Sentencia Civil de Supreme Court (Panama), 1ª de lo Civil, 28 de Junio de 2019

PonenteHernán A. De León Batista
Fecha de Resolución28 de Junio de 2019
EmisorPrimera de lo Civil

Tribunal: Corte Suprema de Justicia, Panamá

Sala: Primera de lo Civil

Ponente: H.A. De León Batista

Fecha: 28 de junio de 2019

Materia: Civil

Casación

Expediente: 44-18

VISTOS:

Corresponde a esta Sala Civil resolver el recurso de Casación corregido formalizado por G.S.M. y H.M.C., dentro del Proceso Ordinario promovido en su contra por E.R. y M.A.G.D..

A través del presente proceso de conocimiento, la parte actora solicita se condene a los demandados pagar la suma de B/.42,393.97, más intereses, costas y gastos, en concepto de mejoras realizadas a una finca perteneciente a G.S.M..

Según se narra en la demanda corregida (fs.268-289), E.R. y M.A.G.D. celebraron con H.M.C. contrato de arrendamiento sobre la casa N°84, ubicada en la calle principal del residencial Altos de Miramar, Corregimiento de Santiago, Distrito de Santiago, Provincia de Veraguas.

Se afirma que los demandantes fueron engañados por H.M.C., al presentarse como propietario del bien arrendado, cuando pertenece a su cuñado G.S.M.; que al contrato de arrendamiento se le hizo una addenda en la que se incluyó una promesa de compraventa, por lo que E.R. y M.A.G.D., como futuros propietarios, hicieron mejoras a la finca por un valor de B/.42,393.97.

Una vez enterados de que G.S.M. era el verdadero dueño del inmueble, los demandantes solicitaron a H.M.C. entrevistarse con aquel, recibiendo como respuesta, a través del propio H.M.C., que no estaba interesado en vender la casa, y les solicitó que desalojaran la propiedad.

Al comparecer al proceso mediante apoderado judicial, G.S.M. y H.M.C., además de presentar escrito de contestación, interpusieron demanda de reconvención (fs.352-355), a fin de que se hicieran las siguientes declaraciones:

"PRIMERO: Que los señores ELMILO (sic) REICES y M.A.G.D., están obligados a demoler las remodelaciones no autorizadas realizadas en las (sic) propiedad de G.S.M..

SEGUNDO

Que los señores ELMILO (sic) REICES y M.A.G.D., están obligados a indenmnizar a mi M.G.S.M., la suma CUARENTA Y CINCO MIL BALBOAS (B/45,000.00), por los daños y perjuicios ocasionados por la realización de las remodelaciones no autorizadas y dejar la vivienda tal como fue arrendada.

TERCERO

Que los demandantes ELMILO (sic) REICES y M.A.G.D., están obligados a pagar a mi M.G.S.M., la suma de VEINTICINCO MIL DOLARES (B/25,000.00), en concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del Contrato de Promesa de Compraventa de la Finca 41039 de la Sección de la Propiedad de la Provincia de Veraguas, celebrado el 17 de noviembre de 2014.

CUARTO

Que de oponerse ELMILO (sic) REICES y M.A.G.D., a la presente demanda deberá pagar las costas, gastos e intereses del presente proceso." (fs.352-353)

Admitida la demanda en reconvención, se surtieron los trámites inherentes al proceso ordinario, dando lugar a la sentencia N°62 de 11 de mayo de 2017 (fs.599-621), por cuyo conducto el J. Primero de Circuito Civil del Circuito Judicial de Veraguas resolvió:

"PRIMERO: DECLARA PROBADA LA PRETENSIÓN y en consecuencia ORDENA el señor G.S.M. a pagar la suma de CUARENTA Y DOS MIL, (sic) TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES BALBOAS CON NOVENTA Y SIETE CENTAVOS (B/.42,393.97), a favor de los señores E.R. y M.A.G.D., en concepto de las remodelaciones llevadas a la finca 41039, de la Sección de la propiedad del Registro Público de la Provicia de Veraguas, según la parte motiva de la presente resolución.

SEGUNDO

DECLARA NO PROBADA la demanda de reconvención interpuesta por la parte demandada, según la parte motiva de la presente resolución.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada por la suma de CINCO MIL QUINIENTOS BALBOAS (B/.5,500.00), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1071 del Código Judicial." (fs.620-621).

Contra lo resuelto por el juez de la causa, G.S.M. y H.M.C. anunciaron apelación y la presentación de pruebas para la segunda instancia, las que fueron aducidas dentro del término establecido en las normas del procedimiento civil.

Evacuada la fase probatoria y de alegatos en segunda instancia, esta última en la cual los apelantes sustentaron su alzada, el Tribunal Superior del Segundo Distrito Judicial, mediante sentencia fechada 27 de noviembre de 2017 (fs.669-679), dispuso prohijar el fallo de primera instancia.

RECURSO DE CASACION Y DECISION DE LA SALA

Tres son las causales de fondo invocadas por G.S.M. y H.M.C.: error de derecho, violación directa y error de hecho. La primera de ellas, la "Infracción de normas sustantivas de derecho por el concepto de error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba, que ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la resolución recurrida", contiene los siguientes motivos:

PRIMERO

El Tribunal Ad-quem, no le dio valor que le da la ley al documento que corre a foja 31 a 33, que consiste en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre E.R., M.A.G.D. y mis M.H.M.C., y G.S.M., en él las partes disponen la necesidad de requerir autorización escrita del Arrendador para cualquier mejora de carácter permanente, así como variaciones en la estructura del bien arrendado y que las mismas quedarían a beneficio del Arrendador. El error se produce por que el Tribunal Ad- quem al apreciar la prueba documental llega a conclusiones absurdas al considerar que existe consentimiento tácito, negándole así el valor que la ley le reconoce al documento. Si se hubiese valorado adecuadamente el documento indicado el Tribunal Ad. quem, hubiera concluído que las mejoras permanentes y variaciones en la estructura del bien arrendado requería autorización escrita por parte del Arrendador. Dicho error probatorio viola normas sustantivas e influyó en lo dispositivo de la resolución impugnada.

SEGUNDO

El Tribunal Ad-quem, valoró incorrectamente la prueba documental que corre a foja 35 a la 36, que consiste en la 'Adenda (sic) al Contrato de Arrendamiento de Vivienda y Promesa de Compraventa', al no reconocer el valor que le da la ley al referido documento. El error se produce por que (sic) el Tribunal Ad-quem al apreciar la prueba documental llega a conclusiones absurdas al considerar, por un lado que la referida adenda de Contrato carece de elementos fundamentales para exigir su cumplimiento y por otro lado le da validez a una de sus cláusulas. Si se hubiese valorado adecuadamente el documento indicado, el Tribunal Ad-quem, hubiera concluído que el documento no autoriza al arrendatario a realizar mejoras, sin el consentimiento por escrito del dueño o arrendador. Dicho error probatorio viola normas sustantivas e influyó en lo dispositivo de la resolución impugnada.

TERCERO

El Tribunal Ad quem, al examinar los testimonios de F.A.T., visible a foja 456-457, y J.J.D.G., visible a foja 458-459, a pesar que los mismos son sospechosos, por ser trabajadores de los demandantes y no coinciden en circunstancia de modo, tiempo y lugar le da un valor que no le provee la ley, además no fueron presentados para un proceso de edificación en un terreno ajeno con consentimiento del dueño. De haber reconocido que dichos testigos son sospechosos, lo que afecta su imparcialidad, hubiese concluído que sus deposiciones no reúnen fuerza probatoria para acreditar la existencia de una autorización escrita para realizar las mejoras, tal como se acordó como ley entre las partes. Dicho error probatorio viola normas sustantivas e influyó en lo dispositivo de la resolución impugnada." (fs.746-747)

Como normas infringidas, los recurrentes señalan los artículos 781, 856 (numeral 1), 858, 885, 909, 917 y 1444 del Código Judicial, así como los artículos 337, 374 y 375 del Código Civil.

El error de derecho en cuanto a la apreciación de la prueba se origina cuando el juzgador le otorga a un medio probatorio un valor que no tiene por Ley. J.F.P. explica:

"...El error de derecho se produce: 1° Cuando a un medio de prueba examinado se le da un valor probatorio que la Ley no reconoce... 2° Cuando a un medio probatorio, producido con el lleno de los requisitos legales, se le examina pero se le niega el valor probatorio que la Ley le asigna... 3° Cuando la Ley requiere un medio específico y se le da valor a otro distinto. 4° Cuando se le reconoce valor a una prueba que se ha practicado sin las formalidades legales... 5° Desfiguración (suposición o cercenamiento de un medio probatorio)." (Casación y Revisión, P. 180).

Por conducto del fallo cuestionado, el Tribunal Superior del Segundo Distrito Judicial dispuso confirmar la sentencia de primera instancia, en la cual el J. de conocimiento condenó a G.S.M. pagar a favor de EMELIO REICES y M.A.G.D. la suma de B/.42,392.97 en concepto de indemnización por las remodelaciones realizadas a una finca de propiedad del demandado-condenado. Además, se desestimó la pretensión correspondiente a la demanda en reconvención, y se condenó "a la parte demandada" al pago de B/.5,500.00 en costas.

En la parte motiva de su resolución, el Tribunal Superior, aún cuando reconoce que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes condiciona la realización de mejoras por parte de los arrendatarios a que medie autorización por escrito del arrendador, le bastó lo manifestado por dos testigos para entender que se contaba con tal aprobación:

"Apreciamos así en la declaración rendida por F.A.T. (ver foja 456) quien fuese ebanista en el proyecto de remodelación de la vivienda No. 84, señaló que vio al S.H.M. en las obras y en ningún momento le llamó la atención o se mostró disgustado por los trabajos realizados; J.J.D.G. señala que el señor H.M. era quien supervisaba la obra y además iba en calidad de propietario del inmueble, quien nunca se mostró disgustado por los trabajos de remodelación." (677-678)

Por otro lado, en cuanto a la demanda en reconvención, se observa que en el fallo recurrido se menciona solamente una de las declaraciones que componen la pretensión de los reconvencionistas, el resarcimiento por incumplimiento del contrato de promesa de compraventa (también habían solicitado la demolición de las remodelaciones y una indemnización por motivo de las edificaciones efectuadas sin autorización del propietario).

Como justificación de su negativa a reconocer el derecho a una reparación por un supuesto incumplimiento contractual, el Tribunal Superior arguye la carencia de un plazo en la promesa de compraventa, por tanto "mal se puede exigir el cumplimiento de un contrato el cual carece de un elemento fundamental" (f.676).

Denuncian los casacionistas en el primer motivo la indebida ponderación del contrato de arrendamiento celebrado con E.R. y M.A.G.D. (fs.31-33), en el cual las partes acordaron el requerimiento de una autorización por escrito del arrendador para efecto de la realización de mejoras y variaciones en la estructura de la finca objeto del contrato.

Se asegura que el Tribunal de Apelación desconoció el valor que la ley dispensa a los documentos, al entender la existencia de un consentimiento tácito, soslayando lo pactado en el contrato de arrendamiento.

El cargo de ilegalidad en el segundo motivo recae en la "adenda (sic) a contrato de arrendamiento de vivienda y promesa de compraventa" (fs.35-36), al considerar el Tribunal Superior que carecía de un elemento fundamental -el plazo- para exigir su cumplimiento, pero a su vez, contradictoriamente, le concede validez a una de sus cláusulas.

Según la censura, de su correcta valoración se desprende que la addenda no autoriza al arrendatario efectuar mejoras prescindiendo del consentimiento por escrito del propietario del bien.

En el tercer motivo se denuncia la incorrecta apreciación de los testimonios de F.A.T. (fs.456-457) y J.J.D.G. (fs.458-459), por tratarse de testigos sospechosos -trabajadores de los demandantes primigenios- y no concordar en circunstancia de modo, tiempo y lugar. Al no ser imparciales, las deposiciones adolecen de fuerza probatoria para demostrar la existencia de una autorización escrita para la construcción de mejoras.

A juicio de la Sala, los cargos de ilegalidad se centran en que el contrato de arrendamiento estipula que toda mejora al bien dado en arriendo necesitaba la aprobación por escrito del dueño, y que los testigos, por ser sospechosos, no son la vía idónea para demostrar la aquiescencia del arrendador con las mejoras llevadas a cabo por E.R. y M.A.G.D..

Valga acotar, esta Superioridad comparte con los casacionistas su parecer que, de adolecer el contrato de promesa de compraventa de un requisito especial para su validez, como lo es el plazo o condición, ninguna de sus cláusulas tiene efecto legal (ver artículo 1221 del Código Civil). Ello se debe, aunque no lo declaró el Tribunal Superior en la parte resolutiva de su fallo, a la nulidad absoluta de la promesa en razón de no haberse fijado la época en que debía celebrarse la compraventa prometida.

Esto es lo que se conoce tradicionalmente como principio quod nullum est nullum producit effectum (lo que es nulo, nulo efecto produce).

Ahora bien, no advierte la Sala que el Tribunal Superior, para entender como confirmado que el arrendador autorizó a los demandantes primigenios la remodelación del inmueble, se apoyara en la denominada "adenda (sic) a contrato de arrendamiento de vivienda y promesa de compraventa" (segundo motivo). Ciertamente, dicho contrato fue comentado, e incluso se transcribió una de sus cláusulas (f.676), no obstante, su ponderación no incidió en la convicción de que el arrendatario concedió por escrito su consentimiento para con las mejoras.

Para determinar la viablilidad de la causal probatoria ensayada urge verificar lo que las partes pactaron en el contrato de arrrendamiento, específicamente, lo atinente a la construcción de mejoras, y con ese propósito se transcribe a continuación la cláusula novena:

"NOVENA: (mejoras permanentes): C. mejora de carácter permanente, así como variaciones en la estructura de LA CASA, requerirá autorización escrita de EL ARRENDADOR y quedarán a beneficio de EL ARRENDADOR. Igualmente EL ARRENDADOR podrá exigir que se le devuelva LA CASA en las mismas condiciones en que se encontraba al momento de firmarse el presente contrato, salvo el desgaste normal causado por el uso y transcurso del tiempo." (f.32)

De lo acordado por los contratantes en la citada cláusula se desprende, sin lugar a dudas, que toda mejora o modificación al inmueble arrendado debía contar con autorización por escrito del propietario.

No resulta ocioso destacar que las obligaciones dimanantes de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y deben realizarse según lo convenido (artículo 976 del Código Civil).

Paradójicamente, observa la Sala, el Tribunal Superior, aún cuando admite el contenido de la referida estipulación, y afirma que en autos no reposa autorización escrita del arrendador para las mejoras desarrolladas por los arrendatarios, estima acreditada la misma a través de los testimonios de F.A.T. y J.J.D.G..

Dichas declaraciones -cuya imparcialidad de sus autores queda entredicha por haber sido contratados por los demandantes primigenios para la realización de las mejoras-, carecen de eficacia probatoria dado que las propias partes dispusieron que el consentimiento del dueño de la finca tenía que estar consignada por escrito.

Si bajo el principio de la autonomía de la voluntad los contratantes establecieron como condición para la realización de mejoras que el permiso del arrendador constara de manera escrita, es evidente que el Tribunal Superior, al justipreciar el contrato de arrendamiento y las declaraciones testimoniales, lo desconoció, dando lugar a la resolución estimatoria en favor de E.R. y M.A.G.D..

Siendo que el error probatorio influyó indudablemente en la decisión adoptada en el fallo de segunda instancia, la Sala procederá a invalidarla, prescindiendo de atender las otras dos causales debido a que están destinadas al mismo propósito, rebatir el reconocimiento de la pretensión formulada en la demanda principal.

Con esa finalidad, la Sala asumirá la posición de Tribunal de Instancia, lo que nos impone atender el recurso de apelación propuesto por G.S.M. y H.M.C. contra la sentencia proferida por el juez de primer grado.

En su escrito de sustentación del recurso de apelación (fs.654-660), los recurrentes solicitan, previa revocatoria de la sentencia N°62 de 11 de mayo de 2017 emitida por el Juzgado Primero de Circuito Civil del Circuito Judicial de Veraguas, se desestime la pretensión de la demanda original (condena a pagar B/.42,393.97 en concepto del valor de las remodelaciones realizadas por los arrendatarios), y se acceda a las declaraciones que componen la pretensión en la demanda en reconvención (la obligación de los demandados en demoler las remodelaciones no autorizadas; condena a pagar B/.45,000.00 como compesación por los perjuicios generados por las remodelaciones; y B/.25,000.00 por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa).

Respecto a la decisión de que a E.R. y M.A.G.D. les asiste el derecho a percibir la suma de B/.42,393.97 como pago por las remodelaciones llevadas a cabo en la propiedad de G.S.M., asegura la censura que el juzgador incurrió en un yerro en la interpretación del Contrato de Arrendamiento, así como una deficiente valoración de los testimonios.

Arguyen que la cláusula novena del contrato de arrendamiento dispone que para realizar mejoras y modificaciones a la estructura de la casa se necesitaba permiso por escrito del arrendador, por ende no le era dable al juez considerar mediante testimonios, la existencia de una "autorización tácita" del dueño del inmueble, pues ello contraviene la primera regla de interpretación de los contratos consagrada en el artículo 1132 del Código Civil (intepretación gramatical).

Acerca de los testigos, añaden los apelantes, ninguno asevera que las mejoras fueran autorizadas por H.M.C., pues solo mencionan que éste fue visto en la residencia, sin que ello implique su beneplácito.

También indican que los demandantes carecen de derecho para reclamar el valor de las mejoras debido a que en el contrato de arrendamiento se pactó que de ocurrir serían a beneficio del arrendador, quien a su vez contaba con la potestad de exigir la devolución del inmueble en iguales condiciones al momento de la firma del contrato en referencia.

Veamos ahora, en síntesis, las razones por las que los recurrentes muestran disconformidad con la desestimación de dos de las declaraciones que integran su pretensión en la contrademanda (no argumentan respecto a la petición de un resarcimiento por las mejoras).

Estiman que se debe obligar a E.R. y M.A.G.D. la demolición de las mejoras no autorizadas debido a que la misma cláusula novena del contrato de arrendamiento establece el derecho a pedir que se les reintegre la casa en las mismas condiciones que se encontraba al momento de la firma del contrato.

Respecto a que el J. de la causa consideró que en el contrato de promesa de compraventa no se determinó plazo en el cual celebrar el contrato prometido -lo que provocó la denegación del resarcimiento por incumplimiento del contrato incurrido por los demandados - la censura sostiene que se dejó de lado la intención de las partes expuesta en la cláusula quinta de la promesa.

En esa línea de pensamiento, aseveran que la compraventa debía verificarse durante la vigencia del contrato de arrendamiento, pues en el último párrafo de la mencionada estipulación se describe que de no concretarse el contrato prometido, el arrendatario proseguiría pagando el canon en la forma prevista en el contrato de arrendamiento, mismo que vencía el 30 de septiembre de 2015.

Destacan la estrecha vinculación de ambos contratos, y como reflejo de ello, resaltan que el contrato de promesa se pactó en la addenda al contrato de arrendamiento, por tal motivo ha debido el J. descifrar los términos e intención de los contratantes conforme a las estipulaciones del contrato de arrendamiento.

Agregan que si los términos del contrato de promesa respecto al plazo no eran claros, corresponde al Juzgador, haciendo uso de las reglas de interpretación, verificar la intención de las partes deducible de documentos firmados.

Como perjuicios derivados del incumplimiento del contrato de promesa, se señala la pérdida de oportunidad en vender la finca a otras personas interesadas, así como el continuar pagando intereres por un préstamo, ya que el precio de la venta lo pensaba destinar G.S.M. a su cancelación.

Por otro lado, es de anotarse que E.R. y M.A.G.D. presentaron escrito de oposición a la alzada (fs.661-666), en el cual arguyen que en la cláusula cuarta del contrato de promesa de compraventa se les autorizó efectuar mejoras, con la salvedad de que el valor de las mismas no aumentaría el precio de venta.

Califican de mala fe la conducta de H.M.C., al permitir y supervisar los trabajos de remodelación, y con posterioridad comunicarles que G.S.M. no iba enajenar el inmueble y que debían desalojarlo.

Indican que al tenor del artículo 1643-A del Código Civil, la falta de causa que justifique un aumento en el patrimonio obliga al beneficiado su devolución; que las reglas de interpretación de los contratos mandata que las cláusulas oscuras no deberán favorecer a la parte que las generó; y que S.V. -presunta persona interesada en comprar la casa- al declarar en el proceso se limitó a expresar su interés en adquirir el bien, sin explicar la forma en que lo pretendía adquirir.

Vistos en síntesis los argumentos de los apelantes y de los opositores, corresponde a esta Superioridad, como Tribunal de Instancia, la labor de enjuiciar el mérito legal del tema de debate.

Al momento de casar el fallo de segunda instancia, esta Superioridad dejó sentado que, como quiera que las partes, en uso de la libertad de contratación, acordaron que toda remodelación y modificación a la estructura de la casa arrendada debía contar con autorización por escrito del arrendador -cláusula novena del contrato de arrendamiento-, no es de recibo considerar que mediante testimonios se infiera el "consentimiento tácito" del mismo.

La falta de autorización del propietario del bien, en la forma acordada por los contratantes, es suficiente para desvirtuar los testimonios como medio de prueba de su consentimiento con las mejoras, y por ende, el derecho a ser reparados.

La indemnización en favor del que edifica en un terreno ajeno requiere la anuencia del propietario, lo que, en el caso que nos ocupa, debía presentarse de manera escrita, extremo que E.R. y M.A.G.D. no lograron acreditar en el expediente, en consecuencia, contrario a lo resuelto por el juez de la causa, se procederá a desestimar la pretensión de la demanda principal.

En cuanto a la demanda de reconvención, compuesta de tres declaraciones, la primera de ella consiste en que se ordene a los arrendatarios-demandados demoler las remodelaciones que efecutaron sin autorización del propietario. La censura fundamenta dicha reivindicación en que la comentada cláusula novena del contrato de arrendamiento le confiere la potestad de exigir el retorno del bien en las mismas condiciones que mantenía al momento de la firma del contrato.

Advierte la Sala que en la dispocisión contractual en comento, las partes pactaron que "EL ARRENDADOR podrá exigir que se le devuelva LA CASA en las mismas condiciones en que se encontraba al momento de firmarse el presente contrato, salvo el desgaste normal causado por el uso y transcurso del tiempo." (f.32).

Dado que los contratantes libremente lo acordaron, se dispondrá conminar a E.R. y M.A.G.D. a que cumplan con la prestación a la que se obligaron, esto es, la demolición de las mejores que construyeron en el bien arrendado, de manera que lo dejen en las mismas condiciones que reunía para la época de celebración del contrato de arrendamiento.

Por otro lado, los apelantes también peticionan se les conceda un resarcimiento, por la suma de B/.25,000.00 balboas, por el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa presuntamente incurrido por los promitentes compradores

Sostienen que, contrario a la opinión del J. de la causa de que la promesa de compraventa no tiene efecto jurídico alguno por no contar con un plazo, argumentan que sí acordaron un período de tiempo en el cual celebrar la compraventa, posición que es compartida por la Sala.

Nuestro ordenamiento jurídico, además de los requisitos comunes para la validez de todo contrato -consentimiento, objeto y causa-, decreta que la promesa debe contar con un plazo o condición, en el cual las partes precisen la época a celebrarar el contrato prometido.

D.A.C. explica "para que la promesa sea válida no sólo debe existir un plazo o condición que fije la época en que debe celebrarse el contrato prometido, sino que los mismos deben ser estipulados por las partes al celebrar el contrato de promesa. Ello resulta del inc. 1 del art. 1221 cuando establece que sólo así surte efctos el contrato." (Contratos Civiles, Tomo I, pág.40). Al tratarse de un requisito de la esencia de la promesa, su ausencia en el contrato conlleva la nulidad absoluta, por lo que no tendría efecto alguno.

Dado que los apelantes enfatizan en lo plasmado en la cláusula quinta del contrato de promesa, se transcribe la misma:

QUINTO

El Contrato DE ARRENDAMIENTO suscrito el día 11 de septiembre de 2014, sólo tendrá vigencia hasta que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad la respectiva Escritura Pública de Compraventa de la Casa Núm. 84 del Residencial Altos de Miramar, C.P., y que corresponde a la Finca Núm. 41039 de la Sección de la Propiedad de la Provincia de Veraguas. Así LAS PARTES acuerdan que no concretarse la compraventa antes mencionad (sic), EL ARRENDATARIO continuará pagando el canon de arrendamiento tal cual está contemplado en el contrato de arrendamiento de 11 de septiembre de 2014." (f.36).

Al tenor del artículo 1132 del Código Civil, el primer criterio de interpretación negocial -teniendo como norte siempre la intención de los contratantes- es el gramatical, esto es, el sentido literal de las cláusulas. Como anotan L.D. y A.G., "Si la declaración contractual es clara, el legislador estima que en ellas se contiene la intención común" (Sisteme de Derecho Civil, V.I., pág.80).

Naturalmente, la regla de interpretación literal será el criterio a seguir siempre y cuando de las palabras empleadas se comprenda cual ha sido la intención común de las partes. Si del texto surgen dudas u otras interpetraciones, deberá utilizarse otras reglas para encontrar la voluntad de los contratantes.

La primera de ellas, de vital importancia para indagar el querer de las partes, está en el artículo 1133 del Código Civil, el cual predica que "Para juzgar la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato."

Ante la falta de claridad en la letra de una cláusula, deberá examinarse los actos de las partes coetáneos y posteriornes al contrato. Nada impedide que se tome en cuenta también los actos que lo antecedieron.

De la lectura de la cláusula quinta del contrato de promesa, se desprende que las partes acordaron dos cosas, a) el contrato de arrendamiento se mantendría hasta que se inscribiera en el registro público la escritura de compraventa de la finca, y b) de no darse la compraventa, los arrendatarios seguirían pagando el canon tal como acordaron en el contrato de arrendamiento.

Una lectura superficial de la referida estipulación pudiera dar la impresión, de a pesar de mencionar la posibilidad de que el contrato prometido no se de, y como efecto de ello se continuaría con el arrendamiento, de no especificar la época en que las partes se comprometieron a celebrar la compraventa.

No obstante, como apuntan los recurrentes, y es fácil de advertir, a la promesa en comento -denominada por las partes como addenda al contrato de arrendamiento-, firmada el 17 de noviembre de 2014, le precede un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, celebrado el 11 de septiembre de 2014, cuyo término de arriendo convenido era a partir del 1 de octubre de 2014 al 30 de septiembre de 2015.

Si en la promesa se pactó que de inscribirse la escritura de compraventa en el Registro Público finalizaba el arriendo, y que de no concretarse el contrato prometido el arrendatario proseguiría pagando el canon acordado, es lógico entender que el término de la promesa concluía con el tiempo fijado en el contrato de arrendamiento.

En otras palabras, al expirar el tiempo del arrendamiento convenido, sucedieron dos cosas: precluyó el plazo para celebrar la compraventa y se prorrogó el alquiler con el pago del mismo precio.

Salvo lo antes anotado, ninguna otra explicación justifica la necesidad de las partes en pactar la continuación del pago del alquiler acordado, dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento firmado el 11 de septiembre de 2014.

En todo caso, cualquier margen de duda que pudiera surgir queda esclarecido por los propios demandantes primegenios en el hecho tercero de su demanda:

"TERCERO: Que E.R. y M.A.G.D., en calidad de ARRENDATARIOS celebran contrato de arrendamiento de la casa No.84 ubicada en callle principal del residencial Altos de Miramar, Corregimiento de Santiago, Distrito de Santiago, Provincia de Veraguas, con el señor H.M.C. cedulado 9-124-1964, en calidad de ARRENDADOR, desde el día 1 de octubre de 2014, con un canon de arrendamiento de quinientos cincuenta dólares ($550.00) mensuales. Contrato de arrendamiento que está vigente gracias a una adenda (sic) con promesa de compra venta." (f.269) (lo resaltado es de la Sala)

La aseveración de que por motivo del contrato de promesa continuó la relación arrendataria, demuestra que el espacio de tiempo en que las partes se comprometieron a celebrar la compraventa expiraba al finalizar el período de vigencia del contrato de arrendamiento firmando el 17 de noviembre de 2014, es decir, hasta el 30 de septiembre de 2015. Antes de esta fecha el contrato de arrendamiento surtió sus efectos jurídicos, a menos que se hubiese inscrito el contrato de compraventa

Corroborado que a los apelantes les asiste la razón en que el contrato de promesa tenía un plazo para llevar a cabo la compraventa, aún queda por determinar si les asiste el derecho a que se reconozca el resarcimiento que peticionan por incumplimiento de contrato.

En su alzada, los demandantes en reconvención explican que la suma de B/.25,000.00 como monto de la reparación reclamada deviene de dos hechos en concreto: la pérdida de oportunidad en vender el inmueble a otras personas, y el proseguir pagando intereses por cuenta del préstamo que no pudo ser cancelado ante la falta de celebración del contrato de compraventa.

Es importante aclarar que la Sala no tomara en cuenta el último, toda vez que no aparece en el libelo de reconvención (fs.352-355), lo que implica una modificación a los hechos de la demanda.

Atender un posible perjuicio, distinto al plasmado en la demanda, colocaría a la contraparte en un estado de indefensión, puesto que en el devenir del proceso ha ejercido su defensa en los términos que el demandante dispuso en su libelo, de modo que no ha tenido oportunidad de desvirtuarlo.

El único daño mencionado por los reconvencionistas en su libelo, producto del incumplimiento contractual imputado a E.R. y M.A.G.D., consiste en haber rechazado "ofertas de compra de otros compradores" (f.355); no obstante, en el escrito de apelación solo se hace referencia a la oferta de una persona, S.V.V..

Reposa a foja 475 del expediente diligencia en la cual S.V.V. reconoció como suya la rúbrica en el documento visible a foja 390 -por corrección de foliatura quedó en 391-, en el cual manifiesta su intención de comprar la casa, ofreciendo como precio la suma de B/.160,000.00.

La simple manifestación de tener el interés de comprar el inmueble, sin respaldo probatorio alguno en autos de al menos otro elemento del cual se pueda inferir que su interés era real, e incluso posible su materialización -es decir, que contaba con la capacidad económica para ello-, no es suficiente para estimar como plausible que los propietarios perdieran la posibilidad de venderle el inmueble a S.V.V..

Sin duda el que haya pretendido confirmar el hecho solamente a través del reconocimiento de documento, prescindiendo de la prueba testimonial, suprimió la posibilidad de que el propio tercero pudiera exponer o dar detalles de su interés y veracidad en la posibilidad de adquirir el inmueble.

Ante la ausencia de prueba del daño cuyo resarcimiento se alega, no puede haber lugar a su reconocimiento, por lo que dicha declaración será desestimada, si bien por razones distintas a las esbozadas por el J. de la causa.

Por último, aún cuando forma parte de las declaraciones que componen la pretensión en la reconvención, en el escrito de apelación no se brindan argumento alguno en torno a la compensación por los perjuicios que les ocasionó las remodelaciones llevadas a cabo por los arrendatarios. Tampoco se aprecia del escrito de demanda en qué consisten el perjuicio, cuya reparación tasaron en B/.45,000.00, por lo que esta M. mantendrá la decisión del J. de conocimiento en este apartado.

No resulta ocioso recordar que esta M. accedió a que los arrrendatarios están obligados a demoler las mejores que construyeron en el bien arrendado, dado que así se acordó en el contrato. Salvo esto, se desconoce cuales son los perjuicios que les ha podido causar las mejoras.

En conclusión, esta Corporación de Justicia, como Tribunal de Instancia, modificara el fallo de primera instancia, a fin de desestimar la pretensión en la demanda principal y acceder solamente a la primera declaración en la reconvención, manteniendo la decisión en el resto de las declaraciones.

En mérito de lo expuesto, LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA,SALA PRIMERA DE LO CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CASA la sentencia de 27 de noviembre de 2017 proferida por el Tribunal Superior del Segundo Distrito Judicial, dentro del Proceso Ordinario promovido por E.R. y M.A.G.D. contra G.S.M. y H.M.C., y convertida en Tribunal de Instancia, REFORMA la sentencia N°62 de 11 de mayo de 2017, dictada por el Juzgado Primero de Circuito Civil del Circuito Judicial de Veraguas, de manera que su parte resolutiva exprese:

"PRIMERA: DENIEGA la pretensión formulada por E.R. y M.A.G.D. contra G.S.M. y H.M.C..

SEGUNDO

SE ACCEDE a la primera declaración de la demanda en reconvención, por ende, E.R. y M.A.G.D. están obligados a demoler las remodelaciones no autorizadas realizadas a la casa N°84, ubicada en calle principal del residencial Altos del Miramar, Corregimiento de Santiago, Distrito de Santiago, Provincia de Veraguas, correspondiente a la finca N°41039, perteneciente a G.S.M.; y se niega el resto de las declaraciones.

Las costas a cargo de E.R. y M.A.G.D. se tasan en B/.9,478.79."

N.,

HERNÁN A. DE LEÓN BATISTA

OYDÉN ORTEGA DURÁN -- ANGELA RUSSO DE CEDEÑO

SONIA F. DE CASTROVERDE

(Secretaria)

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