Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Panama), 1ª de lo Civil, 30 de Mayo de 2005

Que como consecuencia de la declaración anterior y de acuerdo al contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes, las demandadas están obligadas a devolver a la demandante una suma equivalente al doble de las sumas entregadas por esta, es decir, la suma de CINCUENTA Y TRES MIL DOLARES

(US$53,000.00), por no haber cumplido con la formalización del contrato de compraventa.

Que las demandadas sean condenadas al pago de los intereses legales, costas y gastos de la acción, además de los US$53,000.00 que deben pagar a la demandante."(f.2)

Además, se menciona el hecho de que la demandante recurrente se vio obligada a realizar abonos por el orden de los B/.26,500.00 (el 11 de julio de 1997 la suma de B/.1,500.00 y el 19 de julio de 1997 B/.25,000.00); por otro lado, se acordó en el mencionado contrato de promesa de compraventa, que el resto del precio sería cancelado una vez se confeccionara la escritura de compraventa y se dispusiera del paz y salvo del IDAAN, del impuesto de transferencia, la exoneración del impuesto de inmueble y su respectivo paz y salvo, los cuales deberían obtenerse dentro de los sesenta (60) días siguientes a la fecha de la celebración del contrato de promesa de compraventa, el cual tenía como fecha límite el 17 de septiembre de 1997.

Sostiene la demandante que en vista de que las demandadas incumplieron el contrato de promesa de compraventa, como vendedoras debían devolver a la compradora el doble de la suma recibida que fue abonada en concepto de arras y parte del precio de compraventa. La primera instancia de este proceso finalizó con la Sentencia N. 12 de 28 de marzo de 2000 (f.153), proferida por el Juzgado Primero de Circuito Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá, a través de la cual, "NO ACCEDE a hacer las declaraciones solicitadas por L.B.B.O....; DECLARA, de Oficio la NULIDAD ABSOLUTA del contrato de Promesa de compra venta, que suscribieron el 19 de julio de 1997...; y Ordena a D.C. y a Eyra Arcia de J. en forma solidaria, que restituyan a L.B. los B/.26,500.00 que esta última entregó como abono a la cuenta..." (F.157)

Apelada dicha decisión, el Primer Tribunal Superior de Distrito Judicial, previa revocatoria de la sentencia, emitió el fallo ahora recurrido en casación, fechado 25 de octubre de 2001, consultable a fojas 203 a 219, resolviendo lo siguiente:

"PRIMERO: Que es válido y por tanto, obligatorio entre las partes, el contrato de promesa de compraventa suscrito por D.A.C.B., en representación de EYRA A. DE JACKSON como promitente vendedora y L.B.B.O., como promitente compradora, sobre la Finca No. 5560 PH, inscrita al folio 458 del tomo 102 de la sección de la Propiedad Horizontal de la provincia de Panamá en el Registro Público.

NIEGA la segunda y tercera declaración pedida en la demanda.

EXCLUYE de responsabilidad a la demandada D.A.C.B. de las obligaciones contraídas en el contrato de promesa."

CONTENIDO DEL RECURSO

Como quedó dicho, la única causal admitida y que pasamos a analizar es la segunda causal invocada, consistente en la "infracción de normas sustantivas de derecho en el concepto de error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba" prevista en el artículo 1169 del Código Judicial.

Para sustentar dicha causal, la recurrente ha planteado tres motivos los cuales pasaremos a citar a continuación:

"PRIMERO: La sentencia recurrida (fs. 203 a 219) negó la pretensión de la demandante -L.B.B.O.- de obtener la condena de las demandadas EYRA DE JACKSON y D.C. de conformidad a contrato de promesa de venta suscrito el 19 de julio de 1997 (fs. 7 y 8).

Para arribar a esa conclusión, la sentencia consideró que había ocurrido la prórroga tácita del término para celebrar el contrato definitivo de compraventa debido a la existencia en el proceso a foja 131 de copia documento privado consistente en la minuta confeccionada por el departamento legal del CITIBANK, donde se declara cancelada la hipoteca y anticresis sobre la finca objeto de la promesa de venta.

Del mismo modo, la sentencia consideró con pleno valor probatorio el documento visible a foja 120 por el cual S.H.B.O., a solicitud del apoderado de EYRA DE JACKSON extiende nota dirigida a la Corregidora del Corregimiento de San Francisco y que de acuerdo a la sentencia, prueba la existencia de la prórroga tácita del término para celebrar el contrato definitivo al tornarse irrealizable la prestación por circunstancia atribuibles a ella y a un tercero, según la sentencia recurrida ya que, por otro lado, tampoco probó el demandante haber requerido a EYRA DE J., el cumplimiento de lo pactado en la promesa para continuar en mora de su obligación."(f.241)

Como normas infringidas, la recurrente citó el artículo 871 del Código Judicial y, los artículos 1221, 1220 y 985 ordinal 1 del Código Civil.

Con relación a la valoración hecha a los documentos consultables a fojas 131 y 120 del expediente (fotocopia de la minuta de cancelación del Citibank, N.A. y copia de la nota enviada a la señora Corregidora de San Francisco por el señor S.B.O., en lo referente al juicio de lanzamiento por intruso, respectivamente),con las cuales el Tribunal llegó a la conclusión que las demandadas no habían incumplido y que existía la intención por parte de la demandante de considerar prorrogado el plazo pactado, es oportuno citar un extracto de la sentencia impugnada, con el objeto de analizar con mayor claridad los razonamientos hechos por el Tribunal Superior:

...el plazo de los 60 días no era un plazo fatal, ya que podía ser prorrogado por acuerdo de las partes. En un análisis idéntico al que se hizo sobre la aceptación tácita de lo actuado por la mandataria, este Tribunal también estima que entre las partes hubo una prorroga tácita para cumplir el plazo. A esta conclusión se llega de examinar las pruebas documentales allegadas al proceso.

En este sentido, a foja111 consta copia cotejada por Notario Público de la declaración jurada y pago del impuesto de transferencia del bien inmueble descrito como Finca No.5560 e identificando al comprador como L.B.B.O., confeccionado el 14 de julio de 1997 y con el sello del Banco Nacional de recibido el pago el 26 de agosto de 1997. Por otra parte, si bien con la demanda se produjo certificación del Registro Público que establece que para el 26 de mayo de 1998, la Finca No. 5560 de propiedad de Eyra de J. se encontraba gravada con hipoteca y anticresis a favor del Citibank, N.A., a foja 131 la parte demandada aportó copia de la minuta confeccionada por el departamento legal del Citibank, N.A. el 11 de septiembre de 1997, donde se declara cancelada la hipoteca y anticresis constituida a favor de dicho banco por Eyra de J.. Estos documentos que constan en autos demuestran que la parte demandada dentro del plazo pactado estaba en disposición de celebrar la compraventa prometida, ya que no consta morosidad en el IDAAN que impidiese obtener el respectivo paz y salvo, como tampoco resultaba de la esencia del contrato la obtención de la exoneración del impuesto del inmueble pactado, porque dicha exoneración opera en forma automática por propia ley que la concede.

La prorroga tácita del plazo para celebrar el contrato prometido la deduce el Tribunal del contenido del documento a foja 120, que como se dejó expuesto tiene carácter de plena prueba, al certificarse por Notario Público la autenticidad de la firma de su suscriptor, S.H.B.O.,

Este documento, que también fue presentado por la parte actora, incluido en las copias del proceso de lanzamiento que aportó en la etapa de pruebas (foja 82), permite determinar que la demandante a través de su hermano, S.H.B.O., quien era la persona que la había designado para firmar el contrato de promesa, estaban buscando a quien venderle los derechos de compra que tenía sobre el apartamento 1B del Condominio de Plaza Paitilla, lo cual presume que había un acuerdo entre las partes para prorrogar el plazo de 60 días en que debían celebrarse el contrato de compraventa prometido;....

En consecuencia, el Tribunal estima que para la época en que se presentó la demanda no existía incumplimiento del contrato de promesa por parte de la promitente vendedora, porque -como se ha expresado- la imposibilidad alegada para transferir el dominio del inmueble por razón de la hipoteca estaba por superarse ya que dicho gravamen había quedado redimido según documento privado, que sólo debía elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro Público. Además, porque el Tribunal estima que entre las partes existió una...