Sentencia de Corte Suprema de Justicia (Panama), 1ª de lo Civil, 22 de Marzo de 2002
| Fecha de Resolución | 22 de Marzo de 2002 |
| Emisor | Primera de lo Civil |
VISTOS:
Ha concurrido al presente despacho por la vía de demanda contencioso administrativa de plena jurisdicción el licenciado M.V.K., en representación de LASSO y LASSO, S.A., a solicitar que se declare nula, por ilegal, la Resolución No. 05-98 A.I. de 24 de abril de 1998, dictada por la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda, sus actos confirmatorios y para que se hagan se declaraciones.
Admitida la demanda se corrió en traslado a la Directora General de Arrendamientos, a la señora E.T.C. y a la Procuradora de la Administración, por el término de ley.
CONTENIDO DEL ACTO ACUSADO DE ILEGAL
Mediante el acto impugnado, es decir la Resolución No. 05-98 A.I. de 24 de abril de 1998, la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda declaró ilegal el alza efectuada en el canon de arrendamiento del apartamento No. 3 del Edificio No. 1106B, ubicado en Carrasquilla, Corregimiento de San Francisco, propiedad de LASSO y LASSO, S.A., arrendado a la señora E.E.T.C..
En consecuencia, ordenó restablecer el canon de arrendamiento del citado inmueble en la suma de B/.80.00 y devolver o acreditar en pagos futuros de la arrendataria la suma de B/.5,800.00, en concepto de cobros en exceso.
Recurrida en reconsideración, los términos de la anterior resolución fueron mantenidos por la Resolución No. 13-98 R.R. de 15 de octubre de 1998 (fs. 5 y 6).
En la fase de apelación fue confirmada en todas sus partes por el Ministro de Vivienda (cfr. Resolución 242-98 de 30 de diciembre de 1998, fs. 7 y 8).
SUSTENTO DE LA PRESENTE DEMANDA
El demandante afirma que el 1ro de marzo de 1987 J.C. de L. arrendó a E.E.T. el apartamento No. 3 del Edificio No. 1106B, ubicado en el sector de C. por un canon de arrendamiento de B/.80.00. Contrato que fue registrado ante la Dirección General de Arrendamientos el 5 de marzo de 1987.
Sostiene que antes de que comenzara a darse cumplimiento, este contrato fue modificado, fijándose un canon de arrendamiento de B/.150.00, pero que dicha modificación no fue registrada en la Dirección General de Arrendamientos.
La arrendataria, por vía de su apoderada judicial, confirmó que desde el momento en que ocupó el bien ha pagado una renta de B/.150.00, manifestó el recurrente.
Sin embargo, no es sino 10 años más tarde que la arrendataria inicia un proceso por alza ilegal del canon de arrendamiento, que culminó en las resoluciones hoy impugnadas.
Durante el curso del proceso, E.T. desocupó el bien inmueble en referencia.
DISPOSICIONES INFRINGIDAS
A criterio del actor el acto acusado de ilegal infringe los artículos 461, antes 456, 464 (459), 784 (773) incisos 1 y 3,párrafos 2, 3 y 4 del 593 (582) del Código Judicial, artículos 6, 15 y 37 de la Ley 37 de 93 de 1973, los artículos 1133 y inciso 1 del 1113 del Código Civil y el artículo 1 del Decreto Ejecutivo No. 43 de 2 de junio de 1978.
Observemos en detalle el contenido de estas normas y en qué consiste la supuesta infracción, desde la perspectiva del demandante.
Artículo 461: El procedimiento civil regula el modo como deben tramitarse y resolverse los procesos civiles cuyo conocimiento corresponde al Órgano Judicial y a los funcionario que determinan este Código y otras leyes.
A juicio del actor la infracción se produce, porque la Dirección General de Arrendamientos no tiene competencia para inmiscuirse en causas civiles cuya solución corresponde a los tribunales ordinarios del ramo civil, aunque las partes involucradas sean arrendador y arrendatario.
Artículo 464: La persona que pretenda hacer efectivo algún derecho o pretensión, que se declare su existencia o que se declare la inexistencia de uno adverso a sus intereses o la existencia o inexistencia de una relación jurídica que le concierna o afecte, puede pedirlo ante los tribunales en la forma prescrita en este Código.
Insiste el demandante bajo el marco de lo dispuesto en este artículo 464, antes 459, del Código Judicial, que no corresponde a organismos administrativos, sino al Órgano Judicial, reconocer y declarar la existencia de algún derecho o pretensión civil. Del mismo modo, el reclamo de un reembolso de dinero cobrado indebidamente es una pretensión de carácter civil cuyo reconocimiento no corresponde a la esfera administrativa.
Artículo 784: Incumbe a las partes probar los hechos o datos que constituyen el supuesto de hecho de las normas que les son favorables.
...
Los hechos claramente reconocidos en el curso del proceso por la parte adversa, no requieren prueba.
Al abordar la violación del artículo 784, numeración anterior 773, se refirió al hecho concreto de que durante el proceso ante la administración la apoderada judicial de la arrendataria sostuvo que al recibir la copia del contrato con la modificación del canon de arrendamiento le arrendadora le informó a su poderdante que así estaba registrado en el Ministerio de Vivienda. Este hecho fue negado por su parte, porque su comprobación dependía de la fallecida J.C. de L.. Pese a ello no se presentó ninguna prueba que confirmara esta aseveración, que fue tomada como cierta por la institución, por lo que incurrió en error de hecho al aceptar como hecho cierto la alteración unilateral y fraudulenta del contrato.
Artículo 6: El arrendador tiene la obligación de entregar a la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su firma, una copia de todo contrato de arrendamiento que celebre. La omisión del arrendador de presentar copia del contrato, o la negativa del arrendatario a firmarlo cuando esté ocupando el inmueble, será causal de sanción de acuerdo con lo establecido de esta ley.
Hay infracción producto de la interpretación errónea de esta excerta, en apreciación del demandante, porque la Dirección General de Arrendamientos consideró, con fundamento en esta disposición, que el registro de los contratos de arrendamiento es un requisito esencial para su perfeccionamiento y validez, cuando dicha omisión sólo acarrea la sanción de multa fijada por el artículo 65 de esta Ley.
Artículo 1133: Para juzgar la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éste, coetáneos y posteriores al contrato.
El actor explica que la arrendataria recibió y aceptó el contrato modificado y que a partir de ese momento el mismo se perfeccionó, máxime que la arrendataria pagó voluntariamente, si objetar, el canon ya modificado, por lo que considera registro del contrato ante la Dirección General de Arrendamientos una simple formalidad para publicidad ante terceros, por lo que la falta de este requisito no acarrea su nulidad. De lo anterior revela la intención de las partes de perfeccionar el contrato con la modificación del canon.
Artículo 1113. El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de construir el contrato.
A criterio del actor a partir del momento en que se modificó el contrato que ya había sido entregado a la Dirección General de Arrendamientos, fue recibido por la arrendataria y cumplido con la modificación se produjo el verdadero consentimiento.
"Artículo 15. Son nulas y, por lo tanto, no obligan a los contratantes, aunque se expresen en un contrato de arrendamiento o en otro pacto cualquiera, las estipulaciones que impliquen renuncia, disminución, adulteración o dejación de derecho alguno reconocido a favor del arrendatario."
Considera el demandante que esta excerta hubiese sido aplicable si la arrendataria hubiera cancelado siquiera una mensualidad de B/.80.00 y luego se le hubiera aumentado a B/.150.00, sin autorización de la Dirección General de Arrendamientos.
De otro lado, indicó que "el canon de arrendamiento no es, por definición, uno de los derechos del arrendatario, los cuales se establecen en el artículo 34 de la Ley citada (93 de 1973), sino que es el precio que debe pagar por dichos derechos, los cuales no fueron negados en ningún momento."
Artículo 37. El aumento del canon de arrendamiento en contravención a las disposiciones de esta Ley no obligará a los arrendatarios.
A entender del proponente de la presente acción esta norma no es aplicable en este caso y tampoco hubo aumento, porque nunca se pagó la suma de B/.80.00, desde el principio el pago fue por B/.150.00.
Decreto Ejecutivo No. 43 de 1978
"Artículo 1. Toda alza de cánones de arrendamiento sujeta a la aplicación de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973, reformada por la Ley 28 de 12 de Marzo de 1974, deberá para su validez ser aprobada por la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda mediante resolución motivada."
Sostiene el afectado que esta disposición no es aplicable en atención a que la "arrendadora jamás procuró el 'alza' del canon de arrendamiento que finalmente convino con la arrendataria en el contrato consensual, que sí lo es, de arrendamiento celebrado entre ambas."
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