El rol del comité de administración en los conjuntos incorporados al régimen de propiedad horizontal
| Autor | Licda. Ayleen Quintero |
| Páginas | 107-113 |
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No es desconocido para nadie, que la convivencia pacífica entre los copropietarios de una propiedad horizontal se ha vuelto cada vez más difícil de lograr. Dado los temas que los relacionan entre sí, tales como el pago de cuotas, el alcance de sus derechos y obligaciones como copropietarios, compartir áreas comunes, y otros numerosos aspectos, se ha hecho cada vez más difícil llegar a acuerdos entre copropietarios, lo que redunda en que la administración de una propiedad horizontal se haga más compleja.
No conforme con lo anterior, la Ley 31 de 18 de junio de 2010 que estableció el régimen de Propiedad Horizontal, contempla la posibilidad que dentro de una propiedad horizontal existan otras propiedades horizontales o edificaciones, independientes entre sí de cierto modo, pero a la vez parte de aquella.
Pese a que estas propiedades horizontales o edificaciones que forman parte de otra propiedad horizontal, compartirán áreas comunes entre sí, cada una tiene sus áreas comunes internas y sus propias necesidades, que requieren que exista una administración adecuada y una representación directa para atender sus requerimientos particulares.
Es por esta razón que nos hemos planteado ¿cómo se lleva a cabo la administración de una propiedad horizontal, cuando nos encontramos frente a esta figura de varias propiedades horizontales dentro de otra? ¿Serán las decisiones tomadas, reflejo real de la voluntad de la mayoría? ¿Qué importancia tiene el reglamento originario en las futuras decisiones que se tomen para las propiedades horizontales derivadas? Y por último, ¿contamos actualmente con organismos de administración y reglas adecuadas para la correcta administración de propiedades horizontales que forman parte de conjuntos inmobiliarios incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal?
Dicho lo anterior, debemos abordar aspectos fundamentales de la Ley de Propiedad Horizontal, que nos lleven a encontrar respuesta a estas interrogantes, tales como, la propiedad horizontal; sus organismos de administración; el quórum necesario y mecanismo para la toma de decisiones; así como analizar las modalidades de incorporación de propiedades horizontales que existen, así como el rol del Comité de Administración y la importancia del Reglamento de Copropiedad en este sentido. También
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debemos comparar nuestra legislación en materia de Propiedad Horizontal con las legislaciones de otros países, a fin de que a través del análisis comparado se lleguen a mejores conclusiones.
Concepto de Propiedad Horizontal
Señala el autor español José María Saforteza Socías que propiedad horizontal es:
…la organización de un edificio de forma que cada piso y cada local independientes, por tener salida propia a un elemento común del inmueble o a la vía pública, puedan ser objeto de propiedad separada, la cual llevará consigo un derecho de copropiedad sobre los elementos del edificio que son necesarios para el uso y disfrute del piso o local. Estos elementos son: el zaguán, escaleras, ascensores, tejados, etc. La comunidad de titulares de estos pisos y locales se llama Comunidad de Propietario 2 .
Por su parte el autor Claudio Fabián Torres define la Propiedad Horizontal como “…la que recae sobre uno o varios pisos, viviendas o locales de un edificio, adquiridos separadamente por diversos propietarios, con ciertos derechos y obligaciones comunes”3.
En cuanto a nuestra legislación, el artículo 1 de la Ley 31 de 2010 la describe como un tipo especial de propiedad que se constituye sobre unidades inmobiliarias que son susceptibles de aprovechamiento independiente o individual, las cuales poseen acceso a la vía pública y donde coexisten la propiedad singular sobre los bienes privados y la copropiedad sobre los bienes comunes.
Como toda estructura administrativa, la administración de las propiedades horizontales cuenta con un organismo principal. Conforme a nuestra legislación, la Asamblea de Copropietarios representa el organismo máximo a través del cual se han de gobernar todos los asuntos dentro del régimen de propiedad horizontal y está conformado por todos los propietarios de las unidades. Esta asamblea debe contar con su personería jurídica propia la cual adquiere mediante la inscripción del Reglamento de Copropiedad en el Registro Público. Como la ley establece que se trata de una persona jurídica, debemos señalar que ésta tiene a su vez un representante legal, que es el Presidente de la misma o en su ausencia el Vicepresidente, o cualquier otro miembro de la Junta Directiva.
La Asamblea de Propietarios está representada por la Junta Directiva la cual conforme a nuestra legislación, está conformada por tres (3) miembros como mínimo (salvo que se trate de propiedades horizontales de dos unidades exclusivamente), que ocuparán los cargos de Presidente, Secretario y Tesorero. Puede haber más cargos, tales como Vicepresidente, Vocal y otros, sin embargo, tres es el mínimo. Las facultades...
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