Sentencia Civil de Corte Suprema de Justicia (Pleno), 1ª de lo Civil, 18 de Agosto de 1994

Ponente:RAÚL TRUJILLO MIRANDA
Fecha de Resolución:18 de Agosto de 1994
Emisor:Primera de lo Civil
RESUMEN

IRINA MERCEDES CÓRDOBA PERALTA APELA CONTRA EL AUTO DE FECHA 26 DE ABRIL DE 1994, DICTADO POR LA DIRECCIÓN GENERAL DEL REGISTRO PÚBLICO

 

VISTOS:

El licenciado J.S.M., en nombre y representación de I.M.C.P., ha interpuesto recurso de apelación contra el auto de 26 de abril de 1994, dictada por el Sub-Director General del Registro Público, mediante la cual se suspende la inscripción de la Escritura Pública Nº 151 de 3 de marzo de 1994 que contiene la venta que le hace J.E.H.J. a I.M.C.P. de la mitad que le corresponde de la finca Nº 22211.

De conformidad con el numeral 2 del artículo 94 del Código Judicial, corresponde a esta Sala conocer de las apelaciones contra las resoluciones del Registro Público, por lo que se procede a resolver lo pedido.

El auto impugnado es del tenor siguiente:

REGISTRO PÚBLICO: Panamá, veintiséis de abril de mil novecientos noventa y cuatro.

Asiento 2561 Tomo 228.

A. presente documento se le hace el siguiente reparo:

Sobre esta finca pesa una limitación de dominio a favor del Banco General, S.A. por ende para vender se requiere el consentimiento del acreedor hipotecario. Por el motivo expuesto se suspende su inscripción. Fundamento Legal: Artículo 1744, 1756 y 1795 del Código Civil. Artículo 47 del Decreto 9 de 1920.

Esta Sala observa que el Registrador basó su decisión en el hecho que sobre el inmueble dado en venta pesa una limitación de dominio a favor del BANCO GENERAL, S.A., en carácter de acreedor hipotecario, por lo cual se requiere el consentimiento del acreedor hipotecario para su perfeccionamiento.

Manifiesta el apelante que mediante Escritura Pública Nº 8949 de 21 de julio de 1988, su representada I.M.C.P. y el señor J.E.H.J. adquirieron el apartamento 1. B del Edificio Plaza España, distinguido como Finca Nº 22211, inscrita al folio 1795 complementario de la Sección de Propiedad Horizontal, Provincia de Panamá, y constituyeron una primera hipoteca y anticresis a favor del BANCO GENERAL, S.A. sobre el referido inmueble.

Seguidamente transcribe la cláusula sexta del contrato de hipoteca y anticresis celebrado entre su representada y el señor HERRERA JARQUIN con el BANCO GENERAL, S.A., el cual es del tenor siguiente:

"Sexto: El Deudor se obliga a no enajenar, hipotecar, arrendar ni gravar en ninguna otra forma la finca hipotecada, en todo o en parte, sin el consentimiento de EL BANCO, otorgado en la misma escritura en que se efectúe la operación de que se trate. Cualquier violación a lo estipulado en esta cláusula determinará el vencimiento de la obligación. Las partes convienen que las prohibiciones señaladas anteriormente constituyen una limitación del dominio del bien hipotecado, por lo que solicitan al Registro Público se sirva hacer la anotación marginal correspondiente."

El apelante hace un extenso alegato doctrinal con respecto al derecho de propiedad, como "el derecho real más absoluto de todos, ya que confiere ... el máximo de facultades que una persona pueda ejercer sobre una cosa (uso, goce, reivindicatoria y disposición). Cuestiona el hecho que si en un contrato de hipoteca y anticresis en que el acreedor hipotecario (BANCO GENERAL, S. A.) no es el vendedor, por qué se le da validez a la cláusula sexta de dicho contrato y señala su oposición a que "dicha cláusula le confiere al Registrador de la Propiedad la facultad de suspender la inscripción de una venta de un bien inmueble".

Al referirse a las normas que sirvieron de fundamento legal al auto apelado, expresa lo siguiente:

Los artículos 1744 y 1756 del Código Judicial, considera el apelante, no guardan relación alguna con el problema planteado en virtud que la suspensión de la escritura de venta del inmueble no se hizo por los defectos que se señalan en las normas antes indicadas. Menciona también el artículo 1795 de la misma excerta legal, pero más bien hace señalamientos sobre las facultades que este artículo le confiere al registrador.

Al realizar un estudio minucioso esta S. observa que el apelante, al fundamentar su escrito de apelación, señala normas violadas y las que, contrario a lo expuesto, sirven de sostén a lo dispuesto por el Registrador.

Al efecto, el artículo 1106 establece la facultad de los contratantes para establecer los pactos, cláusulas y condiciones, siempre que los mismos no sean contrarios a la ley, a la moral ni al orden público. Se observa que no existe violación alguna de esta norma cuando el propio recurrente en su escrito de apelación (f. 10) expresa claramente que su representado y el señor J.E.H.J. celebraron con el BANCO GENERAL, S.A. un contrato de préstamo garantizado con primera hipoteca y anticresis a favor del prestamista sobre el inmueble de propiedad de los deudores y en ese contrato establece la limitación al ejercicio de disposición del inmueble.

En relación con la disposición anterior, sostiene el apelante que se violenta el artículo 5º del Código Civil, puesto que un acto que prohíbe la ley es nulo y de ningún valor. Señala que este artículo se viola por cuanto que existe la prohibición en el artículo 793, numeral 3, del Código Civil de que no surten efectos las disposiciones que contengan prohibición perpetua o temporal de enajenar. La verdad en cuanto a tal prohibición establecida en el artículo 793, nada tiene que ver con el problema planteado. Esta es una disposición contemplada dentro de las normas que reglamenta la libertad de testar en la institución de heredero. Es allí en donde el legislador dispone que no surte efecto la disposición que contenga prohibición perpetua o temporal de enajenar. Tal disposición no es aplicable al caso en donde se transfiere el dominio intervivos, ya que es exclusiva para disposiciones que no pueden establecerse en los testamentos. N. es, sin embargo, tener presente que el término enajenar utilizado en esta disposición debe ser considerado en el concepto más restringido, esto es, que se entiende por enajenar sólo aquéllos que tienen por objeto la transferencia del dominio, que tienden a la tradición del mismo y no al concepto amplio y extenso que se le define como el acto por medio del cual una persona transfiere a otra el dominio de una cosa o constituye sobre ella un derecho real que limita su dominio. Ello se observa cuando a renglón seguido, en el artículo siguiente, permite el legislador que el testador puede dejar todo o parte de la herencia a una persona y a otra solamente el usufructo, lo que constituye para la primera un derecho real que limita su dominio.

Como se desprende de lo expresado, no existe ninguna disposición que disponga que el propietario no puede limitar el derecho dominical y si no existe tal prohibición, no puede considerarse nulo un pacto entre los contratantes que establezca que el propietario, mientras está vigente la hipoteca y anticresis que pesa sobre el bien, no puede venderlo sin la previa autorización del acreedor hipotecario y anticrético.

Respecto al numeral 4º, del artículo 1568 del Código Civil, debe entenderse que efectivamente existe la facultad para hipotecar un bien aunque se haya pactado que no puede hipotecarse. Sin embargo, este no es el caso. No se trata de otra hipoteca; se está frente a un contrato de transmisión del dominio que las partes convinieron fuera inscrito en el Registro Público. Ya la Corte se refirió a este aspecto. Así, en resolución de 30 de agosto de 1971 dispuso lo siguiente:

"Pactado en un contrato de venta de un inmueble inscrito que el comprador no 'podrá vender, hipotecar, gravar, ni disponer en forma alguna de la mitad de la finca comprada hasta tanto se cumpla la condición estipulada', y dejándose constancia en el Registro, mediante nota marginal, de dicha prohibición, mientras la misma esté vigente no puede inscribirse un derecho que la contradiga, ya que esta Corporación ha preceptuado 'Los documentos inscritos tanto en el Registro de la Propiedad como en el Civil, deber ser tenidos como ciertos y válidos mientras no sean cancelados'. Y tal cancelación no le corresponde efectuarla al Registrador, sino cuando se cumplen los requisitos consignados en el Art. 1784 del C. Civil.

..."(R.J. Nº 10, 1971).

En virtud de las consideraciones expuestas, la Corte Suprema, SALA DE LO CIVIL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CONFIRMA el auto de 26 de abril de 1994 dictado por el Registro Público.

N. y D..

(fdo.) R.T.M.

(fdo.) E.A. DE ALBA

(fdo.) AURA E. GUERRA DE V.

(fdo.) SONIA F. DE CASTROVERDE

Secretaria