Ley N° 284. Sobre el régimen de propiedad horizontal y que subroga la ley 31 de 2010

Los principios rectores son entre otros:

1. Convivencia pacífica y solidaridad social. La propiedad horizontal deberá promover en sus reglamentos el establecimiento de relaciones pacíficas entre los propietarios y/o residentes, basándose en la cooperación y solidaridad social.

2. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva y el administrador, referente a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones, deberán atender a los principios del debido proceso, el derecho a la defensa, contradicción e impugnación.

3. Derecho a petición. Derecho de solicitar, de forma respetuosa y por escrito, a la Junta Directiva y/o administrador, cualquier información o documento, como actas de Asamblea de Propietarios, actas de Junta Directiva, informes, estados de cuenta, proyectos de trabajados dentro de la propiedad horizontal, cotizaciones, contrataciones, entre otros, siempre que estos versen sobre el ejercicio de sus derechos sobre la propiedad horizontal.

4. Principio de confidencialidad. A todo propietario debidamente inscrito de una unidad inmobiliaria, o a quien le haya cedido el uso o usufructo de su unidad inmobiliaria, le asiste el derecho a que los temas personales que deban ser tratados por el administrador o la Junta Directiva, que no afecten el funcionamiento de la propiedad horizontal o de otros propietarios, sean tratados con la debida confidencialidad y reserva.

5. Respeto a las decisiones. Las decisiones adoptadas en Asamblea de Propietarios, con la debida convocatoria, quorum y votación correspondiente, según dispone esta Ley, serán vinculantes y de obligatorio cumplimiento por los propietarios presentes y ausentes a la reunión.

6. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe regir las actuaciones entre los propietarios, de los miembros de la Junta Directiva y del administrador, así como para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivadas de la ley, su reglamentación y los reglamentos de copropiedad.

7. Sostenibilidad y función social. Todo reglamento que rige a la propiedad horizontal deberá respetar la función social y ecológica de esta y, por ende, deberá ajustarse a lo dispuesto en la normativa urbana vigente.

Su funcionalidad debe respetar los espacios públicos, tender a un ambiente sano y sin contaminación, estableciendo áreas verdes.

1. Las diversas unidades inmobiliarias cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.

2. Las distintas unidades inmobiliarias sobre terreno común.

3. Las edificaciones o proyectos construidos sobre terrenos de propiedad de una o más personas que autorizan el uso del terreno para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal.

4. Las lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos, cuyas mejoras se edifiquen posteriormente.

5. Las construcciones o edificios destinados a estacionamientos, bodegas, cementerios o cualquier actividad comercial, siempre que por su naturaleza puedan ser identificados los bienes comunes de los privativos.

6. Los proyectos o desarrollos, ya sean edificios, Notificaciones, parcelaciones, urbanizaciones y otro tipo de unidad inmobiliaria edificada sobre terreno o finca ya incorporada al Régimen de Propiedad Horizontal.

7. Cualquier otro tipo de unidad inmobiliaria, conjunto, edificios o urbanizaciones, parcelaciones o lotificaciones, siempre que sean susceptibles de aprovechamiento independiente y que presenten las características del Régimen.

En el caso de los numerales 3 y 7, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, junto con las autoridades competentes vinculadas a este tema, establecerán el marco regulatorio, el procedimiento, la forma y los términos en que se hará efectiva la incorporación al Régimen.

El Reglamento de Copropiedad no podrá establecer disposiciones que limiten tales derechos.

Si se trata de una edificación construida sobre un bien inmueble ajeno, se exigirá la anuencia del propietario y se establecerán las condiciones entre el propietario del bien inmueble y las mejoras con motivo de la incorporación a dicho Régimen. Estas exigencias deberán formar parte integral de la escritura pública en que se protocolizó la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal.

1. Acreedor hipotecario o fiduciario. Aquel que tiene garantizado su crédito con el derecho real, constituido a su favor sobre un inmueble de propiedad del deudor.

2. Administración. Trabajo conjunto entre el administrador y la Junta Directiva, que consiste en planificar, gestionar, coordinar, controlar y dirigir los diversos recursos con los que cuenta una propiedad horizontal, con el fin de cumplir el mandato de la ley, la Asamblea de Propietarios y los reglamentos del inmueble.

3. Administrador de la propiedad horizontal. Persona natural o jurídica que, bajo la supervisión y coordinación de la Junta Directiva, administra los bienes comunes incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal.

4. Asamblea de Propietarios de la propiedad horizontal. Organismo máximo de gobierno dentro del Régimen de Propiedad Horizontal y estará formado por los propietarios. Adquiere su personería jurídica una vez inscrito el título constitutivo en el Registro Público.

5. Azotea. Bien común esencial, la cual es una cubierta llana final, con capacidad de soporte para cargas vivas.

6. Bienes anejos. Área o espacio dependiente de una unidad inmobiliaria, identificado y descrito en el Reglamento de Copropiedad, que no está unido físicamente a esta y que es complementario o accesorio de esta unidad, formando junto con ella una sola unidad inmobiliaria, como los depósitos, estacionamientos y otros similares. Los bienes anejos no podrán formar fincas separadas de las unidades inmobiliarias, pues son bienes que siguen la suerte del principal.

7. Bienes comunes. Todos los bienes muebles e inmuebles que no sean privativos sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados de acuerdo con su coeficiente de participación asignado en el Reglamento de Copropiedad que, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan su existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce.

Los bienes comunes no podrán ser objeto de hipoteca, gravamen o medida cautelar por la naturaleza de estos, excepto por el incumplimiento de obligaciones adquiridas o por derecho reconocido mediante sentencia judicial.

8. Bienes comunes de uso exclusivo. Los que en el Reglamento de Copropiedad o la Asamblea de Propietarios acuerden su uso exclusivo a favor de una o más unidades inmobiliarias.

9. Bienes privados. Los que conforme a la inscripción hecha en el Registro Público y la descripción del Reglamento de Copropiedad pertenecen a determinada persona natural o jurídica de forma individual o colectiva.

10. Bienes suntuosos. Toda innovación como amenidades, juegos, cancha y estacionamientos adicionales, que no forme parte del proyecto constructivo original y que se adicionen al inmueble sometido a! Régimen de Propiedad Horizontal, con el solo propósito de agregar mayor confort o comodidad, entretenimiento, mayor excelencia, ostentación o exquisitez a los propietarios, y no necesarios para el desarrollo de las actividades usuales dentro de la propiedad horizontal.

11. Bioseguridad. Conjunto de normas, medidas y protocolos que podrán ser aplicados a los propietarios y/o a terceros con el objetivo de contribuir a la prevención de riesgos o infecciones derivadas de la exposición a agentes potencialmente infecciosos o con cargas significativas de riesgo biológico, químico y/o físico.

12. Coeficiente de participación. Porcentaje que tiene todo propietario de la unidad inmobiliaria sobre los bienes comunes y que genera derechos y obligaciones, el cual es proporcional al valor de su unidad inmobiliaria fijado en términos de porcentajes entre el valor total de terreno y las mejoras declaradas, tomando en consideración la proyección inicial del proyecto.

13. Comité de Apoyo. Propietario o propietarios designados por la Junta Directiva, que informa y responde directamente a esta, con el objeto de colaborar en una tarea definida dentro de la propiedad horizontal. La Junta Directiva establecerá las funciones y vigencia de este Comité.

14. Comité de Apoyo de Administración de Propiedades Horizontales. Agrupación conformada por los representantes de cada propiedad horizontal que comparten áreas comunes indivisibles entre varios inmuebles y cuyo objeto es colaborar en el mantenimiento y conservación de las áreas que comparten. Estará conformado por un propietario designado por cada Junta Directiva dc las propiedades horizontales que lo conforman.

15. Comité de Componente. Conjunto de propietarios de un mismo componente para simplificar la administración, conservación, mantenimiento, operación y seguridad de los bienes y áreas que sean comunes.

16. Comité de Transición. Conjunto conformado por los primeros propietarios de un inmueble que colaborarán y participarán en la toma de decisiones concernientes a la administración, conservación, mantenimiento y seguridad del bien inmueble, durante la vigencia de la Junta Directiva designada por el promotor al incorporar el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal.

17. Componentes. Actividades o usos que forman parte de una misma propiedad horizontal, cuya operación se diferencia una de otras.

18. Conjunto inmobiliario. Desarrollo inmobiliario conformado por un grupo de unidades inmobiliarias proyectadas o construidas sobre una o más fincas que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general o común, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento y porterías. También podrá conformarse por varias unidades inmobiliarias, como edificaciones, lotes, comercios o industrias funcionalmente independientes, con reglamentos de copropiedad independientes que, a su vez, mantienen copropiedad indivisible sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios con otras unidades inmobiliarias constituidas bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. En tal caso, les corresponde a los propietarios la conservación, el mantenimiento y la administración de todas las áreas, incluyendo las vías de acceso, el alcantarillado pluvial y de aguas negras, entre otras.

Queda entendido que el diseño y tipo de material que se utilice deberá cumplir con las especificaciones y normas técnicas establecidas para estos fines por las instituciones encargadas de la revisión y aprobación de planos. Igualmente, los promotores que desarrollen urbanizaciones o parcelaciones deberán acogerse a los procedimientos que regule esta materia en la etapa de anteproyecto y construcción.

Todos los proyectos de lotificación. parcelación o urbanizaciones cuya superficie supere las 10 hectáreas requerirán la aprobación previa del esquema de ordenamiento territorial por la Dirección de Ordenamiento Territorial del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

19. Cuotas de gastos comunes. Suma de dinero que le corresponde pagar a cada propietario por cada unidad inmobiliaria inscrita a su nombre en el Registro Público, con el fin de cubrir los gastos de administración, conservación, reparación, seguros, mantenimiento y operación, así como el Fondo para Imprevistos, según lo establezca esta Ley, su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad o lo disponga la Asamblea de Propietarios. Además, incluye las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquiera otra debidamente establecida en el Reglamento de Copropiedad o las aprobadas por la Asamblea de Propietarios, así como cualquier otra obligación económica con la propiedad horizontal que esté debidamente sustentada.

Las cuotas de gastos comunes deberán fijarse en el Reglamento de Copropiedad de la siguiente forma:

a. Para la propiedad horizontal de edificios, en atención al metraje de las unidades.

b. En los casos de propiedad horizontal de urbanizaciones, por unidad inmobiliaria.

Las cuotas de gastos comunes no podrán ser objeto de gravámenes o medida cautelar por la naturaleza de estos, excepto por el incumplimiento de obligaciones adquiridas o por derecho reconocido mediante sentencia judicial. En dicho caso, solo se podrá cautelar el Fondo para Imprevistos y/o hasta el 20 % de la totalidad de lo recaudado mensualmente por la propiedad horizontal hasta el monto líquido decretado por la instancia judicial.

20. Desembolso extraordinario. Gasto no previsto en el presupuesto, que puede ser aprobado por la Junta Directiva, para ser desembolsado de los excedentes o reservas del inmueble, en aquellos casos qae se presente una situación imprevisible, cuya atención sea necesaria e imprescindible, con carácter de urgencia notoria que no permite observar el término que establece esta Ley para un llamado de Asamblea ordinaria o extraordinaria para su aprobación, lo cual excluye gastos periódicos, superfluos, de situaciones que no presenten riesgos o sanciones para el inmueble.

21. Edificación. Cualquier construcción destinada a servir de espacio para el desarrollo de una actividad humana.

22. Estacionamiento. Espacio dentro de la propiedad horizontal, que puede ser destinado para uso privado, común o común de uso exclusivo.

23. Fachada. Cualquier parte o área externa de las unidades inmobiliarias.

24. Fondo para Imprevistos. Suma obligatoria recaudada de forma anual destinada para atender y financiar las obligaciones, obras o expensas que se presenten de forma imprevista dentro de la propiedad horizontal, conformada como mínimo por el 1 % de la totalidad de los ingresos anuales y de las cuotas de gastos comunes de los propietarios de la propiedad horizontal.

Inmueble. Estructura construida sobre una o más fincas de acuerdo con.los planos y especificaciones aprobados por las autoridades gubernamentales competentes.

7. Lotificación. División de un globo o parcela de terreno que responde a un patrón común en dimensión y área.

8. Morosidad. Incumplimiento en el pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo establecido en el Reglamento de Copropiedad; de no estar definido este plazo, se considerará el último día del mes como fecha límite de pago.

9. Parcelación. División de un terreno de una hectárea como mínimo y que no presenta un patrón repetitivo en cuanto a área y dimensión en uno o varios lotes.

10. Poz y salvo. Documento que certifica que una unidad inmobiliaria se encuentra al dia en el pago de las cuotas de gastos comunes de la propiedad horizontal.

11. Penthouse. Unidad inmobiliaria de mayor superficie situada, generalmente, en los últimos niveles de un edificio.

12. Pisos. Divisiones horizontales de los edificios.

13. Poder de votación. Participación personal o delegada de cada propietario en la toma de decisiones dentro de la reunión de la Asamblea de Propietarios.

14. Proindivisión. Propiedad indivisa que existe entre varias personas.

15. Promotor. Persona natural o jurídíca propietaria o quien promueve la construcción de una propiedad horizontal.

16. Propiedad horizontal derivada. Es la surgida de la incorporación al régimen de unidades inmobiliarias constituida sobre una finca ya incorporada a1 Régimen de Propiedad Horizontal.

17. Propiedad horizontal originaria. Propiedad horizontal surgida de la incorporación de edificaciones, lotificaciones, parcelaciones, urbanizaciones o cualquier otro bien susceptible de incorporación al Régimen, cuyas unidades inmobiliarias serán propiedades horizontales independientes.

18. Propiedad horizontal turística. Régimen de propiedad constituido sobre las unidades inmobiliarias de uso comercial turístico, debidamente inscrito al Régimen de Propiedad Horizontal y al Registro de Turismo como autoridad rectora, mediante el cual el propietario de las unidades inmobiliarias, a través de contrato, destina el bien a alojamiento público turístico en cualquiera de sus modalidades.

19. Propietario. Persona natural o jurídica que tiene derecho a gozar y disponer de su unidad inmobiliaria debidamente inscrita a su nombre en el Registro Público de Panamá.

20. Propietario al día. Aquel que, teniendo inscritas en el Registro Público a su nombre una o más unidades inmobiliarias en un mismo inmueble, tiene pagadas las cuotas de gastos comunes de una o más de sus unidades inmobiliarias en el mes corriente. El propietario solo podrá ejercer el voto por las unidades inmobiliarias que estén al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.

40. Propietario inicial. Persona natural o jurídica a cuyo nombre están inicialmente inscritas en el Registro Público de Panamá, bajo el título constitutivo, todas las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal

Proyecto de interés .social. Aquel que el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial certifique como tal.

Quorum. Cantidad mínima de propietarios cuya asistencia presencial o por medio tecnológico es considerada necesaria para poder deliberar válidamente y adoptar decisiones en una reunión de la Asamblea de Propietarios o de Junta Directiva de acuerdo con la presente Ley.

Recargo. Sanción por el pago mensual tardío de la cuota de gastos comunes que puede ascender hasta un 20 % de cada cuota de gastos comunes dejada de pagar.

Reglamento de Copropiedad. Conjunto de normas, derechos y deberes debidamente inscritos en el Registro Público, aplicables a los propietarios de las unidades inmobiliarias que se encuentran sujetas al Régimen de Propiedad Horizontal.

Reglamento de Uso. Documento o conjunto de normas cuya finalidad es asegurar el mejor uso, goce y mantenimiento de los bienes comunes de la propiedad horizontal, el cual será de obligatorio cumplimiento, siempre que no sea contrario a la ley.

Reserva. Derecho declarado por el promotor a su favor en el Reglamento de Copropiedad sobre el resto libre de terrenos y elementos de bienes comunes no esenciales para disponer libremente de ellos, siempre que no afecten la funcionalidad y seguridad del proyecto y los derechos de los propietarios. Este derecho no superará el periodo de vigencia máxima de diez años.

En los casos que existan medidas cautelares sobre el resto libre de terrenos descritos en el párrafo anterior por medio del cual se le otorga la personería jurídica a la Asamblea de Propietarios, el Registro Público deberá inscribir sobre dicha finca, únicamente las actas de Asamblea de Propietarios y de Junta Directiva, cuyas decisiones no se encuentren relacionadas con el resto libre sujeto a medida cautelar.

Reserva de construcción. Derecho sobre el uso de ciertas áreas comunes o lotificaciones establecidas a favor del promotor para continuar con futuras etapas de la propiedad horizontal.

Reserva sobre bienes comunes. Derecho sobre el uso de ciertos bienes comunes, establecidos a favor del promotor, como azotea, sótanos, fachadas, servidumbre, estacionamientos y otros, exceptuando azoteas en proyectos residenciales. Este derecho no superará el periodo de vigencia máxima de diez años.

Reunión de la Asamblea de Propietarios . Es la reunión ordinaria o extraordinaria de los propietarios del inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, convocada para un fin determinado.

Segunda convocatoria. Reunión de la Asamblea de Propietarios ordinaria o extraordinaria por falta de quorum en su primera convocatoria, la cual deberá convocarse inmediatamente y celebrarse dentro de los diez días calendario después de la primera convocatoria, manteniendo la misma agenda, horario, forma y lugar.

Tiempo compartido. Modalidad mediante la cual el propietario o los propietarios de un

inmueble destinado al alojamiento público turístico o al uso residencial lo somete a un régimen contractual, a través del cuai adquieren derechos de uso sobre el inmueble, por parte de distintas personas, en distintos periodos del año.

Título constitutivo. Escritura pública inscrita en cl Registro Público, mediante la cual se incorpora al Régimen de Propiedad Horizontal determinada finca.

Unidad inmobiliaria. Secciones o par*es funcionales e independientes en que se divide un proyecto o edificación sometido al Régimen de Propiedad Horizontal y que otorgan derecho a voto dentro de la reunión de la Asamblea de Propietarios.

Urbanización. Conjunto de obras para el trazado y acondicionamiento de un globo de terreno, mediante la dotación de vías de comunicación, servicios públicos, equipamiento social, áreas de uso público y privado y lotes servidos aptos para construir en ellos.

Usos. Los que se indican en el Reglamento de Copropiedad y se permiten en el inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal. Deberán ser cónsonos con la norma de uso de suelo de la finca o fincas sobre las cuales se constituye la propiedad horizontal. En caso de que el Reglamento de Copropiedad permita multiuso deberá definirse en la incorporación, dejando claramente establecida la independencia de cada uso. El uso residencial por sí mismo excluye que la unidad inmobiliaria se utilice para un uso distinto a la residencia habitual de personas.

Votación. Acto que se emplea para la toma de decisiones de las propuestas que se presenten a la Asamblea de Propietarios o la Junta Directiva y que se manifiesta por cualquier medio que permita su verificación.

Cuando se trate de un edificio o unidades inmobiliarias edificadas sobre una finca que pertenezca a varios propietarios, siempre que las características lo permitan a juicio del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y que su división sea factible entre los propietarios, cualquiera de estos podrá solicitar su división mediante la adjudicación de unidades comunes para acogerse al Régimen de Propiedad Horizontal. Los propietarios contarán con la alternativa de la vía del proceso arbitral.

Si los propietarios no se pusieran de acuerdo en cuanto a la división, cualquiera podrá recurrir por la vía judicial para que mediante un proceso sumario se resuelva la división y se logre la adjudicación correspondiente, de conformidad con el Régimen de Propiedad Horizontal previsto en esta Ley. En estos negocios, la parte demandante y la demandada podrán designar sendos peritos o evaluadores profesionales.

Cuando se trate de partes plurales, la designación del perito o evaluador profesional se hará de común acuerdo entre los interesados, pero de no ser así la designación la hará el juez de circuito, quien de considerarlo necesario podrá solicitar al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial la designación de un perito o evaluador profesional en su representación.

Para hacer esta división, los peritos evaluarán cada unidad inmobiliaria.

Una vez rendido el informe de los peritos, las partes tendrán un término de diez días, contado a partir de la entrega del informe a los interesados, para hacer objeciones. Oído el concepto de los peritos y las objeciones de las partes, y aducidas y practicadas las pruebas por las partes en el tiempo oportuno, el juez hará las adjudicaciones entre los distintos propietarios.

La resolución correspondiente, que contendrá la adjudicación y el Reglamento de Copropiedad, una vez ejecutoriada deberá ser protocolizada e inscrita en el Registro Público.

Hechas las adjudicaciones, los adjudicatarios deberán cobrar o recibir la diferencia de los valores asignados, de manera que cada uno reciba lo correspondiente a su porción.

Los gastos ocasionados con motivo de esta división serán pagados por todos los propietarios en la proporción que les corresponda, conforme al procedimiento previsto en el artículo 22, pero cualquiera de los interesados podrá efectuar los gastos para luego exigir su cobro a quien corresponda.

1. Por decisión del promotor, lo cual queda supeditado al valor catastral de la finca o fincas y las mejoras declaradas.

2. Una vez constituida la propiedad horizontal por acuerdo del 66 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias que la conforman. debidamente representadas por el propietario o persona delegada en la reunión de la Asamblea de Propietarios.

3. Por decisión judicial o arbitral.

4. Por avalúo catastral cuando no se haya fijado por alguno de los métodos anteriores.

En los casos de los numerales 1, 2 y 3, el valor estará sujeto al cumplimiento de las regulaciones catastrales vigentes.

En los casos en que se proyecte uno o más penthouses, el valor de cada uno de ellos no podré ser inferior por metro cuadrado al de las demás unidades inmobiliarias del edificio respectivo.

A estos bienes anejos no se les podrá variar el uso para el cual fueron destinados. Tales ventas y traspasos podrán hacerse sin la aprobación de los demás propietarios y sin requerir la aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

En caso de traspaso de espacios de estacionamiento de automóviles que en el Reglamento de Copropiedad hubieran sido asignados como bienes privados o anejos, solo será posible si la unidad inmobiliaria que traspasa el espacio no queda con menos de la cantidad de estacionamientos que establecen las normas de ordenamiento territorial del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. Para tal fin, el interesado deberá aportar una certificación emitida por el ministerio en la que se constata que cumple con la norma vigente.

1. Que la modificación no afecte la estabilidad, conservación y funcionamiento de la propiedad horizontal.

2. Que la modificación cumpla con las normas de desarrollo urbano.

3. Que la aprobación de la Asamblea de Propietarios represente no menos del 66 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias, debidamente representadas por el propietario o persona delegada en la reunión de la Asamblea de Propietarios.

4. Que se obtengan los permisos de las autoridades competentes.

Para estas modificaciones físicas serán necesarias la protocolización de la reforma al Reglamento de Copropiedad y una declaración que indique la finca a la que hará el cambio y en qué consiste. Esta inscripción la hará el Registro Público en cada finca, salvo que se trate de fusión o reunión de fincas o división de una existente, en cuyo caso se procederá con la respectiva cancelación de la inscripción habida de la finca que deja de existir por haberse fusionado con otra o la anotación de la nueva finca que nace de la división de la existente.

Una vez perfeccionado, este convenio debe ser informado con sus detalles por escrito a la administración de la propiedad horizontal.

Se prohíbe la venta, traspaso, donación, permuta o cualquier acto de disposición de los estacionamientos y los bienes anejos en los siguientes supuestos:

1. Cuando perjudiquen a los propietarios de las unidades inmobiliarias incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal.

2. Cuando los propietarios de las unidades inmobiliarias incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal queden excluidos de los derechos o beneficios de tales bienes.

3. Cuando queden con menos de la cantidad de estacionamientos que establecen las normas de ordenamiento territorial del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

1. En el caso de propiedad horizontal de edificios, el área de terreno en que se encuentra construido el inmueble, salvo en el caso de inmuebles construidos sobre terreno de propiedad de una o más personas según lo previsto en el numeral 3 del artículo 3.

2. Los bienes necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, apariencia y funcionamiento de las unidades inmobiliarias.

3. Los bienes que permiten a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce de una unidad inmobiliaria.

4. Los que expresamente se indiquen como tales en el Reglamento de Copropiedad que no sean contrarios a este Ley.

5. Las áreas e instalaciones de servicios centrales, como electricidad, gas, agua, refrigeración, tanques y bombas de agua y demás similares.

6. Los cimientos, columnas, vigas, losas, azotea y otras partes estructurales, techos, galerías, vestíbulos, escaleras. corredores y vías de entrada y salida y comunicación y todas las paredes exteriores de las fachadas de las unidades inmobiliarias.

1. Los sótanos, ascensores, incineradores de residuos, buzones, áreas de estacionamiento de visitas, así como los estacionamientos para personas con discapacidad con movilidad reducida, según lo requiera la normativa vigente, y si los hubiera, patios y jardines.

2. Las áreas destinadas al uso o alojamiento de empleados de la propiedad horizontal.

3. Los artefactos, áreas e instalaciones existentes para el beneficio común.

4. Todas aquellas amenidades que brinden un beneficio común dentro de la propiedad horizontal.

La Asamblea de Propietarios podrá aprobar por el 51 % o más de la totalidad de las unidades inmobiliarias que algunos bienes comunes tengan el carácter de exclusivos bajo las condiciones que establezcan, para uno o más propietarios, siempre que no sean indispensables para la existencia, seguridad y conservación del inmueble, en cuyo caso corresponderá a ese propietario o esos propietarios beneficiados con el uso exclusivo de esos bienes comunes los gastos de mantenimiento, reparación y conservación.

Lo anterior podrá adoptarse en cl título constitutivo de incorporación al Régimen de Propiedad horizontal o por la aprobación de la Asamblea de Propietarios.

En la transferencia, gravamen, secuestro o embargo de una unidad inmobiliaria, se deberán incluir estos derechos y obligaciones y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos separadamente de la unidad inmobiliaria a la que se accede.

Las mejoras y menoscabos de cada unidad inmobiliaria no alteran la cuota atribuida, que solo podrá variarse con la aprobación del 5 l % o más de los votos de la totalidad de las unidades inmobiliarias, salvo lo dispuesto en el artículo 13.

El pago de estas cuotas recae sobre el inmueble, independientemente de quien sea su propietario.

La Asamblea de Propietarios podrá establecer los parámetros para que la Junta Directiva pueda efectuar arreglos de pago, incentivos por su pago adelantado y demás acciones que favorezcan la recaudación de las cuotas de gastos comunes, siempre que esta mejore la situación económica de la propiedad horizontal, debidamente autorizados por la Asamblea de Propietarios con la aprobación del 51 % o más de los votos de la totalidad de las unidades inmobiliarias.

En caso de comprobarse que los daños han sido causados por uno de los afectados, este deberá asumir en un plazo de treinta días calendario los gastos de reparación.

Cada propietario deberá contribuir con los gastos necesarios para la administración, conservación, mantenimiento, operación, reparación y modificación de los bienes comunes, incluyendo la contratación de los seguros contra incendio, terremotos, incendios causados por terremotos con extensión de cubierta sobre todo el edificio y sobre la responsabilidad civil por daños a terceros en atención a la cuota de gastos comunes definida en el Reglamento de Copropiedad, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes, siempre que no contravengan las disposiciones de esta Ley.

A partir de la expedición del permiso de ocupación de la unidad inmobiliaria, el promotor y/o propietario inicial deberá sufragar la totalidad de las cuotas de gastos comunes hasta que sea debidamente inscrita en el Registro Público la venta de la unidad inmobiliaria o sea entregada la unidad inmobiliaria, en cuyo caso corresponderá a cada propietario o al promitente comprador, según sea el caso, asumirla conforme a la cuota de gastos comunes.

En los proyectos por etapas o fases que ya han sido incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal, el promotor y/o propietario inicial elaborará un presupuesto que contemple la totalidad las cuotas de gastos comunes para esa fase y sufragará la totalidad de las cuotas de gastos comunes de las unidades inmobiliarias que no hayan sido traspasadas y entregadas, que sean incorporadas de cada fase.

En los proyectos por etapas o fases que el propietario inicial no haya incorporado al Régimen de Propiedad 1-horizontal, este deberá pagar la cuota parte que le corresponde por las áreas que son comunes para todo el proyecto, como calles de acceso, garita de seguridad, jardinería y consumo por el servicio eléctrico de las luminarias de esas áreas comunes. Estas áreas comunes tendrán un presupuesto independiente del inmueble.

El mantenimiento de aquellas áreas reservadas por el promotor para futuros desarrollos corresponderá al promotor y/o propietario inicial.

Si por causa imputable al promotor la unidad inmobiliaria no es entregada materialmente al nuevo propietario una ve* que su escritura pública haya sido inscrita en el Registro Público, el promotor correrá con las cuotas de gastos comunes que correspondan a esta unidad inmobiliaria hasta la fecha en que se haga su entrega material, incluyendo sus llaves e inspección previa dcl nuevo propietario.

1. Se podrá cobrar un recargo de hasta un 20 % sobre la cuota de gastos comunes dejada de pagar, posterior a la fecha establecida en el Reglamento de Copropiedad para el pago de la cuota de gastos comunes o. en su defecto, el último día del mes.

Se podrá anunciar en u. !ug‹ir visible de! inmueble el numero de la unidad inmobiliaria morosa, número de finca y el monto sin es•pecificación del nombre de su propietario.

3 Se podrá suspender el uso de las áreas comunes recreativas y los servicios comunes, como gas, internet, televisión por cuble. cuaodn es común: servicio de portero eléctrico, uso de elevadores, aseo y demás servicios comunes para cuyo suministro es necesario el aporte de las cuotas de gastos comunes. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más del vencimiento de la. obligación de pago.

Se exceptúa de este numeral la suspensión del servicio del agua.

4. Se podrá negar el servicio de vigilancia y seguridad, dc correspondencia, servicio de portería, permisos para entrada de materiales o permisos para remodelaciones o construcciones en la’unidad.

5. Se podrá restringir e! uso de entrada por control remoto o facilidades tecnológicas al propietario de la unidad inmobiliaria morosa y a sus dependientes. Sin embargo, se deberá permitir el acceso del propietario de la unidad inmobiliaria por medio de la entrada de visitantes.

6. Se podrá restringir el acceso vehici:lar de visitas y proveedores no esenciales y/o urgentes. Deberá ser permitido el paso hasta la unidad inmobiliaria morosa de ambulancias, vehículos de emergencia, autoridades, proveedores de medicamentos o de alimentación, cuando se trate de personas en estado de vulnerabilidad.

7. Se podrá interponer un proceso ejecutivo, sirviendo de titulo ejecutivo el estado de cuenta o los recibos no pagados. Esta medida será aplicable a partir de los dos meses o más dcl vencimiento de la obligación de pago.

8. Se deberá informar por escrito a las instituciones acreedoras de hipotecas o fiduciarias sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meses o más en el pago de sus cuotas de gastos'comunes.

El propietario moroso pagará los gastos en que incurra la propiedad horizontal para la aplicación de estas acciones y recuperación de dichas expensas, incluyendo los honorarios por servicios profesionales.

Para determinar el monto económico y origen de los daños, el administrador deberá contar con los servicios profesionales de un perito idóneo en la materia, cuya opinión deberá constar en un acta elaborada con la intervención del administrador en representación del inmueble, el propietario o los propietarios afectados o quienes estos designen, quienes también podrán contratar los servicios profésionaies de un perito idóneo en la materia.

De no ser pagados los daños en treinta días calendario, el monto de los perjuicios a los bienes comunes se incluirá en el estado de cuenta de la unidad inmobiliaria formando parte de la cuota de gastos comunes. El propietario afectado en sus bienes podrá iniciar las acciones legales o,ue estime pertinentes.

El propietario de una unidad inmobiliaria destinada al uso residencial podrá ejercer en esta el oficio o profesión de la cual deriva sus ingresos, siempre que resida en dicha unidad y sea quien a título personal ejerza el oficio o profesión y no ocasione gastos adicionales a la propiedad horizontal, perturbe la seguridad, la paz o la tranquilidad de los vecinos o viole la ley, su reglamentación o el Reglamento de Copropiedad o Reglamento de Uso.

En los casos en que el propietario de la unidad inmobiliaria quiera acogerse a este beneficio, deberá comunicarlo por escrito a la Junta Directiva para que se autorice al respecto. En caso de no tener una respuesta en el término dispuesto en el artículo 2, se entenderá como concedido el beneficio. En caso de que se viole la ley, su reglamentación o el Reglamento de Copropiedad o Reglamento de Uso o existan quejas fundadas de los otros propietarios o se utilice la unidad inmobiliaria para actos contrarios a la moral y las buenas costumbres, se revocará de inmediato la autorización dada.

1. Destinar las unidades inmobiliarias a usos contrarios a la ley, a la moral o a las buenas costumbres o a fines diferentes a los que estuvieran señalados.

2. Perturbar de cualquier manera la tranquilidad y/o causar molestias que alteren la paz y sosiego, salud y seguridad de los propietarios y/o residentes.

3. Introducir, mantener o almacenar en su unidad inmobiliaria o cualquier otra parte de la propiedad horizontal, sustancias húmedas corrosivas, inflamables, infectas, que representen peligro para la estructura, salubridad, seguridad o apariencia de la propiedad horizontal o para la salud de los ocupantes o que produzcan malos olores o cualquier clase de molestias para los demás propietarios y/o residentes.

4. Realizar obras nuevas, instalaciones o equipos, como adicionar techos, aleros, antenas u otros objetos, sin el consentimiento del 66 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y de las autoridades competentes. En caso de que se otorgue el consentimiento para tales modificaciones como adición de techos, aleros, antenas u otros objetos, estos no podrán sobresalir de la proyección horizontal de los pisos de las unidades inmobiliarias.

5. Hacer obras nuevas y/o mejoras, como excavaciones nuevas, sótanos o ampliaciones de las ya existentes y, en general, ejecutar actos que puedan perjudicar o comprometer la solidez, seguridad o salubridad de la propiedad horizontal.

6. Modificar o adicionar cualquiera de las fachadas del bien inmueble, sin el consentimiento del 66 %t› de la totalidad de las unidades inmobiliarias que constituyen o conforman la propiedad horizontal y que estén al día con sus obligaciones en concepto de cuotas de gastos comunes, sin el estudio de un arquitecto y la aprobación de las autoridades

competerites. En caso de alteraciones a las fachadas sin el cumplimiento de los requisitos establecidos, el juez de paz o las autoridades competentes obligarán al propietario o a los propietarios de las unidades inmobiliarias a la reposición de los elementos modificados y, en caso de negativa, por un periodo de treinta ‹dias calendario, contado a partir de la notificación, impondrá una multa que variará desde ’/4 % o su equivalente en decimales

0.25 % hasta un 1 % o sr equivalente en decimales 0.01 % del valor de la unidad inmobiliaria inscrita en el Registro Público, dependiendo de la gravedad de la falta, hasta que se cumpla con lo establecido.

Para que la Asamblea de Propietarios otorgue el permiso a que se refiere este numeral, será neceskrio cumplir con los siguientes requisitos:

a. Que un arquitecto idóneo presente un estudio para toda la fachada de la edificación.

b. Que este estudio lo aprueben no menos del 66 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y que estén al dia con sus obligaciones en concepto de cuotas de gastos comunes.

Para solicitar la aprobación de los planos ante el municipio respectivo, deberá contar con la aprobación de la Asamblea de Propietarios.

De tratarse de modificaciones durante los primeros cinco años, contados a partir de la fecha del permiso de ocupación de la edificación, se debe obtener la aprobación escrita del arquitecto diseíiador de la obra para cualquier modificación de la fachada exterior.

7. Colocar letreros comerciales o profesionales en la unidad inmobiliaria sin previo consentimiento de la Junta Directiva, excepto en los locales destinados a comercios u oficinas en la planta baja o entrepisos, donde los propietarios podrán colocar letreros que no afecten la estética o la seguridad y, a juicio de la Junta Directiva, no causen molestias a los otros propietarios ni excedan la altura de su correspondiente propiedad y siempre que se señale el lugar donde se instalaron, el diseño de estos y se cuente con el permiso del municipio.

8. Contratar personal no idóneo para la reparación. mantenimiento y conservación de instalaciones de electricidad, plomeria, gas y cualquier otra que requiera de idoneidad o certificación para ser ejercida.

9. Ejecutar otros actos que prohíbe el Reglamento de Copropiedad.

La Junta Directiva podrú establecer, mediante resoluciones, prohibiciones adicionales no contempladas en la presente Ley, su reglamentación o en el Reglamento de Copropiedad de la Propiedad Horizontal, las cuales surtirán efecto una vez sean aprobadas por la Asamblea de Propietarios. Podrán surtir efecto inmediato aquellas que versen sobre temas urgentes, que sean tendientes a prevenir situaciones que pongan en peiigro la vida, seguridad, salubridad o estabilidad del inmueble. las que tendrán vigencia hasta ser aprobadas o rechazadas en reunión de la Asamblea de Propietarios.

1. El administrador podrá realizar un primer llamado de atención, el cual podrá ser verbal o por escrito, a través de los medios establecidos para fines de convocatoria, por parte de la administración.

2. La Junta Directiva podrá imponer las multas que la propiedad horizontal tenga establecidas por cada falta, de acuerdo con los reglamentos aprobados.

De persistir la infracción a cualquiera de las prohibiciones contenidas en el artículo anterior, la Junta Directiva, el administrador o cualquier propietario, en atención a las competencias establecidas en el articulo 108, tendrá la obligación ae denunciar ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y o el juez de paz y/o la autoridad competente la infracción o las infracciones cometidas por el propietario y’o ocupante.

En caso de comprobarse la infracción, se ordenará la cesación de los actos y podrá amonestarse o imponer multa de cincuenta balboas (B/.50.00) a quinientos balboas (B/.500.00) at infractor, quien responderá por los daños y perjuicios a que hubiera lugar. En caso de reincidencia o incumplimiento de la orden impartida, la multa será de quinientos balboas (B/.500.00) a mil balboas (B/.1 000.00) al infractor, quien responderá por los daños y perjuicios a que hubiera lugar.

Para tal fin. el administrador solicitará con tres días calendario de antelación los permisos respectivos, a menos que se trate de un tema de urgencia notoria donde tendrá que dar el paso expedito. De negarse el permiso, la Junta Directiva o, en su defecto, el administrador pondrá en conocimiento de esta situación al juez de paz respectivo o de turno para obtener la autorización de ingreso a la unidad inmobiliaria.

De no lograrse el quorum reglamentario en la reunión de la Asamblea de Propíetarios en primera convocatoria en donde se modifica la cuota de gastos comunes ordinaria o la aprobación de una cuota de gastos comunes extraordinaria, el secretario de la Junta Directiva o quien esté ejerciendo esta función levantará un acta dejando constancia de la situación y cualquier otro hecho relevante que debe ser conocido por los propietarios ausentes. Los prcsentes podrán establecer una nueva fecha para la celebración de una nueva reunión, la cual deberá ser convocada de acuerdo con lo establecido en esta Ley con un mínimo de diez dias calendario después de la primera, con la misma agenda. horario, forma y lugar para tratar la modificación de la cuota de gastos comunes ordinaria o la creación de una cuota de gastos comunes extraordinaria. En la segunda convocatoria bastará con la aprobación de, como mínimo, el 30 % de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes.

En estos casos le será aplicado lo preceptuado en el numeral 50 del artículo 6 de esta Ley.

En el supuesto de que algún propietario no esté de acuerdo con estas contribuciones o cuotas extraordinarias, por tratarse de bienes que, por su naturaleza o destinación, pueden no ser utilizados por la unidad inmobiliaria por no ser necesarios para la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce de la propiedad horizontal, o que pueden considerarse suntuosos, como gas central, plantas eléctricas, piscina, sauna, internet colectivo, gimnasios, mobiliario para parques y similares, su unidad inmobiliaria no estará obligada a las contribuciones correspondientes. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial será competente para definir a través de la Dirección de Propiedad Horizontal mediante informe técnico, si en efecto las construcciones de mejoras, según se establece en este artículo, son necesarias o si son suntuosas, y su decisión será vinculante. En este caso, los propietarios que manifiesten que no están interesados y no usen o se beneficien con estos tipos de mejoras adicionales o suntuosas no estón obligados a las contribuciones correspondientes. De cambiar de decisión, la unidad inmobiliaria tendrá derccho al uso una vez cancele los costos.

El Registro Público de Panamá tendrá la facultad para reservar, por un plazo de hasta un año prorrogable, el nombre de un proyecto que sea solicitado por el promotor o por quien lo representa, previo el pago de los derechos correspondientes.

l La aprobación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, mediante resolución, de que el proyecto a desarrollarse sea apto para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal, para lo cual deberán aportarse los planos previamente aprobados por las autoridades municipales competentes y el Reglamento de Copropiedad del proyecto.

La incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal será irrevocable, con las excepciones previstas en el artículo 103.

2 La protocolización, ante notario, de la resolución emitida por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y del Reglamento de Copropiedad, con expresión del destino del proyecto y sus unidades inmobiliarias, y se acompañará de una descripción de cada unidad y el número y fecha del plano respectivo.

3.a La escritura pública deberá inscribirse en el Registro Público, previo cumplimiento de los

requisitos legales.

1. La descripción del terreno y las mejoras, con expresión de sus áreas respectivas y materiales de construcción de las paredes, pisos y techo, así como la cantidad y la identificación de cada nivel o planta arquitectónica definiendo las áreas comunes y privativas en cada una de ellas. Este diseño deberá incluir un espacio seguro dentro del inmueble, donde deberán mantenerse los documentos relativos a la administración de la propiedad horizontal y donde !o amerite podrá establecerse la oficina de administración del inmueble. Las dimensiones y adecuaciones suficientes de este espacio corresponderán a las necesidades y la cantidad de unidades inmobiliarias que conformen el inmueble.

2. El valor que se da al proyecto desglosando los valores que tiene el terreno y sus mejoras.

3. El nombre del proyecto, el cual no podrá ser igual a otro ya inscrito, al que se antepondrán las iniciales P.H. o Propiedad Horizontal, para indicar que se trata de un proyecto bajo este Régimen, o el nombre del proyecto debidamente reservado con anterioridad en el Registro Público.

4. La determinación de las areas comunes y privativas del Régimen de Propiedad Horizontal.

5. La determinación del uso o usos que son perrr+itidos con el detalle de la independencia de cada uso asignado a las unidades inmobiliarias que conforman el Régimen. Queda entendido que, en caso de que el título constitutivo complete multiusos, deberá ser susceptible de división la operación de cada uso establecido en el Régimen y así deberá constar en el Reglamento de Copropiedad.

6. La identificación de la ubicación de cada unidad inmobiliaria con sus linderos, medidas lineales, superficie, valor y coeficiente de participación de los propietarios sobre los bienes comunes y sus derechos.

7. Los detalles sobre las unidades inmobiliarias en que se divide la finca.

8. La resolución qtie aprueba la incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal y el Reglamento de Copropiedad.

9. Cuando se trate de proyectos construidos por etapas, la especificación del área construida con su correspondiente valor del terreno, mejoras y el resto libre para futura construcción, indicando la superficie que queda y su valor.

10. Cuando se trate de proyectos de conjuntos inmobiliarios, la especificación de si se constituirán uno o varios regímenes de propiedad horizontal en los términos de esta Ley.

11. Cuando se trate fie propiedad horizontal turística, la inclusión de la constancia de Registro de Turismo. el aetalle de la modalidad de alojamiento turistico a desarrollarse y las especificaciones técnicas de dicha modalidad, lo cual debe constar en el Reglamento de Copropiedad.

Ei Régimen de Propiedad constituido sobre las unidades inmobiliarias de uso comercial turístico, debidamente inscrito al Régimen de Propiedad Horizontal y al Registro de Turismo como autoridad rectora, mediante el cual el propictario de las unidades inmobiliarias a través de contrato destina el bien a alojamiento público turístico en cualquiera de sus modalidades.

13. Cualquier otra circunstwcia que interese hacer constar, como los bienes anejos que deben estar plenamente identificados y descritos y que deben formar parte de la unidad inmobiliaria.

Si le corresponden bienes anejos, estos deberán estar plenamente identificados y descritos.

Una vez el promotor inscriba la venta de todas las unidades inmobiliarias, deberá pagar una cuota parte por los bienes anejos que no hayan sido asignados a una unidad inmobiliaria y sean reserva del promotor, la que será correspondiente por las áreas que son comunes para todo el proyecto, como calles de acceso, garita de seguridad, consumo del servicio eléctrico, limpieza y conservación de esas áreas comunes. Esta cuota parte será determinada en el Reglamento de Copropiedad.

Una vez cumplido el periodo de reserva del promotor, estos pasarán a ser bienes comunes del inmueble.

1. Que la parte ya construida sea utilizable para su destino.

2. Que la ocupación parcial del proyecto no represente peligro para persona alguna.

3. Que las autoridades competentcs expidan permiso de ocupación individual.

4. Que la administración de la propiedad horizontal sea responsabilidad del promotor y/o propietario inicial hasta que se complete la totalidad, pudiendo requerir el promotor y/o propietario inicial únicamente la participación correspondiente a la cuota de gastos comunes de cada propietario que haya adquirido su unidad inmobiliaria desde el momento en que adquiera el título de propiedad. Una vez perfeccionada la venta e inscripción del 51 % de las unidades inmobiliarias de la propiedad horizontal (originaria o derivada), los propietarios tendrán derecho a elegir una Junta Directiva que reemplace a los miembros designados por el promotor.

El porcentaje mínimo de avance de la construcción de las mejoras y la infraestructura requerida para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal será reglamentado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

1. Presentar un informe técnico que confirme que el edificio o inmueble se encuentra en buenas condiciones de habitabilidad, suministrado por el interesado y firmado por un profesional idóneo.

2. Presentar al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial un memorial firmado y debidamente autenticado ante notario por no menos del 66 % de los ocupantes del inmueble, quienes se notifican de la solicitud de incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal y el precio ofrecido.

3. Indemnizar con el equivalente al canon de arrendamiento de un mes por cada año ocupado, hasta un máximo de seis meses, a los arrendatarios que no acepten la compra de la unidad inmobiliaria incorporada al Régimen de Propiedad Horizontal de un edificio ocupado por arrendatarios, mediante la aprobación de no menos del 66 % de los ocupantes del edificio o inmueble.

Igualmente, cuando se trate de un inmueble de veinte años o menos de construido, se cumplirá con los requisitos descritos, excepto que el porcentaje de arrendatarios u ocupantes será de un 51 %.

Esta medida se aplicará de acuerdo con lo establecido en la normativa vigente en materia de arrendamiento.

El promotor o propietario pagará al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial una suma equivalente a dos décimos (0.2J del l % del valor de construcción declarado para los efectos del impuesto municipal de construcción, en concepto de tramitación de solicitud que presenten para incorporar al Régimen de Propiedad Horizontal, lo que deberá pagarse también en los casos de reforma del Reglamento de Copropiedad, que implique aumento en los valores ya establecidos por la diferencia de dicho aumento. El producto que se recaude por este concepto será asignado de la siguiente manera:

1. El 50 % ingresará al Fondo de Asistencia Habitacional del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

2. El 50 % restante se asignará para contribuir con los gastos de funcionamiento de la Dirección de Propiedad Horizontal del Viceministerio de Ordenamiento Territorial.

Los edificios que el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial califique de interés social están exentos de este pago.

servidos, cuyas mejoras serán edificadas posteriormente por cada adquirente, el pago por los derechos de tramitación de estas solicitudes se hará en dos fases:

d El promotor, al presen:ar la solicitud de incorporación del proyecto al Régimen de Propiedad Horizontal, deberá pagar en el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial la suma equivalente a dos décimos (0.2) del 1 % del valor de la infraestructura declarada, para los efectos deI impuesto municipal de construcción. La inscripciú el proyecto en el Registro Público contendrá una marginal para cada lote servido pendiente del pago en el Ministerio de Vivienda y Ordcnamiento Territorial de las mejoras a construirse.

2 El adquirente de cada lote servido, una vez realice las mejoras respectivas, deberá, previamcnte a la declaración de las mejoras en el Registro Público, pagar ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial lo preceptuado en el artículo 44, para lo cual el ministerio le extenderá una certificación que permitirá el levantamiento de la respectiva marginai y la correspondiente inscripción en cl Registro Público.

La coiocación o levantamiento de la nota marginal causará el pago de los derechos que correspondan al Registro Público de Panamá.

1. Acoger y resolver las solicitudes para la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal sobre una o varias fincas.

2. Revisar y aprobar los reglamentos de copropiedad de las fincas a incorporar al Régimen de Propiedad Horizontal y sus respectivas reformas, conforme a los requisitos establecidos.

3. Absolver consultas técnicas y legales, verbales y escritas, relativas al Régimen de Propiedad Horizontal, y emitir las certificaciones correspondientes.

4. Servir de instancia de orientación y conciliación ante los conflictos que se pudieran presentar entre propietarios, o la Junta Directiva o el administrador de unidades inmobiliarias incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal.

5. Requerir a la Junta Directiva o al administrador, inscrito en el Registro Público, el informe auditado sobre su gestión, por solicitud del 20 % de la totalidad de los propietarios, siempre que los peticionarios demuestren que su anidad inmobiliaria se encuentra al día en el pago de las cuotas de gastos comunes de los proyectos incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal.

6 Requerir a la Junta Directiva o al administrador, inscrito en el Registro Público, un informe actualizado sobre los depósitos al Fondo para Imprevistos, por solicitud del 20 % de la totalidad de los propietarios, que a su vez se encuentren al día en los pagos de las Guotas de gastos comunes.

7. Verificar la forma y contenido, previa a su inscripción ante el Registro Público, de las sesiones, actas y resoluciones de la Asamblea de Propietarios y de la Junta Directiva de conformidad con lo establecido en la presente Ley, su reglamentación y el Reglamento de Copropiedad.

8. Conocer y resolver las solicitudes en relación con la calificación de determinadas mejoras adicionales como suntuosas.

9. Conocer y resolver las quejas en relación con las decisiones de la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva y el administrador, a fin de que se cumpla con esta Ley, su reglamentación y el Reglamento de Copropiedad, y su decisión será vinculante.

10. Emitir las resoluciones aprobando o no la desafectación del Régimen de Propiedad Horizontal.

11. Velar por el cumplimiento de la presente Ley.

12. Sancionar, cuando así lo estime procedente, a quienes incumplan las disposiciones de esta Ley o de los reglamentos respectivos. Las sanciones que se establezcan tendrán un mínimo de quinientos balboas (B/.5G0.00) y un máximo de cinco mil balboas (B/.5 000.00).

El Órgano Ejecutivo reglamentará esta materia.

13. Capacitar a los propietarios, administradores y promotores en todas las normativas en materia de Régimen de Propiedad Horizontal.

14. Dictar y ordenar temporalmente medidas en las propiedades horizontales, cuando existan violaciones flagrantes de los .!''i: cl•os consagraJo•: en la Constitución Politica y las leyes de la República.

15. Cualquier otra que le confiera esta Ley y su reglamentación.

La competencia que se le adscribe al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial para el conocimiento de las situaciones descritas en el presente artículo es sin perjuicio de lo que señala el Código Judicial en materia de jurisdicción y competencia.

Para los efectos de la tramitación del cobro de las cuotas de gastos comunes, los jueces de paz tendrán competencia hasta la cuantía que establece la ley. En tal caso, estas autoridades administrativas de policía deben aplicar el procedimiento correspondiente a los procesos ejecutivos de menor cuantía, y quedan facultadas para decretar secuestros en contra del moroso a petición de parte, sin necesidad de caución y hasta la cuantía fijada.

Los propietarios interesados podrán optar a someterse a procesos arbitrales.

Los jueces de paz tendrán competencia para conocer y resolver situaciones o controversias que se presenten dentro de la propiedad horizontal entrc los propietarios y/o estos con el administrador.

Estos juzgados serán establecidos progresivamente en toda la República. De igual manera, una vez creados tendrán competencia para el cobro de los gastos comunes sin importar la cuantia. El Estado proporcionará al Órgano Judicial los recursos presupuestarios que se requieran para el funcionamiento de estos juzgados especializados.

En consecuencia, las limitaciones, restricciones y gravámenes que afecten a inmuebles incorporados al Régimen de Propiedad Ho iz.on1al se reconocen sin perjuicio de la denominación que las partes den al contrato mediante el cuai .se enajena la propiedad, así como también a la promesa de compraventa, a ios arrendamientos con opción de compra, arrendamiento inmobiliario (leasing inmobiliario) o a cualquier otra transacción que alécte la titularidad del bien.

El Estado reglamentará la materia para garantizar el acompañamiento social de los nuevos propietarios de este tipo de viviendas en materia de liderazgo, organización comunitaria y de educación sobre la legislación de la propiedad horizontal, salubridad, seguridad, sana convivencia y mantenimiento preventivo de las instalaciones.

Esta certificación también será necesaria en caso de adjudicación por remate judicial y será expedida por el administrador o de acuerdo con el orden jerárquico de dignatarios establecidos en la presente Ley. La certificación deberá ser exigida por el notario público para su protocolización en la respectiva escritura.

En ausencia de la Asamblea de Propietarios, Junta Directiva o administrador durante un periodo de más de cinco años, se inscribirán las órdenes dictadas por el Órgano Judicial o el Ministerio Público, sin necesidad de paz y salvo a que se refiere este artículo.

La administración de las unidades inmobiliarias informará, mensualmente y por escrito, a las instituciones acreedoras de hipotecas o en fideicomisos sobre las unidades inmobiliarias que mantengan atraso de dos meses o más en el pago de sus cuotas de administración, conservación y mantenimiento de bienes comunes y quienes estarán obligadas a recibir la notificación y actuar de acuerdo con las cláusulas del contrato de hipoteca. De cumplirse lo anterior, una vez rematada la unidad inmobiliaria, la responsabilidad de pago de las cuotas morosas y otras obligaciones económicas recaerá sobre sus acreedores hipotecarios. De no ser así, si resultara rematada la unidad inmobiliaria por parte del acreedor hipotecario, la unidad asumirá la responsabilidad del pago de las cuotas de gastos comunes morosas. Los acreedores hipotecarios o fiduciarios podrán incluir en sus mensualidades las cuotas de gastos comunes como parte integral de estas para ser remitidas a la administración de la propiedad horizontal.

El usufructo de las áreas y facilidades comunes de la propiedad, como vestíbulo, escaleras, pasillos, ascensores, transformadore.s y líneas principales de electricidad, bombas y tanques de agua, tuberías principales y comunes de agua, gas, sistemas contra incendio, áreas sociales, jardines, piscinas, entre otras, es inseparable e indivisible del paSO de las cuotas de gastos comunes correspondientes por parte de cada propietario.

Las azoteas podrán ser de uso exclusivo de algunas unidades inmobiliarias, con exclusión de otras unidades, y se deberá especificar cuáles son las unidades inmobiliarias con derecho a su uso e incluirse en los contratos de promesa de compraventa y los contratos de compraventa. De omitirse esto. información, la azotea será de propiedad común de todas las unidades inmobiliarias que conformen la propiedad horizontal, con acceso directo desde las áreas comunes.

De igual forma, en la inscripción inicial de la propiedad horizontal y en el Reglamento de Copropiedad se podrá establecer que las azoteas pertenecen a determinada unidad inmobiliaria, en cuyo caso se le asignará un valor y un porcentaje de participación y su propietario deberá pagar la respectiva cuota de gastos comunes.

Si la azotea en los proyectos comerciales o mixtos es rcservada por el promotor o propietario inicial para íiitura construcción o instalación, esta deberá cumplir con antelación con las normas de desarrollo urbano, como densidad, estacionamientos, destino o uso y otros. Además, deberá contar con las autorizaciones respectivas.

Esta inhabilitación se hará conforme a las decisiones de la Dirección de Propiedad i-horizontal o de las autoridades jurisdiccionales o arbitrales correspondientes.

El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial reglamentará el procedimiento administrativo para la aplicación del presente artícuio.

1. Detalle de los metros que, efectivamente, tendría la unidad inmobiliaria, con prescindencia de su participación en las áreas comunes.

1. Descripción y propiedad del terreno en el quc se construirá el edificio o los edificios.

2. Car.tidad de estacionamientos a que tendría derecho la unidad inmobiliaria.

3. Información detallada de las reservas c¡uc cl promotor impondrá en el Reglamento de Copropiedad sobre sótanos, fachadas, servidumbres y otros. Las reservas que podrán establecerse sobre áreas privadas ya cdificadas, igual las podrá fijar sobre terrenos adyacentes para continuar con futuras etapas de la propiedad horizontal. Se permitirá al promotor adelantarlas, asumiendo haberse cumplido con el mínimo exigido por las normas de desarrollo urbano. No podrá el preniotor desmejorar los derechos a la propiedad privada ofrecida al comprador.

4. En el caso de pactarse un cargo económico por el periodo comprendido entre la entrega y la constitución del título de propiedad sobre la unidad inmobiliaria, claramente que dicho cargo no podrá ser mayor del 1 % sobre ei saldo insoluto del precio pactado ni debe exceder un máximo de tres meses contado a partir de la entrega, salvo que la falta de constitución del titulo de propiedad sobre la unidad inmobiliaria sea por causa imputable al promitente comprador o su trámite hipotecario, y solo será efectivo cuando ocurran las siguientes circunstancias:

a. Se haya obtenido el permiso de ocupación..

b. Se haya hecb.o entrega de la unidad inmobiliaria con sus correspondientes llaves, lo que debe constar en el acta de entrega correspondiente a conformidad del promitente comprador.

Para este efecto, la .espectiva unidad inmobiliaria debe encontrarse apta para ser habitada permanentemente. Para efectos de este artículo, se entiende que el comprador no podrá negarse a recibir el inmueble siempre que la unidad sea habitable en su conjunto, y de existir excepciones que no impliquen un monto mayor del 1 % del valor de la propiedad, el vendedor deberá realizar las subsanaciones correspondientes en un periodo no mayor de treinta días calendario.

Se entenderá entregada la unidad inmobiliaria si el comprador la ocupa efectivamente.

Este artículo será aplicable a todas las viviendas nuevas sean o no incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal y su rutela será competencia de la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia, que sera competente para imponer sanciones ante cualquier infracción a este artículo, que serán impuestas de acuerdo con los montos y procedimierrtos de la Ley 45 de 2007 y sus reglainentos.

Para el cálculo de las áreas de las unidades inmobiliarias, se incluirá el área que ocupen las columnas dentro de la respectiva unidad inmobiliaria, los aleros y losas exteriores que porten algún equipamiento o instalación que sirva a la unidad inmobiliaria, así como el área que ocupen las paredes exteriores. ya que, a pesar de ser partes comunes del edificio. prestan un servicio directo a la respectiva unidad inmobiliaria.

Todos los reglamentos de coproDiedad aprobados al amparo de la legislación anterior corninuarán vigentes en lo que no sea contrario a la presente Ley, y se concede a la Asamblea de Propietarios el termino de un año, contado a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, para solicitar al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial la aprobación de las reformas a los reglamentos para adecuarlos a esta Ley.

El Registro Público no suspenderá la inscripción de documentos relacionados con este Régimen por no haberse inscrito las reformas de los reglamentos de copropiedad.

Vencido el término de un año, sin haberse adecuado el Reglamento de conformidad con lo establecido en la presente Ley o sin haberse presentado solicitud al respecto, quedan derogados de pleno derecho todos los artículos del Reglamento que contravengan o sean contrarios a las disposiciones de esta Ley.

COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE.

Proyecto 582 de 2021 aprobado en tercer debate en el Palacio Justo Arosemena, ciudad de Panamá, a los diecinueve días del mes de enero del año dos mil veintidós.