los señores V. tenían problema para la cancelación de su abono inicial, según la nota que ellos nos enviaron el 27 de julio de 1988, el cual reposa en el cuaderno de pruebas de la parte actora, foja 24..." (fs. 277 a 280)

Lo anterior demuestra que los demandantes consideraron que el abono de B/.1,000.00 y la emisión por escrito del contrato de promesa de compraventa firmado ellos, perfeccionaba el contrato y con fundamento en ello tramitaron su hipoteca e intentaron buscar alternativas para solucionar su problema para hacerle frente al pago del resto del abono inicial pactado; mientras que según la primera hipótesis planteada por las demandadas la entrega de los B/.1,000.00 no conformaba parte del abono inicial, sino que era una muestra de la voluntad seria de contratar futuramente y que la falta de firma en el documento escrito denominado contrato de promesa de compraventa imposibilita su perfeccionamiento.

Aún cuando inicialmente las demandadas esgrimen esta tesis, reconocen que sabían que los demandantes gestionaron la hipoteca y la adquisición del dinero para los abonos iniciales, actuaciones que a juicio de este Tribunal demuestran que los actores creían que se encontraban en la etapa de cumplimiento del contrato de promesa de compraventa y no en la preparatoria, sin embargo, durante ese tiempo las empresas contratantes nunca les señalaron que no era así, ni siquiera hay constancia que lo hicieron cuando éstos fueron a reclamarle la indemnización extrajudicial por daños y perjuicios derivados del supuesto incumplimiento.

Este Tribunal considera que no existe una convicción absoluta y categórica de parte de las demandadas de no haber celebrado y perfeccionado el contrato de promesa de compraventa, puesto que su segunda hipótesis (Cfr. foja 295) se refiere específicamente al incumplimiento de los demandantes de dicho contrato.

En el presente caso nos encontramos con un contrato de promesa de compraventa escrito (visible de fojas 104 a 109 y 249 a 254). Este tipo de contrato es preliminar e independiente, porque tiene como finalidad la celebración futura de un contrato de compraventa. Del contrato de promesa se origina una obligación de hacer, que en nuestro régimen legal no implica traslación de dominio.

La promesa de compraventa contratada entre los demandantes y las demandadas, es bilateral y de ejecución sucesiva o escalonada. Sujeta el contrato de compraventa al cumplimiento de los promitentes compradores de la condición de pagar los abonos iniciales y entregar al promitente vendedor la certificación bancaria de pago del saldo insoluto dentro de plazos determinados y contados a partir de la firma de la Escritura Pública contentiva del contrato de compraventa o de la expedición del permiso de ocupación, lo que sucediera primero.

Para que el promitente vendedor tuviera la obligación de trasladar el dominio del inmueble descrito, mediante escritura pública, era necesario que los promitentes compradores hubieran cumplido con sus obligaciones contractuales, sin embargo, en el presente caso y por las consideraciones expresadas al resolver el recurso de casación interpuesto, se dejó establecido que los promitentes compradores no lograron demostrar que cumplieron sus obligaciones contractuales y por ello, no proceden las pretensiones incoadas en su demanda.

En jurisprudencia de la Corte Suprema de 17 de febrero de 1967, se expresó lo siguiente:

"Los demandantes sólo podían exigir al demandado el cumplimiento de la obligación demostrando ellos que habían cumplido la obligación que les incumbía; y que habiéndola cumplido plenamente el demandado había incumplido la suya, algo que en el presente litigio no se ha probado. Además, para que pueda prosperar la acción resolutoria que concede el artículo 1009 del C. Civil es requisito esencial que haya habido verdadero, y propio incumplimiento. (20 años de jurisprudencia, pág. 254, punto 540)

No obstante no puede accederse a las pretensiones de los demandantes en lo que respecta a la condena solidaria de las demandadas por daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa y al pago de las costas y gastos del proceso, sí procede la resolución del presente contrato, en virtud de la solicitud de las partes de que se declare que no se cumplieron las obligaciones contraídas en él.

Dicha cláusula resolutoria establece que producida la mora en los pagos y cumplimiento de las obligaciones de los promitentes compradores por un término mayor a los quince días calendarios posteriores a la firma de la Escritura Pública o a la expedición del permiso de ocupación, se producía la inmediata resolución del contrato sin necesidad de intimación ni declaración judicial previa. Según lo pactado, el 3 de agosto de 1988, quince días después de expedido el permiso de ocupación de 19 de julio de 1988, el contrato habría quedado resuelto de pleno derecho.

Si bien es cierto que se ha demostrado fehacientemente que los demandantes no pagaron la suma que en concepto de abono inicial debían cancelar, a más tardar quince días calendario después de expedido el permiso de ocupación (hecho que ocurrió primero que la firma de la Escritura Pública de compraventa), con lo cual se producía la resolución automática del contrato de promesa de compraventa; también es cierto que en su escrito de alegatos de casación, por primera vez en todo el proceso, los demandantes argumentan que "no existe constancia en el proceso, porque nunca las empresas demandadas cumplieron con esta obligación, que los esposos V. se les haya presentado una Escritura Pública para su firma, ni que se les hubiera comunicado que la misma estaba confeccionada, aviso que debían suministrar y que incumplieron... Las empresas demandadas incumplieron en comunicar a mis representadas, como era su obligación, que el 'permiso de ocupación' del apartamento Nº 312 había sido expedido". Esta Superioridad observa que es cierto que no existe constancia de la comunicación que las empresas demandadas debieron hacer a los promitentes compradores de la expedición de dicho permiso, para que desde allí se comenzara a contar la mora que traería como consecuencia la resolución automática del contrato de compraventa.

Sin embargo, tampoco puede soslayarse que aún sin existir en el expediente prueba exacta de la notificación de la expedición del permiso de ocupación a los promitentes compradores, sí existen otras circunstancias que demuestran que éstos fueron avisados de la entrega "tentativamente" del apartamento y de que al ofrecer con posterioridad a la expedición del permiso de ocupación que argumentan haber ignorado, ya se habían percatado del incumplimiento de las demandantes en seguir con el trámite de la compraventa, lo que los llevó a reunirse con aquéllas y pedirles extrajudicialmente la indemnización por daños y perjuicios, sin hacer hasta ese momento el pago que les era obligatorio por ley contractual. Bien es sabido que cuando el deudor ofrece el pago o cumplimiento de su obligación para liberarse de su responsabilidad ante un acreedor que no quiere aceptarlo o que le impide y dificulta este cumplimiento, lo que corresponde es la consignación de dicho pago. No existe en el expediente constancia que los señores C.A.V.R. y M.T.G. de V. hubieran consignado la suma que en concepto de abono inicial debían a las demandadas y cuya disposición manifestaron tener.

De lo antes expuesto y por las razones señaladas, en atención al recurso de apelación interpuesto por los demandantes, corresponde la modificación de la sentencia de primera instancia No. 23 de 8 de marzo de 1999, proferida por el Juez Primero de Circuito de lo Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá. Sin embargo, en lo que atañe al recurso de apelación interpuesto por las demandadas, este Tribunal coincide con lo expresado por el juzgador de primera instancia y considera que los demandantes no obraron de forma temeraria, sino de buena fe y por ello, corresponde exonerarles del pago de las costas con fundamento en el artículo 1071 del Código Judicial. En mérito de lo expuesto, LA SALA PRIMERA DE LO CIVIL de la Corte Suprema de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia de 2 de enero de 2002, proferida por el Primer Tribunal Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial de Panamá, dentro del proceso ordinario que C.A.V. y M.T.D.V. le siguen a INMOBILIARIA SUCASA, S.A. y BIENES RAÍCES SUCASA, S.A. y como TRIBUNAL DE INSTANCIA MODIFICA la Sentencia Nº 23 de 8 de marzo de 1999, y RESUELVE HACER LAS SIGUIENTES DECLARACIONES:

  1. NEGAR la solicitud de los demandantes para que se declare responsabilidad mancomunada y solidaria de INMOBILIARIA SUCASA, S.A. y BIENES RAÍCES SUCASA, S.A. por incumplimiento del contrato de promesa de compraventa del apartamento Nº 312 del Condominio Residencial Costa De Oro, localizable en el BOULEVARD EL DORADO, de la ciudad de Panamá;

  2. NEGAR la solicitud de los demandantes para que se condene a INMOBILIARIA SUCASA, S.A. y BIENES RAÍCES SUCASA, S.A. al pago de treinta mil balboas con 00/100 (B/.30.000.00), salvo mejor tasación, por daños y perjuicios causados a los demandantes.

  3. NEGAR la solicitud de los demandantes para que se condene a INMOBILIARIA SUCASA, S.A. y BIENES RAÍCES SUCASA, S.A. al pago de costas y gastos del proceso;

  4. DECLARAR RESUELTO el contrato de promesa de compraventa celebrado por C.A.V. y MARÍA TERESA DE V. como promitentes compradores con INMOBILIARIA SUCASA, S.A. (promitente vendedor) y BIENES RAÍCES SUCASA, S.A. (agente del promitente vendedor).

  5. ORDENAR que se devuelva a la sociedad INMOBILIARIA SUCASA, S.A. la suma de Mil balboas con 00/100 (B/.1,000.00) que consignó con la contestación de la demanda el 16 de febrero de 1989, mediante certificado de garantía Nº 160959 de 15 de febrero de 1989, expedido por el Banco Nacional de Panamá, en el Juzgado Primero del Circuito de Panamá, Ramo Civil.

  6. MANTENER la decisión de exonerar del pago de costas a los demandantes, C.A.V. y MARÍA TERESA DE V., con fundamento en el artículo 1071 del Código Judicial.

  7. CONDENAR a C.A.V. y MARÍA TERESA DE V. a pagar los gastos del proceso, con fundamento en el artículo 1071 del Código Judicial.

NOTIFÍQUESE,

ALBERTO CIGARRUISTA CORTEZ

ROGELIO A. FÁBREGA ZARAK --

JOSÉ A. TROYANO

ELIGIO MARIN CASTILLO

(Secretario Encargado)

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