Sentencia Contencioso de Corte Suprema de Justicia (Panama), 3ª de lo Contencioso Administrativo y Laboral, 24 de Marzo de 2005

VISTOS:

El licenciado D.E.C.G., en representación de S.M., ha presentado demanda contencioso administrativa de plena jurisdicción para que se declare, nula por ilegal, la Resolución Nº 06-02 RC de 18 de junio de 2002.

1. -ACTO ADMINISTRATIVO IMPUGNADO.

Mediante la Resolución Nº 06-02 R.C. de 18 de junio de 2002, el Director General de Arrendamientos revocó en todas sus partes la Resolución Nº 12-2002 R.C. de 10 de abril de 2002, dictada por la Comisión de Vivienda Nº 3. A su vez, decidió aprobar la rescisión o terminación del Contrato de Arrendamiento No. 23923, suscrito el 20 de noviembre de 1974 entre Inversiones Crespo, S.A. y S.M..

Consecuentemente, se le comunica al demandante que debe entregar a la empresa Administradora, el Apartamento 17-18 del inmueble 383 ubicado en la Avenida E. Sur, C.C. de San Francisco. (fs. 9-11)

Sirvió de sustento para la revocación de la Resolución Nº 12-2002 R.C. de 10 de abril de 2002, la supuesta morosidad del arrendatario en el pago de su canon de arrendamiento.

1. FUNDAMENTO DE LA DEMANDA.

   Manifiesta el demandante que la resolución impugnada viola directamente, por omisión, el artículo 11 de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, cuyo tenor es el siguiente:

   ARTICULO 11: El canon de arrendamiento se pagará por mes vencido. No obstante lo anterior, el arrendatario, a su iniciativa podrá pagar por adelantado ...

   A su juicio esta norma se ha transgredido, porque el arrendador promovió juicio administrativo para rescindir el contrato de arrendamiento y lanzar al arrendatario sin que este último se encontrase en mora. Enfatiza que para el 29 de noviembre de 2001 se instauró en su contra dicho juicio sin aceptársele el pago del mes corriente

   A su vez, estima que se infringió el artículo 9 de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, que señala lo siguiente:

   "Artículo 73. Ningún contrato de arrendamiento o prórroga de él podrá celebrarse por un término menor de 3 años; el arrendatario tendrá derecho a que le prorrogue por igual término en caso de que al vencerse el contrato estuviera al día en sus pagos. Si el arrendador rehusare ..."

   Sobre el particular, afirmó que en la relación contractual que mantuvieron por más de 30 años, el arrendador y el arrendatario existía una aceptación tácita de pago "no puntual", por lo que se originó una costumbre de pago que deviene en la no aplicación de lo dispuesto en el citado artículo 73.

   Admitida la demanda, se le corrió en traslado a la señora Procuradora de la Administración y se solicitó al funcionario demandado que rindiera el informe de conducta, a que se refiere el artículo 33 de la Ley 33 de 1946.

2. INFORME DE CONDUCTA DEL FUNCIONARIO DEMANDADO.

   El Director General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda, a través de la Nota Nº 14.700-2416-02 de 25 de septiembre de 2002 sustentó la legalidad del acto impugnado, señalando que el proceso seguido contra S.M. cumple con las condiciones necesarias para rescindir el contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad Solimas, S.A., por lo que no procede la prórroga legal a favor del arrendatario. (fs. 78-80).

3. OPINIÓN DE LA PROCURADORA DE LA ADMINISTRACIÓN.

   Mediante Vista Fiscal Nº 231 de 31 de marzo de 2003, la señora Procuradora de la Administración, solicitó a la Sala acceder a las pretensiones del demandante.

   En lo medular, afirmó que la actuación de la empresa Solimas, S.A. contraría el principio de buena fe que rige los contratos de arrendamiento, toda vez que a pesar de que tenía la costumbre de recibir los cánones de arrendamiento de parte del señor S.M. en forma tardía, es decir, luego de vencida la fecha estipulada en el contrato, se negó a aceptar el pago del canon del mes de noviembre de 2001, "que deseaba realizar el señor M., el 29 de noviembre de 2001", para así constituir la supuesta mora y proceder a solicitar ante las autoridades de vivienda la rescisión del contrato.

   Finalmente, agrega que la Dirección General de Arrendamientos no observó de manera integral el artículo 1 de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, razón por la cual no protegió a la parte más débil en esta relación contractual, denominada arrendatario (fs. 84-89).

4. ANÁLISIS DEL EXPEDIENTE.

   Evacuados los otros trámites de Ley, la Sala procede a hacer un examen de los hechos que rodean la controversia entre S.M. y Solimas, S.A. V..

   El 29 de noviembre de 2001, la empresa Solimas, S.A. presentó, proceso de rescisión de contrato de arrendamiento y lanzamiento contra S.M.. Fundamentó su pretensión, afirmando que conforme lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento Nº 23923 y el artículo 9 de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, el arrendatario no tenía derecho a que se le prorrogara el contrato cuya rescisión se solicita, porque no se encontraba al día en el pago del canon.

   En este sentido, sostuvo que el contrato de arrendamiento Nº 23923 venció el 20 de noviembre de 2001 y que el señor MENOTTI en su calidad de arrendatario estaba moroso a la fecha de presentación de la demanda de rescisión de contrato...