Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Pleno), 1ª de lo Civil, 31 de Agosto de 2007

Ponente:Alberto Cigarruista Cortez
Fecha de Resolución:31 de Agosto de 2007
Emisor:Primera de lo Civil

VISTOS:

La firma forense Carrera y Asociados, actuando en

representación de J.H.J., interpuso recurso de casación

contra la sentencia de 10 de marzo de 2005, proferida por el Primer Tribunal

Superior de Justicia del Primer Distrito Judicial de Panamá, dentro del proceso

ordinario que le sigue a P.R.P. y C.E.A. de los Ríos.

CAUSAL Y MOTIVOS.

Como única causal invocada se cita la "infracción de normas sustantivas de derecho en el concepto de violación directa." (f. 364) y se fundamenta en los siguientes motivos:

"PRIMERO: El Primer Tribunal Superior de Justicia en la sentencia impugnada declaró probada la excepción de inexistencia de la obligación contractual de la señora CARMEN ANAYA DE LOS RÍOS, sin tener en cuenta que de conformidad con la ley además de los contratos existen otras fuentes de obligaciones como la ley, los cuasicontratos, los actos u omisiones ilícitas. En el presente caso el Tribunal no advirtió que la obligación de la demandada aludida provenía de la ley y al no observarlo así la violó.

SEGUNDO

El Primer Tribunal Superior de Justicia declaró probada la excepción de falta de legitimación pasiva de la señora CARMEN ANAYA DE LOS RÍOS, sin tener en cuenta que la edificación en terreno ajeno la hizo el demandante en un predio de propiedad de esta demandada, de manera que éste al pretender resarcirse por las mejoras efectuadas, si está legitimado para demandarla y ésta de comparecer en el proceso y no como erróneamente conceptuó el Tribunal.

TERCERO

El Primer Tribunal Superior de Justicia tampoco observó que la ley establece que cuando de buena fe se construye en terreno ajeno, el propietario tiene opción de hacer suya la obra indemnizando al que construyó, o exigirle a éste que le compre el terreno. Al negar la declaración que en ese sentido solicitó el demandante, una vez más violó la ley." (fs. 364 y 365).

NORMAS CITADAS Y CONCEPTOS DE LAS INFRACCIONES.

Considera que el fallo atacado violó, en forma

directa, por omisión, los artículos 974 y 373 del Código Civil, cuyos textos

disponen lo siguiente:

Artículo 373. El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa indemnización, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.

Artículo 974. Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los acto y omisiones ilícitos en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.

Señala el recurrente que la violación del artículo

974 del Código Civil se produce, porque el Tribunal Superior desconoció esta

norma al declarar probada la excepción de inexistencia de la obligación

contractual de la señora C.A. de los Ríos, porque en este caso la

obligación proviene del texto claro de la ley que le impone el deber de

indemnizar al que de buena fe construyó en su terreno (f. 365).

En cuanto a la infracción del artículo 373 del

Código Civil, explica que se configura con la negativa del Tribunal Superior de

reconocerle al demandante la pretensión de indemnización por el precio de la obra

o de adquirir el terreno en el que construyó, pagando el precio (f. 366).

DECISIÓN DE SEGUNDA INSTANCIA RECURRIDA EN CASACIÓN.

En la sentencia recurrida, el Tribunal Superior

reformó la sentencia de primera instancia y declaró probadas las excepciones de

inexistencia de la obligación contractual y de falta de legitimación

presentadas por C.A. de los Ríos, negó la cuarta declaración pedida en

la demanda y confirmó la resolución apelada en todo lo demás. Al resolver, señaló que:

"...se deber resaltar de la actuación desplegada por esta segunda demandada, que su apoderado judicial aprovechó la fase de alegato de conclusión de primera instancia para promover como medio de defensa a favor de su patrocinada la 'Excepción de Inexistencia de la Obligación Contractual como también Excepción de Falta de Legitimación Activa (sic) para ser demandada'.

Como se dejó reproducido en líneas atrás, el Juez de conocimiento accedió íntegramente a las primeras tres declaraciones que le fueran solicitadas por el señor J.H.J., reconocimiento de derecho este que tuvo algunas variantes para el caso de lo pedido por el actor en la cuarta y quinta declaración...

En opinión de esta Superioridad, no se requiere de mayor esfuerzo jurídico para concluir en que le asiste razón al apoderado judicial de la señora CARMEN ELENA ANAYA DE LOS RÍOS al impugnar el contenido del punto cuarto de la parte resolutiva de la sentencia apelada, pues, fuera de que lo allí consignado no le fue solicitado por la parte actora, violentando de esta manera, el principio de congruencia que recoge el artículo 475 del Código Judicial, frente a la realidad advertida por dicho J. de que los efectos o consecuencias de la resolución del contrato suscrito entre la señora P.R.P. y el demandante no le podían ser oponibles a la demandada-recurrente, lo procedente era declarar probada las antes mencionadas excepciones de inexistencia de la obligación contractual y de falta de legitimación pasiva en la persona de la señora CARMEN ELENA ANAYA DE LOS RÍOS y, como consecuencia de ello, negar la cuarta declaración pedida por el señor J.H.J. y también el aspecto de la quinta declaración donde este último reclama indemnización de daños y perjuicios en contra de la demandada-recurrente." (fs. 347 y 354).

DECISIÓN DE LA SALA PRIMERA DE LO CIVIL DE LA CORTE.

En primer término, para determinar si proceden los

cargos de infracción contenidos en los motivos de la causal de fondo y las

violaciones normativas aducidas, debe esta Sala establecer cuáles fueron los

hechos sobre los que el Tribunal Superior aplicó o dejó de aplicar el derecho

que se considera vulnerado en el recurso de casación. Esta Superioridad se permite transcribir el texto de las

pretensiones que la casacionista solicitó al demandar, que se declararan a su

favor y con las que el juzgador de segunda instancia inicia la parte motiva de

su fallo:

"PRIMERA: Que se declare resuelto por incumplimiento de la vendedora, señora P.R.P., el contrato de compraventa suscrito por las partes mediante Escritura Nº 78 de 7 de enero de 1994 de la Notaría Duodécima del Circuito, por la cual dicha señora de su Finca # 62771 segrega un lote de 964.48 metros cuadrados y se lo vende a J.H.J..

SEGUNDA

Que por razón de la resolución del contrato anterior, se ordene a la vendedora, señora P.R.P., devolver la suma de TRES MIL CIEN BALBOAS (B/.3,100.00) en concepto del precio pagado al señor J.H.J..

TERCERA

Que por razón del contrato de compraventa, el señor J.H.J. en posesión de un lote de terreno de la Finca # 62771, inscrita al Rollo 1551, Folio 146, Sección de la Propiedad del Registro Público, Provincia de Panamá, con justo título y buena fe construyó unas mejoras para vivienda por la suma de VEINTE MIL BALBOAS (B/.20,000.00).

CUARTA

Que la señora CARMEN ELENA ANAYA DE LOS RÍOS, como actual propietaria de la Finca # 62771, inscrita al Tomo 1551, F. 146 de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá debe reconocerle al señor J.H.J. el valor de dichas mejoras construidas sobre el inmueble descrito, por la suma de VEINTE MIL BALBOAS (B/.20,000.00).

QUINTA

Que por razón del incumplimiento de PETRA ROJAS PINTO, y por haber actuado de mala fe la señora CARMEN ELENA ANAYA DE LOS RÍOS, ambas deben indemnizar a J.H.J. de los daños y perjuicios ocasionados, (B/.15,000.00); más las costas y gastos que se incurran en el proceso." (fs. 341 y 342)

Las anteriores declaraciones solicitadas por la parte demandante y que llevaron al juzgador de segunda instancia a concluir que existía incongruencia entre lo pedido y lo fallado (extrapetita), así como que estaban probadas las excepciones de inexistencia de la relación contractual y de falta de legitimación pasiva en la causa, alegadas por la demandada Carmen Anaya de los Ríos; permiten a esta Superioridad señalar que sí se han producido los cargos de violación contenidos en los motivos que sustentan la causal y las violaciones de los artículos 974 y 373 del Código Civil, por lo que corresponde explicar las razones que llevan a la Sala a esta conclusión.

Debe partirse de los hechos acreditados y aceptados en la sentencia atacada. El primero de ellos, establece la celebración de un contrato de compraventa de bien inmueble, entre P.R.P., vendedora y J.H.J., comprador, de un lote de terreno de 964.48 m2, segregado de la finca Nº 62771 inscrita al Rollo 1551, Folio 146, Sección de la Propiedad del Registro Público, Provincia de Panamá, protocolizado en la Escritura Pública Nº 78 de 7 de enero de 1994 de la Notaría Duodécima del Circuito en el Registro Público, pero que no fue inscrito en el Registro Público por la vendedora, lo que acredita el incumplimiento contractual por parte de esta. De allí, la primera declaración solicitada en la demanda, así como la segunda, relativa a la devolución del precio pagado por el terreno.

El segundo hecho relevante y que fue tomado en cuenta en la sentencia del Tribunal Superior es la edificación que hizo el comprador, de mejoras consistentes en una vivienda, sobre el lote de terreno objeto de la compraventa antes descrita, por un valor de B/.20,000.00. Este fue un hecho reconocido y declarado en la decisión de segunda instancia, al confirmar la declaración que a este respecto fue hecha por el juzgador de primera instancia. Con ello, se concede la tercera pretensión declarativa de la demanda presentada.

En consonancia con lo establecido con el juzgador primario, el Tribunal Superior concluyó que fue acreditado que la señora P.R.P., mediante Escritura Pública Nº 3700 de 6 de abril de 2000, vendió la finca Nº 62771 (dentro de la cual estaba comprendido el terreno anteriormente vendido desde 1994 a J.H.J.) a C.E.A. de los Ríos, quien es una tercera persona ajena a la relación contractual anteriormente descrita, pero que adquirió de buena fe la finca, porque no había inscripción en el Registro Público de la venta de la porción del inmueble que se hizo a favor de J.H.J.. De esta realidad fáctica proviene la declaración de la buena fe con que actuó la demandada C.E.A. de los Ríos y que la absuelve de una declaratoria de responsabilidad por daños y perjuicios causados por actuación de mala fe, a diferencia de la que corresponde a P.R.P..

No obstante, aquí es donde esta S. difiere del criterio externado por el Tribunal Superior, en cuanto a la falta de legitimación pasiva de la señora C.E.A. de los Ríos, sustentada en la ausencia de vínculo contractual entre ella y el demandante y porque actuó de buena fe al adquirir el inmueble que engloba el terreno en donde aquél construyó las mejoras o vivienda cuya indemnización le pide. Veamos.

Sí se ha probado la excepción de inexistencia de la

obligación contractual, porque la señora Carmen Anaya de los Ríos es una

tercera persona ajena a la relación contractual y en virtud de lo señalado en

el artículo 1108 del Código Civil no podía exigirse indemnización por los daños

y perjuicios que ha causado al comprador el incumplimiento de dicho contrato,

porque es exclusivamente a P.R.P. a quien corresponde asumir las

consecuencias de aquél incumplimiento contractual; pero la falta de legitimación

pasiva en la causa que alega no está acreditada.

Esto es así, porque aún

siendo una tercera persona a la relación contractual y estar amparada por la

buena fe al comprar el inmueble que contiene el terreno antes vendido al

demandante donde está edificada la vivienda cuyo valor se le pide que

indemnice, tiene interés en las resultas del proceso, en virtud que el artículo

373 del Código Civil, la vincula, en calidad de propietaria del terreno, a la

controversia que se funda en un incumplimiento contractual y además, en un

derecho reconocido por dicha norma tanto a favor del dueño del terreno en que

se edifica, como del que edifica en terreno ajeno, según interpretación

extensiva que ha hecho esta Corporación de Justicia.

De lo anterior se infiere que la violación del derecho consagrado en el artículo 373 del Código Civil, proviene de la infracción del artículo 974 de ese cuerpo legal, según el cual las obligaciones, no sólo provienen de los contratos y otros actos, sino en primer lugar, de la ley.

En el fallo de 4 de agosto de 2000, la Sala Civil interpretó la norma que consagra el derecho y la obligación proveniente de la leyde indemnizar por el terreno al dueño del predio en donde se edifica de buena fe, o de indemnizar al que edificó en terreno ajeno de buena fe, por el valor de las mejoras. En esa ocasión señaló que:

"El derecho de accesión sobre las mejoras realizadas por un tercero constituye un derecho potestativo que el ordenamiento civil le confiere al propietario, previa obligación de indemnizar al que edifica o que éste adquiera la finca sobre la que se encuentra ubicada la mejora, sin que el hecho de no realizar la opción tenga la consecuencia, para el tribunal, que éste pueda ejercer la opción que le corresponde al propietario. En todo caso, es evidente que el que edificó bien puede solicitar al tribunal la indemnización, quedando a opción del propietario, dentro del proceso, ejercitar el derecho potestativo que le confiere el artículo 373 del Código Civil, cosa que no hizo. Admitir otra interpretación sería patrocinar un enriquecimiento injustificado.

Esta S. no comparte el criterio de interpretación restrictiva del artículo 373 del Código Civil que le ha dado el Tribunal Superior, tal como lo ha dicho la sentencia recurrida, en la que la opción de indemnización o adquisición del terreno, constituye una alternativa del propietario de la finca y no una opción que puede ejercitar el autor de la obra, como erróneamente parece concluir el demandante.

No obstante, como ha quedado dicho, una interpretación restrictiva del artículo 373 debe ceder ante aquella que el derecho del que edifica a demandar como indemnización en el pago de las obras edificadas, sin perjuicio de que, en el proceso así instaurado, el propietario o los propietarios puedan ejercer la opción que le confiere el artículo 373 del Código Civil en cuyo caso, y dependiendo de la opción ejercida, se harán las anotaciones correspondientes en el Registro Público, es decir, la transferencia de la propiedad o, en su caso, la declaratoria de mejoras por los propietarios que cubrieron la indemnización por las edificaciones realizadas." (Registro Judicial de agosto de 2000, pág. 214).

En ese mismo sentido se había expresado la Sala Civil de la Corte Suprema en sentencia anterior, de 31 de mayo de 1994, cuando interpretó:

"Así el artículo 373 dispone que la buena fe habida del que edificare en terreno ajeno, permite que el propietario del suelo se haga dueño de la siembra cuando indemnice a quien hizo la construcción o, en caso de no preferir la propiedad de la accesión, obligar a quien la construyó a pagarle el precio del terreno.

La interpretación de esta disposición es categórica en el sentido de que no se puede ser dueño de la edificación si no ha habido el pago de la indemnización, por lo que quien edificó de buena fe tiene el derecho de retención igual al que se le permite a los poseedores que hayan realizado gastos necesarios, tal como lo expresa el artículo 439 del Código Civil. La doctrina es clara en el sentido de considerar que el propietario tiene un poder de decisión en cuanto a que, o se hace dueño del bien edificado de buena fe, previo pago de indemnización, u obliga al que fabricó a pagarle el precio del terreno; mientras ello no suceda, esto es, mientras no haga uso de ese poder decisorio, existe una situación que lleva a quien edificare a ser un poseedor de buena fe del terreno sobre el cual está la obra que se realizó a su costa.

Ahora bien, es de vital trascendencia establecer cuándo se considera que existe mala fe del que construye, ya que el artículo 374 del Código Civil solamente expresa que quien edifica de mala fe en terreno ajeno pierde lo edificado sin derecho a indemnización.

Se considera que hay buena fe cuando quien edifica desconoce que el terreno es ajeno o cuando cree que se es propietario del terreno o cuando existe algún derecho que le permite creer que puede realizar la construcción sobre el terreno ajeno. Quien en plena conciencia construye o edifica en terreno que sabe que no está dentro de su patrimonio, se considera que lo está haciendo de mala fe." (Registro Judicial de mayo de 1994, pág. 239).

Ante lo señalado, corresponde a la Sala casar la

sentencia de 10 de marzo de 2005 y convertida en tribunal de instancia,

resolver el recurso de apelación que interpuso el apoderado judicial de Carmen

Elena Anaya de los Ríos contra la decisión de primera instancia.

La demandada C.E.A. de los Ríos, al apelar, sólo manifiesta su descontento con un aspecto de lo declarado en el fallo de primera instancia de 20 de febrero de 2004, específicamente, en lo que se refiere al punto cuarto de lo declarado en aquél y señala que es "total y diametralmente opuesto a la pretensión del actor", porque no hay congruencia entre lo declarado y lo pedido por el demandante, al resolverse más allá (extrapetita), en violación a los artículos 475 y 991 del Código Judicial, que impiden que se condene por objeto distinto del pretendido en la demanda; por tanto, pidió que se reconozca la nulidad de la cuarta declaración dictada por el a quo.

Según se observa de las pruebas documentales

constantes de fojas 39 a 129, las mejoras que hizo el señor Jafeth Hernández

Justavino estaban en proceso de edificación sin que estuviera inscrita la

Escritura Pública Nº 78 de 7 de enero de 1994 (contentiva de la compraventa del

terreno en el que se encuentra la vivienda), cuando la señora C.A. de

los Ríos compró y adquirió el bien inmueble de P.R.P., según consta

en Escritura Pública Nº 3,700 de 6 de abril de 2000, inscrita el 23 de junio de

2000 (fs. 8 a 11), por ello, y en

atención a lo normado en el artículo 1243 del Código Civil, si la misma cosa

inmueble se vende a diferentes compradores, la propiedad pertenecerá al

adquiriente de buena fe que haya inscrito primero en el Registro Público.

Lo antes señalado es importante, porque es con fundamento en esto que el señor J.H. está solicitando que el contrato de compraventa que celebró con P.R.P. sea declarado nulo por incumplimiento de la vendedora, al no inscribir la escritura pública en la que se protocolizó y no entregarle el bien inmueble, sino venderlo y entregarlo, posteriormente, a C.A. de los Ríos y que ésta le indemnice el valor de las mejoras construidas de buena fe en ese terreno.

Esta Superioridad está de acuerdo con lo expresado por el apelante en cuanto a que la sentencia de primera instancia resolvió un punto no pedido por la parte demandante en la cuarta declaración, porque en el libelo de la demanda éste, con fundamento en lo preceptuado en el artículo 373 del Código Civil, optó por solicitar que "C.E.A. de los Ríos, como actual propietaria de la finca # 62771 ...debe reconocerle al señor J.H.J. el valor de dichas mejoras construidas sobre el inmueble descrito, por la suma de B/.20,000.00.", y no pidió que se le conminara a la demandada a ejercer su derecho a optar por alguna de las dos alternativas que establece el artículo 373 del Código Civil, como se hizo en el fallo de primera instancia. Ello constituye extrapetita al recaer la decisión sobre la declaración solicitada.

Ahora bien, tampoco se puede acceder a la cuarta

declaración en la forma en que fue solicitada porque la opción de venta del

terreno o de hacer suya la obra previa indemnización, contenida en el artículo

373 del Código civil, es para el dueño o propietario del terreno y no para el

que edificó, razón por la cual corresponde negar la cuarta declaración

solicitada. En todo caso, como hemos

dicho, la pretensión del demandante -como edificador de la obra- debió

dirigirse a que los tribunales de justicia conminaran a la demandada -como

propietario del terreno donde se construyó- a ejercer su derecho a optar por

alguna de las dos alternativas citadas que establece el artículo 373 del Código

Civil.

De igual forma, es

necesario señalar que existe una reforma a la sentencia de primera instancia

que debe hacer esta Superioridad como tribunal de segunda instancia. Lo anterior es en relación a las excepciones

alegadas y declaradas probadas en la decisión que ahora examina.

Como se explicó, la excepción de falta de legitimación pasiva, no ha sido acreditada, porque la ley otorga a la demandada C.E.A. de los Ríos una calidad e interés que permiten que demande o sea demandada, en relación a la edificación que otro hizo en terreno de su propiedad.

Pero en cuanto a la otra excepción de inexistencia de la obligación contractual alegada y aún cuando en la apelación no se somete a consideración del tribunal este aspecto, corresponde, en ejercicio de las facultades conferidas en el numeral 2 del artículo 201 del Código Judicial, declarar que ha sido acreditada y que, contradictoriamente a lo señalado en la parte resolutiva del fallo de primera instancia, también fue reconocida en la parte motiva cuando sólo se identifica la vinculación e incumplimiento contractual de P. rojas Pinto y reconoce la adquisición legal y de buena fe que hizo C.A. de los Ríos de la finca adquirida mediante otra relación contractual diferente que reconoce de forma expresa en la parte resolutiva cuando en la quinta declaración señala el incumplimiento contractual "únicamente" de P.R.P. y que Carmen Anaya de los Ríos no ha actuado de mala fe.

Ante las declaraciones contradictorias en la parte

motiva y por estar relacionadas con una excepción que fue debidamente alegada

antes de la sentencia y cuyo reconocimiento modifica el derecho sustancial

discutido, debe esta Superioridad reconocerla de oficio en esta segunda

instancia y enmendar la parte resolutiva del fallo atacado, para que sea

conforme a derecho.

En mérito de lo expuesto la SALA PRIMERA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia dictada por el Primer Tribunal Superior de Justicia el 10 de marzo de 2005 y actuando como Tribunal de Instancia. REFORMA la Sentencia Nº 4 de 20 de febrero de 2004, del Juzgado Decimoséptimo de Circuito Civil del Primer Circuito Judicial de Panamá, en el sentido de NEGAR la cuarta declaración de la demanda y CONFIRMÁNDOLA en todo lo demás.

Las costas de segunda instancia a favor de CARMEN ELENA ANAYA DE LOS RÍOS y las de casación a favor de J.H.J., se tienen por compensadas.

  1. y Notifíquese,

ALBERTO CIGARRUISTA CORTEZ

HARLEY J. MITCHELL D. -- JOSÉ A. TROYANO

ELIGIO MARIN CASTILLO (Secretario Encargado)