Decreto Ejecutivo N° 145. Que dicta medidas sobre los arrendamientos, procesos de lanzamiento y desalojo, y se dictan otras medidas
| Publicado en | GOPAn de 1 de mayo de 2020 |
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA en uso de sus facultades constitucionales y legales,
CONSIDERANDO:
Que el artículo 117 de la Constitución Política de Panamá señala que, el Estado establecerá una política nacional de vivienda destinada a proporcionar el goce de este derecho social a toda la población, especialmente a los sectores de menor ingreso;
Que el Articulo 184, numeral 14 de la Constitución Política de la República de Panamá, establece que son atribuciones que ejerce el Presidente de la República con la participación del ministro respectivo, reglamentar las leyes que lo requieran para su mejor cumplimiento, sin apartarse en ningún caso de su texto ni espíritu;
Que el numeral 4 del artículo 2 de la Ley 61 de 23 de octubre de 2009, “Que reorganiza el Ministerio de Vivienda y establece el Viceministerio de Ordenamiento Territorial”, dispone que el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial tiene dentro de sus funciones: “Reglamentar los cánones de arrendamientos y depósitos de garantía para brindar protección a los arrendatarios”;
Que el artículo 1 de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 modificado por la Ley 28 de 12 de marzo de 1974, “Por la cual se dictan medidas sobre los arrendamientos y se crea en el Ministerio de la Vivienda, la Dirección General de Arrendamientos” instaura que, es de Orden Público el arrendamiento de bienes inmuebles particulares destinados para habitación, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docentes, que se regula por medio de esta ley;
Que el artículo 1 de la Resolución de Gabinete No.l 1 de 13 de marzo de 2020, declara el Estado de Emergencia Nacional.
Que en virtud de lo ordenado por el Decreto Ejecutivo No. 507 de 24 de marzo de 2020, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial suspendió por un periodo de noventa (90) días prorrogables, los procesos administrativos que están incluidos en el marco de aplicación de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973;
Que el Decreto Ejecutivo No. 294 de 7 de diciembre de 1994, excluye del ámbito de aplicación de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 modificada por la Ley 28 de 12 de marzo de 1974, los contratos de arrendamientos de bien inmueble particular, destinados para el uso habitacional, cuyo canon de arrendamiento sea superior a la suma de ciento cincuenta balboas con 00/100 mensuales;
Que, por su parte, el Decreto Ejecutivo No 7 de 10 de enero de 1995, excluye del ámbito de aplicación de la referida ley y su modificación, los bienes inmuebles particulares destinados para uso industrial, comercial, profesional o docente, cuyo canon de arrendamiento exceda de la suma de doscientos cincuenta balboas con 00/100 mensuales;
Que la crisis sanitaria producida por la pandemia causada por el COVID-19, ha producido la pérdida de empleos, la suspensión de los efectos de los contratos y actividades comerciales e industriales, lo que imposibilita el pago puntual de los cánones de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a habitación, uso comercial, profesional, industrial y docente, lo que; hace necesario la intervención del Órgano Ejecutivo, para el establecimiento de mecanismos que garanticen el cumplimiento de los derechos y obligaciones de ambas partes de la relación;
DECRETA:
Suspender todos los trámites de los procesos de lanzamiento y desalojo de bienes inmuebles destinados para uso habitacional, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docente, sin distinción del canon de arrendamiento, salvo que existiera un incumplimiento de las obligaciones contractuales, o un proceso legal en trámite por lanzamiento por mora o lanzamiento por intruso antes de la declaratoria del Estado de Emergencia, esto mientras dure el Estado de Emergencia Nacional declarado por el Órgano Ejecutivo.
Se exceptúa de esta medida, al Arrendatario que económicamente no esté afectado en sus ingresos por el Estado de Emergencia Nacional.
En estos casos, el Arrendador podrá ejercer las acciones y demandas respectivas ante la jurisdicción administrativa y judicial competente, para hacer efectivo sus derechos o pretensiones emanadas del presente Decreto Ejecutivo.
Por su parte, el Arrendatario deberá presentar al Arrendador y/o a la autoridad correspondiente, prueba de su afectación económica causada durante el Estado de Emergencia Nacional mediante la presentación de los siguientes documentos:
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Declaración Jurada ante Notario Público en la que se haga constar la disminución de sus ingresos, el cierre de negocios, la suspensión laboral o la terminación de la relación laboral, cualquiera que fuese el caso producto del Estado de Emergencia Nacional.
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Carta del empleador certificando la suspensión laboral o carta de despido, o mutuo acuerdo de terminación de la relación laboral, o certificación de contador público autorizado constatando la disminución de los ingresos o el cierre del negocio, cualquiera que fuese el caso producto del Estado de Emergencia Nacional.
En el caso de los contratos de arrendamiento que terminen durante el periodo en que se encuentra suspendidas las medidas de lanzamiento y desalojo, los mismos se extenderán, manteniendo las mismas condiciones contractuales, por el periodo de la vigencia de este Decreto Ejecutivo.
En los casos en que el Arrendador y el Arrendatario lleguen a un acuerdo que conlleve el descuento en los cánones de arrendamiento por los meses que estuvo el Arrendatario afectado por la disminución de sus ingresos, el cierre de su negocio, la suspensión laboral o la terminación de su relación laboral, cualquiera que fuese el caso producto del Estado de Emergencia Nacional, no se obligará al Arrendador a firmar una extensión del Contrato para que el descuento sea obligatorio.
Mientras dure el Estado de Emergencia Nacional y hasta dos meses luego del levantamiento de esta medida, los arrendatarios afectados por la crisis económica causada por la pandemia de la COVID-19, que no tengan la posibilidad de pagar su canon de arrendamiento, podrán acogerse al articulo 2 del presente Decreto Ejecutivo.
Se ordena la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento las cláusulas de incrementos y las relativas a intereses por mora de los contratos, mientras dure esta medida.
En el caso de los arrendamientos comerciales, el aplazamiento del canon de arrendamiento se iniciará a partir de la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional y se mantendrá hasta el mes siguiente luego del levantamiento de las restricciones de apertura de los bloques y actividades económicas respectivas, que permitan el inicio de operaciones que aplique al comercio. Las obligaciones contractuales, serán exigibles, mas no pagaderas sino hasta un mes después del levantamiento de las restricciones de apertura de los bloques y actividades económicas respectivas y de acuerdo con lo establecido por las partes en acuerdo privado. No obstante, las obligaciones derivadas de sus contratos mantendrán su vigencia.
Después de haber cesado los efectos de la Declaratoria del Estado de Emergencia Nacional y hasta dos meses después de haberse levantado la mismo, si el arrendatario se niega a cancelar al arrendador los cánones de arrendamiento dejados de pagar durante dicho periodo y no cumpla con el mutuo acuerdo firmado, será opción de la parte afectada recurrir en caso de incumplimiento ante la jurisdicción ordinaria. En el caso de no existir cláusulas de incumplimiento, pactadas con anterioridad, será aplicable lo estipulado en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973.
El arrendador y el arrendatario podrán dirimir por mutuo acuerdo los conflictos originados sobre los cánones de arrendamientos dejados de pagar durante la medidas y disposiciones establecidas en este Decreto.
Estos acuerdos tendrán una duración de hasta un máximo de dos años, contados a partir de su firma yo del registro del acuerdo en la Dirección.
Estos acuerdos tendrán una duración de hasta un máximo de dos años, contados a partir de su firma y/o del registro del acuerdo en la Dirección General de Arrendamientos y se mantendrán vigentes mientras el arrendador o arrendatario no incumplan lo pactado en su acuerdo privado.
Para garantizar la deuda el arrendador podrá aceptar un pagaré, letras de cambio o cualquier otro documento negociable acordado por las partes.
En los casos de arrendamientos de bienes inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal, el arrendatario pagará la parte del canon de arrendamiento que corresponda a la cuota de gastos comunes mensuales, entendiéndose que esta cubre los gastos de administración, conservación, mantenimiento, operación y seguridad.
El arrendador podrá recibir el pago de dicha cuota o autorizar al arrendatario a que lo efectúe directamente a la administración del edificio, quien deberá expedir el comprobante de pago correspondiente. El pago realizado por el arrendatario será restado de la deuda que mantenga con el arrendador.
El arrendador que mediante métodos o acciones de hecho suspenda el suministro del servicio de gas, agua, electricidad y otros, como de medida de presión al arrendatario para desalojar el inmueble o que infrinja las disposiciones contenidas en este Decreto Ejecutivo, con excepción de aquellas que tengan sanciones diferentes, será penalizados de acuerdo a lo estipulado en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973.
En caso de controversia, le corresponderá al arrendatario acreditar tal afectación ante la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
Contra la sanción correspondiente, se podrá interponer recurso de reconsideración, en primera instancia, ante la Dirección General de Arrendamientos y el de apelación, en segunda instancia, ante la ministra de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
La Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial conocerá, tramitará y decidirá sobre las quejas que sudan entre el arrendador y arrendatario en relación, con los efectos jurídicos del presente Decreto Ejecutivo.
Corresponderá a las autoridades de acuerdo a sus competencias, ejecutar las acciones tendientes a hacer cumplir el presente Decreto Ejecutivo y sancionar a quienes lo incumplan, así como también a restituir al arrendatario que haya sido lanzado o desalojado.
FUNDAMENTO DE DERECHO: Constitución Política de la República de Panamá, Resolución de Gabinete No. 11 de 13 de marzo de 2020, Ley 93 de 4 de octubre de 1973, Ley 61 de 23 de octubre de 2009, Decreto Ejecutivo No. 294 de 7 de diciembre de 1994, Decreto Ejecutivo No. 507 de 24 de marzo de 2020X.
COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE.
